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三批次土拍平稳收官,2021年上海土拍落下帷幕

中指研究院   2021-12-03 17:53

[摘要] 12月3日,上海三批次土拍落下帷幕,收金逾470亿,所挂27宗涉宅地块无一流拍。至此2021年上海土拍收官,全年土拍揽金逾1700亿元。

12月3日,上海三批次土拍落下帷幕,收金逾470亿,所挂27宗涉宅地块无一流拍。至此2021年上海土拍收官,全年土拍揽金逾1700亿元。回顾2021年上海各批次集中供地,批次土拍热度高涨,多数宅地触发一次报价,拿地需要“拼手速”;到二批次受调控影响回归理性,“随机值”补丁及时开启。三批次土拍延续平稳态势。

在行业调整的大环境下,上海第三批次集中供地的土地结构继续向“五大新城”倾斜,“房地联动”锁定价格缓解住房刚性需求,“土拍模范生”姿态尽显。

从区域分布上,愈发向“五大新城”集中。其中青浦7宗、临港6宗,浦东4宗,松江、嘉定、奉贤各2宗,宝山、闵行、金山、崇明各1宗。从价格体系上通过“房地联动”对上海新房价格进行了整体锚定,预计未来两年一二手房市场将平稳运行。

从参拍企业上本次土拍吸引了超43家房企。企业构成上以央国企为主流,国企、央企不论在是融资成本还是融资渠道方面都更有优势。也有大名城、路劲等持续深耕型民企代表,依托项目销售回款在窗口期补仓,实现“拿地-销售-回款-再拿地”的正向自我循环。

从市场热度来看,因利润空间有一定保障,逾三成地块溢价成交。成交溢价率方面因上海的特殊土拍规则,三家以上房企参与一次性报价的地块,成交点位集中在47%-48%附近,对应溢价率为8%-9%(洞泾镇02-04地块、西虹桥45-06地块因触发随机值对最终成交价格产生了扰动)。二家参与一次性报价的地块,因出价策略不同,最终成交溢价率差异性较大。

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