[摘要] 受“认房不认贷”政策利好影响，9月上海新房市场回暖明显。
受“认房不认贷”政策利好影响，9月上海新房市场回暖明显。据国家统计局最新数据，9月份上海新房价格环比涨幅0.5％，领跑70城，同比涨幅也达到4.4％。
楼市成交稳定回升之际，上海继续加大新房供应。10月22日，据上海市房管局消息，今年第十次以集中批量供应的方式推出房源，将推出9240套新房，备案均价62567元／平米。上海中原地产市场分析师卢文曦表示，今年第十批集中供应，房源投放量相当充分，且入市的项目中出现热门板块市场关注度较高的项目。“预期网红盘会给目前市场带来兴奋点，提升市场关注度。后续成交还会保持反弹走势，再叠加月末翘尾效应，交易量有望回升至20万平米以上。”卢文曦表示。
而在“认房不认贷”之后，10月30日起，缴存职工家庭名下在上海市无住房、在全国未使用过住房公积金个人住房贷款或首次住房公积金个人住房贷款已经结清的，认定为首套住房。受访人士认为，公积金购买首套房认定标准进一步放宽，进一步降低了购房成本和购房门槛，利好合理住房消费需求的释放。
单价“10万元＋”网红盘扎堆
根据上海市房管局消息，第十批次9240套房源共涉及32个项目，总建筑面积约103.3万平米，备案均价62567元／平米。公布10批次房源的同时，上海同时宣布，项目认购比（认购组数／准售房源套数）高于入围比（入围组数／准售房源套数）的，触发计分排序规则；所有项目凡是认购比高于1.3的，继续实行“5年限售”政策。
具体来看，32个项目中，备案均价在6万元／平米以下的项目共15个；6万—10万元／平米的项目共12个；10万元／平米以上的项目共5个。
5个“10万元＋”项目的供应套数合计超过1300套，占本批次房源的14.4％。其中，本批次备案均价最高的项目是位于浦东新区的前康大厦，备案均价为13.20万元／平方米，将推出258套110—217平米的房源，入围比2.5；其次为位于徐汇区的汇元雅苑（一期），备案均价为13.04万元／平米，入围比为2.5，由香港置地＆徐汇城投＆招商蛇口联合开发，本次将推出414套100平米的房源。排名第三的为珺汇名邸（一期）同样位于徐汇区，备案均价12.30万元／平米。
此外，杨浦区该批次唯一一个入市新盘为隅璟尚庭项目，位于杨浦区内环内，备案价为11.96万元／平米。该项目由金隅集团开发，共推出60套99平米住宅；静安区同样只有一个新盘入市，备案均价为11.90万元／平米。
与此前一样，第十批次供应房源中，远郊项目仍是主力。其中，浦东推出7个项目共2190套房源，包括世纪前滩天汇、安高申宸院、招商象屿星耀翠湾等；闵行推出5个项目共1406套房源，包括中国铁建花语前湾、保利建工海玥锦上等；青浦推出5个项目共1440套房源，包括江南颐景轩、中交凤栖云城（三期）等。
上海中原地产市场分析师卢文曦表示，今年第十批集中供应房源投放超过9千套房源，投放量相当充分，且入市的项目中出现热门板块市场关注度较高的项目，如徐汇滨江的保利滨江天珺、汇元玺等。预期网红盘会给目前市场带来兴奋点，提升市场关注度。后续成交还会保持反弹走势，再叠加月末翘尾效应，交易量有望回升至20万平米以上。
“上海新房供应节奏在加快，供应体量在增加，该批次供应的9240套新房源是今年以来上海供应最多的一个批次。”中指研究院上海数据总经理张文静向《华夏时报》记者指出，上海新房的整体认购率正在下行，随着供应量不断增加，预计市场继续分化，部分供应量较多、能级较低的板块，新房的销售将会面临一定压力。能级高的板块，随着供应量增加，销售也有可能增加，好项目应该还会有市场。
供应力度加大的同时，受“认房不认贷”政策影响，9月上海楼市已明显回暖。据国家统计局最新数据，9月份上海新房价格环比涨幅0.5％，领跑70城，同比涨幅达到4.4％。
上海链家研究院统计数据显示，今年9月，上海市共成交新建商品房11226套，环比增长126％；成交金额593亿元，环比增长51％；套均总价528万元／套，环比下降33％；成交均价49446元／平方米，环比下降30％。
上海中原地产分析认为，基于“认房不认贷”等利好政策的落地，今年9月上海新建商品住宅成交面积77.9万平米，环比增加39.6％。其中，“基于政策导向，改善项目最活跃，尤其是大浦东、嘉定等交易主力区表现突出。成交前十榜单中，改善型产品占绝对主力，因此反映到房价指数上，上涨幅度较为显著，这也使得上海成为一线城市中新房价格上涨最快的城市。”上海中原地产分析指出。
“从8月底以来，其实上海市场需求和购买力最坚挺的一批客户，就是高端改善客户，刚需可能比较理性，受到收入方面限制比较多；置换改善可能受制于能不能成功卖旧，对应8万元、10万元单价的改善型客群，其实购买力还是相对比较坚挺的。”镜鉴咨询创始人张宏伟表示。
例如，10月21日，第九批次新盘龙湖虹桥青云阙正式开盘，首日销售额达到18亿元。在接受采访时，龙湖内部人士向《华夏时报》记者表示，今年年初，龙湖即公开表示，未来新品基本都会做改善产品，“现在从市场反馈来看是积极的，今年上海2个盘（龙湖虹桥青云阙、松江·御湖境）卖得都还不错”。该人士分析指出，目前市场分化明显，新盘层出不穷，围绕精准客群定位、产品打造更为重要。
另据上海中原地产数据，上周楼市（10.16—10.22）延续反弹走势，新建商品住宅成交面积14.54万平方米，环比增加322.73％。从成交结构来看，高价房扎堆发力，成交前十榜单中有5个10万＋产品，并且榜单前四名均是此类产品。卢文曦指出，多个高价房上榜单现象比较普遍，但是集中扎堆的现象凤毛麟角。并且成交排名第一和第二的项目签约数量都在200套以上，说明高端改善市场有不错的潜力可挖。
记者注意到，“认房不认贷”落地一个月余，上海市住建委、公积金管理中心日前发出通知，10月30日起施，缴存职工家庭名下在上海市无住房、在全国未使用过住房公积金个人住房贷款或首次住房公积金个人住房贷款已经结清的，认定为首套住房。业内人士表示，上海市此次出台的公积金新政系对9月楼市调控政策的补充，上海市也由此成为首个执行公积金“认房不认贷”政策的一线城市。
张宏伟指出，从近期市场行情来看，上海楼市的置换类需求在增加，但“卖旧买新”需求仍受制于“卖旧”这一环节。因“买旧”的购房群体往往是首套刚需客户，这类人群受收入影响比较大。上海此次同步调整公积金“认房不认贷”政策，有助于减轻购买首套房群体的还贷压力，也有助于此类群体积极入市，同时带动置换类改善需求更加活跃。
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