有学区房1年不到降价百万！透视“魔都”楼市：新房热、二手稳，价格倒挂仍需解决

料峭春寒中的“魔都”楼市，真实情况如何？

“最近上海的二手房交易银行放款速度较去年下半年有明显提速，国有四大行的放款周期基本都是1个月。二手房成交周期较去年下半年也有明显缩短。”多位沪上房产中介人士向记者表示。

近日，记者实地走访上海部分区域新房及二手房之后发现，上海楼市出现分化，与部分区域新房热销不同，二手房买卖双方价格博弈比较激烈，成交量略有放大，有点小阳春行情。但此后疫情反复，看房的人明显减少，“小阳春”出现了倒春寒。

业内专家表示，二手房的顺畅运转对上海楼市的稳定十分重要，在一系列有效举措的作用下，上海的二手房市场已逐步回归平稳；部分新房热销，主要还是因为投放的产品不错、市场需求比较旺盛以及部分区域的新房仍存在一二手房价格倒挂的现象。

专家呼吁，应尽早解决价格倒挂的问题，进一步促进房地产业良性循环和健康发展。

被誉为中国硅谷的张江高科技园区位于上海浦东新区中南部。

在这个园区内，分布着多个基地。这里交通便捷，汇聚了地铁13号线、地铁21号线（在建）等多条轨交线路，而当前正在建设的张江双子塔将会成为上海新的地标性建筑。

在地铁13号线终点站张江路站附近，记者看到两位正在路边值守的房产中介。一辆助动车、四块写满房源信息的白板，两人时而刷刷手机时而轻声闲聊。见到记者有意询问，李佳军（化名）随即主动打开“话匣子”。

李佳军告诉记者，去年下半年市场明显降温，7月至10月成交量很惨淡，11月之后开始逐步回升。3月初，上海的二手房成交比较活跃，周边小区房价较年前差不多一套上涨20-30万元。2月份其所在的门店成交了4套房源，3月初有一家中介公司一天就成交了3套申城佳苑51963元/平方米[浦东]申城佳苑56套在售的房子。而其个人3月份也已有2单成交。

李佳军表示，由于周边有地铁和张江双子塔项目，这一片区的二手房基本不愁卖。现在银行审批放贷快的只需要1个月左右，去年下半年时曾有好几个月都没人接（贷款业务）的情况。成交周期也缩短了，如果房东挂的是市场价，2个月内肯定能成交，有些诚意房东挂出的房源甚至2、3天就能卖掉。有些客户甚至全款求购品质好的次新房。

2021年，市民吴阿姨以557万元在地铁13号线张江路站附近的申城佳苑51963元/平方米[浦东]申城佳苑56套在售购买了一套114平方米的三房，如今该套房的市价已超过650万元，对此，吴阿姨也是满心欢喜。她告诉记者，很多在张江高科技园区内工作的小年轻都选择在这附近买房，这些人往往工作比较稳定，孩子需要读书，于是在父母的资助下贷款买房。

市场的变化还表现在部分二手房的挂牌核验价已有所调整。

李佳军向记者表示，申城佳苑51963元/平方米[浦东]申城佳苑56套在售的挂牌核验价提到了4.7万元／平方米，但川杨新苑的挂牌核验价还是3.6万元没变。这两个楼盘的市场均价都在6万元／平方米左右，得益于更靠近地铁，川杨新苑的房价要比申城佳苑更高一些。

“银行的放贷速度快了。以前我们都得想方设法求着银行加快放款速度，现在银行开始主动打电话过来寻求业务合作了。长征片区是普陀区配套比较成熟的地区，以前二手房挂牌核验价管得严，我们很多报上去的价格都无法通过核验，如今这一情况已有改善，有些价格已可以获得通过。”上海市普陀区长征片区某中介门店店主王建军（化名）表示，成交速度的确有所加快，有的房源挂出来2周就能成交，有些挂了大半年的房源最近也卖掉了。

在地铁9号线松江大学城站附近一条长约百米的小街道上，5、6家房产中介门店并排而立。记者从街道一头走向另一头，或许是工作日的缘故，这些中介门店内并无到访客户，业务员也大多坐在店内各忙各的。记者在一家品牌房产中介门店前驻足观望，立刻就有一位业务员方海（化名）出门迎上前来。

“现在买房是个好时机，如果等到下半年再买，500万元的房子至少要多花30万元。”方海信心满满地向记者表示，今年基本都是利好消息，没有说要打压（房地产）的。银行放贷快了，看房客户多了，整个松江大学城片区的成交量也有明显上升。不过二手房挂牌核验价还没有放宽，如果挂牌核验价放宽就相当于能多贷款，那市场行情会更好。

据方海透露，最近来看房的以市中心的拆迁户和有养老需求的客户居多。

客户的付款方式普遍较好，付款方式不好的客户，房东压根就不愿意谈。只要是品质好、性价比高的房源，全款客户也未必抢得到房。有些房源甚至一天就可以卖掉。“这里成交情况不好的话，房产中介不会这么密集，我们门店有十几个业务员，现在还在招人，我这个月定的业绩指标是20万元，基本上要做成1单大单或者3-4单小单才能达到”。

记者在调研中发现，虽然上海二手房成交周期有所缩短，但房东在心态上总体仍趋于强势，买家也不示弱，不到心里价位不出手的也不在少数，买卖双方的价格博弈似有加剧之势。

由于教育资源雄厚，上海市徐汇区是全市闻名的教育强区。每年一大批家长为了孩子能够接受更优质的教育，不惜砸重金购买徐汇区的。

徐汇区南丹路上某房产中介小刘告诉记者，附近的价格较高峰期已显著回落，以凯旋一村124634元/平方米[徐汇]凯旋一村89套在售50余平方米的两房为例，2021年4月该房源的成交价大约在750万元，现在650万元左右就能买到，甚至有的房东620万元也愿意卖。在付款方式方面，房东现在并不排斥需贷款的置换客户。不过大部分置换客并不着急，想找一个合适的时机再出手。

“最近成交的两单房东都很强势，只能还价1、2万元，甚至有个房东直接跳价8％。”在王建军看来，好房源也需要有合适的价格，价格太离谱好房源也难成交。

买卖双方的价格博弈有时候让中介很受伤。

李佳军说，之前自己带了客户去看一套联排别墅，挂牌价1280万元，后来谈到1250万元，买家与房东面谈时再度要求降价至1230万元，直接被房东拒绝。

“我昨天带客户谈的一套房子挂牌价538万元，之前房东心里底价515万元，但买卖双方见面后房东直接要价528万元，还好客户后来同意了，否则这单就爆了。”方海说起此事时心里还有些庆幸。

方海干房产中介这一行已有多年，深知其中的不易。

过去两年方海一直担任一家门店的店长，带团队的工作压力要远大于现在做业务员的压力，尤其2021年一年下来，方海几乎没赚到什么钱。房产中介行业没有双休日，每天工作的时间也比较长，有时候跟了很久的一个单子可能仅仅因为买家或卖家一个很微小的变故，最终无法成交，说没有挫败感是不可能的。方海认为，房产中介行业人员流动性很大，如果赚不到钱，还不如回家“搬砖”。只不过习惯了这一行，再想转行难度不小。

松江大学城附近一家房产中介的业务经理吴灿（化名）告诉记者，松江大学城板块每个月的流动房源在600套左右，最近房价总体平稳，成交量也没有太大的变化。现在有合适的房子合适的价格，客户才会出手。但房东挂牌价还是不太理性，所以市场并没有想象中那么热，只是正常成交，预计下半年市场也会比较平稳。

上海中原地产统计数据显示，2022年前两个月，上海二手房市场分别成交1.5万套和1.2万套，尤其是总价超过2500万元的豪宅交易也开始活跃。从以往历史数据来看，2月份受春节假期影响，上海二手房的成交量多在1万套以内，但今年2月份上海二手房的成交量却比正常水平高出20％。市场认为上海楼市经过去年下半年调整，今年又开始热起来了。

对此，上海中原地产市场分析师卢文曦有着自己不同的理解。卢文曦认为，今年1、2月份上海的二手房市场成交量不及去年，同比分别减少66.1％和33.3％。主要是去年上半年市场温度较高，基数太高。此外，上海引进了大量人才，市场容量在变大，市场交易量偏大也属正常。上海的二手房市场并没有像想象中那么热，只是因为有了一手房的分流，二手房的交易变得更加顺畅了一些。二手房的顺畅运转对上海楼市的稳定十分重要。

“事实上银行放贷的速度和去年同期差不多，但为什么会感觉到放贷速度加快了？一是去年上半年市场购房需求很大，成交量大，当时银行资金还充裕，但到下半年放款时间普遍较长；二是现在的市场成交量只有去年同期的一半左右，相对来说贷款匹配的过程就比较稳定了。”卢文曦说。

此外，卢文曦还认为，近期楼市暖风较多，买卖双方的博弈状态可能会被打破。本月中旬国务院金融委召开专题会议，研究当前经济形势和资本市场问题。此后多个部委接连发声，这些“喊话”有力地提振了市场的信心，将有助于促进房地产业良性循环和健康发展。

与二手房市场相比，上海的一手房市场的热度要高了不少。

据不完全统计，在今年首批集中上市的33个新盘项目中，已有近10个项目触发了计分制。其中，徐汇的百汇园三期已于3月3日结束认购，认购数与房源比超过200％。位于宝山的四季都会五期和大华锦绣四季也同样触发计分制。

公开资料显示，大华锦绣四季位于上海宝山区顾村老集镇，大华锦绣四季将以北上海主城片区概念打造顾村老镇，整体片区涵盖文化保护区块，商业商办区块，文体教育区块，高端住宅区块和城市公园区块等各项城市功能板块。

大华锦绣四季销售人员告诉记者，项目二期拟推448套房源，已获超过700组客户认筹，因此触发计分制。在该销售人员来看，当前上海的新房市场热销的楼盘不在少数，尤以市中心项目。“我们的项目虽然不在市中心，但同样有价格倒挂的优势。比如我们95平方米房源的单价较周边同类次新二手房有约7000元价差，一套房的总价差就是近70万元”。

在售楼处，记者遇到一位前来看房的女士。据该女士透露，她最近刚刚开始看房，打算给家里两个孩子每个人买一套房，现在市场回暖，买了放着应该也不会亏。之前也看过一些二手房，但都不太满意，所以来看看新房。她坦言，去年曾有机会买一套宝山区的别墅，后来因为一些原因没有买，没想到该别墅的房价涨上去了，真是好可惜。

有卖得好的项目，自然也有去化速度相对缓慢的项目。某项目售楼处销售人员向记者表示，2019年项目首次开盘，彼时周边几乎什么配套都没有，因此项目去化缓慢。去年7月，该项目再度开盘，500余套房源卖到现在只剩14套，算是卖得不错的了，接下来还会开一批联排别墅。现在银行审批贷款已恢复正常，去年7月项目开盘时从银行受理到审批到放款大概需要4个月，现在基本上1个月到1个半月就能走完流程。

“市场的确有回暖，但并不像网上说得那么夸张，有些媒体以优质地段的一手房为参照，这些盘一批次投放的数量不大，不热销也不现实，但这种案例也不能代表整个上海楼市，毕竟还有一些‘卖不动’的新盘。”有不愿具名的业内专家表示，现在部分一二手房仍然存在价格倒挂的现象，比如有些市中心的项目每平方米卖12、13万，周边二手房每平方米卖16、17万，这样的新盘购房者当然会抢。

这种案例多了，又会给市场造成热销的错觉，不能真实还原楼市状况。对于已经存在较长时间的一二手房价格倒挂的问题，尽早解决这个问题将更加有利于房地产业的良性循环和健康发展。