[摘要] 上海楼市“金九银十”可期。
9月3日，上海官宣实施“认房不认贷”政策后的首个周末，不论是正在认购中的楼盘，还是尚未开启认购的楼盘，或是此前在售楼盘，均出现了明显变化。
位于青浦区赵巷板块的国贸虹桥璟上项目，周边有以科创为主体的市西软件园，以及项目东侧由国贸代建的两所9年一贯制学校（小学＋初中），距离嘉松中路地铁站约700米等。因楼盘较好的区位与规划，认购前一天下午五点售楼处便已门庭若市，汇聚着不少购房者。
“本期推出396套房源，9月3日一天就认购了200多组客户，至认购结束预计将有500～600组客户。”现场销售经理表示，首日的高认购率，很多都是前期储备客户，“认房不认贷”政策落地市场没想到这么快发酵。
南山前湾拾缦认购现场。徐凡淋／摄
跟国贸虹桥璟上同日开启认购的还有闵行区虹桥板块徐亭路的南山前湾拾缦，主推104平方米户型，仅142套房源。该盘周边学校、交通配套齐全，一路之隔便是曾经认购火热的首创·禧瑞荟。但与国贸虹桥璟上售楼部现场火热不同的是，9月3日下午2点，南山前湾拾缦售楼处只有零星看房者和1名销售人员。
项目销售经理告知，所有工作人员和认购客户都在离项目2公里之外的虹桥国家会展中心希尔顿欢朋酒店12楼——这里设置了等候区、初审区、填单区、复审区、明源录入、财务区、打单区，购房客户手拿认购资料，一整套流程下来有如通过一道道的面试关卡。在现场的收单区可以看到，放着一套套已经完成认购流程的购房者资料。
工作人员表示，第一天认购客户已达100多组。截至9月4日5点，有效认购客户超140组，两天时间认购率达104％。
此外，上海多个楼盘出现了成交过亿元的现象。根据保利发展和招商蛇口的公开宣传资料，9月2日～3日，招商蛇口上海成交额突破1.8亿元；保利发展在上海的两个楼盘成交额均过亿元，其中一个楼盘交易额1.6亿元，另一个楼盘成交额达1.1亿元。
购房者积极性提升的同时，心理预期也发生了变化。
“我们首付预算只有200万元，之前‘认房又认贷’按二套首付需要70％，只能考虑总价300万元左右的房子。新政后首付只需35％，可以选择450万～500万元更好的房子了。”刘敏（化名）夫妻是安徽人，在老家有房贷记录。“认房不认贷”政策的实施后，他们最直接的感受是首付款压力瞬间小了很多，可以选择比之前更好、面积更大的房子。
根据国贸虹桥璟上项目现场销售人员测算，刘敏夫妻如购买该项目一套89平方米总价450万元的房子，目前首付款仅需160万元，贷款290万元，月供14000元；若按此前“认房又认贷”计算则需准备首付款315万元，远超其首付款200万元预算。
同时，位于上海远郊区的续销楼盘中建·玖海云天销售人员表示，原来只打算买小户型的客户不少改买大户型了。浦东惠南板块一在售楼盘销售人员也表示，询问高楼层，面积大一些房源的客户在增加。
对于“认房不认贷”落地后的上海楼市反应，镜鉴咨询创始人张宏伟表示，主城区改善楼盘明显回升，外环沿线的楼盘人气也较好，远郊区金山等地要看楼盘品质和配套综合实力。
张宏伟认为，首套刚需客户受制于经济和收入的不确定性，短期内很难有太大改变；置换类的改善群体，需要卖一套才能买下一套，目前二手房挂牌量破新高，可以接手的首套刚需购房客不一定有能力出手，这类改善需求不会那么快入市。可以预期的是，豪宅市场会火热。
新政发布当日，上海市房地产交易中心还发布了今年第八批次集中供应新建商品住房项目，共上市26个项目，总建筑面积约102万平方米，合计8444套房源。
值得关注的是，第八批次房源中备案均价超10万元／平方米的项目增量明显，有7个，占项目总数的27％，单价最高的桃花源墅四期销售单价达156000元／平方米；6万～9万元／平方米的项目10个，占项目总数的38％；单价6万元以下项目9个，占项目总数的34％。
上海中原地产市场分析师卢文曦表示，“认房不认贷”政策落地后，会有一部分符合相应条件的购房客，市场对改善的需求增加，不排除部分“红盘”认购参与度增高，造成市场紧张焦虑情绪。建议在认购量增加的情况下，可适当增加热门楼盘的入围比。
二手房方面，有门店预约带看量增长了50％。“二手房‘牛市’可能会慢一些，因为定价权在房东手里。”张宏伟分析，上海新房9月～10月成交量预计会达到80万～90万平方米，二手房交易量预计会达到1.8万～1.9万套，会有明显回升。在价格方面，核心区价格可能会微涨。
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