[摘要] “首套变二套，二套变全款”，上海二手房购房成本大幅增加，交易直线下滑；部分学区房价格‘腰斩’30%依然没有人买，中介公司亏本经营，大量裁员缩减门店，不少小中介公司关门倒闭。
门庭冷落、成交惨淡，大量中介公司正因亏本裁员关店，上海二手房中介行业正在陷入艰难境况。
“明珠小区价格几乎‘腰斩’，降了三分之一还是没人买；我们公司9月份亏了5000万元，有上市中介公司一个月亏了2亿元关了200家门店，很多小中介公司已经倒闭。”面对近两个月市场现状，上海浦东南路一家房产中介吴经理对中国房地产报记者说。
根据10月20日国家统计局发布的70城房价统计数据显示，一线城市二手住宅销售价格环比上月从上涨0.2％转为下降0.4，其中，北京、上海和广州环比分别由上月的上涨0.4％、0.2％和0.5％转为下降0.2％、0.6％和0.4％。这是上海20个月以来首次由涨转跌，且与北广深一线城市相比，上海二手房跌幅，达0.6％；市场也进入极速“冰冻”状态。
市场速冻，中介现“关店潮”
2021年1至9月上海二手房成交套数走势图。
“前滩，整个9月没有一套成交，10月份市场也不好。”上海浦东三林的一名中介人员说。
在浦东南路，中国房地产报记者看到一家中介公司大门紧闭，门上贴着“旺铺转租”字条；这家房产中介隔壁的公司除了两名工作人员外，也冷冷清清，整个下午没有一名客户过来。
最近上海二手房成交一片低迷，环比8月份成交套数几乎“腰斩”。来自上海链家房产的数据显示，9月份上海全市二手房成交仅约1.2万套，成交量环比下降33％，比2021年1月高峰期下降了73％；目前成交水平几乎降至近几年底部。
“现在很多小中介都关门了，客户看到这个情况不敢买，房东看到后也不想卖，小中介公司撑不住，要么裁员，要么关门。”上海浦东南路太平洋房产吴经理对记者说。
“浦东南路明珠小区对应上海梯队的明珠小学，现在价格几乎是‘腰斩，之前明珠小区30平方米的一房户型可以卖500多万元，现在390万元都没人要了。”太平洋房产吴经理摇摇头，对目前的房产现状表示无奈。
记者在走访上海多个区域发现，上海二手房不论是房价还是成交量均有大幅下降，即便是优质学区集中的徐汇区也是如此。10月30日，记者来到徐汇区，位于汾阳路的汾阳小区140055元/平方米[徐汇]汾阳小区4套在售对应九年一贯制徐汇区位育实验学校，旁边就是淮海路和上海音乐学院，祺家房产马经理告诉记者：“徐汇很少降价，去年底到年初至少涨了30％，52平方米的房子总价为850万-900万元／套；现在也降了，52平方米总价750万元，下降100多万元”。
在临港新片区，此前因新区政策与规划利好不断，不仅新房市场人才购房一票难求，二手房售价也水涨船高，今年上半年临港滴水湖板块部分次新房售价高达6万-7万元／平方米。调控下，临港自贸区交易也在下滑，“9月份房贷申请很难，10月份也才放款4套，价格降了，部分二手房已经跟一手房价格持平了。”周经理举例说：“保利铃兰公馆43195元/平方米[浦东]保利铃兰公馆75套在售之前89平方米卖500多万元，现在400多万元，不到5万元／平方米；东城原著92平方米三房户型4万元／平方米，一二手房持平了”。
对于目前上海二手房中介行业生存现状，上海中原地产市场分析师卢文曦对中国房地产报记者表示，企业在市场好的时候按月成交2万多套甚至3万多套规模扩张配置门店，现在市场只有1万多套交易量，不需要过多门店，维持成本和负担都很重，只能关门。
同策研究院分析师黄钰聘也对中国房地产报记者表示，市场低迷的原因首先是受挂牌核验价影响，各中介展示的房源大幅减少，中介线上获客能力大幅下滑；其次，“三价取低”信贷政策的实施加大了购房者现金支付能力，购房意愿下降。此外，房东出售房源意愿下降，市场观望情绪较重。
房贷依然紧，现金要求高
二手房暴跌的背后是上海8月初起执行的二手房“三价取低”政策，从8月6日起，上海各大银行审核二手房贷款额度以“三价取低”为原则，即银行根据合同网签价、涉税评估价、银行评估价3个价格中，相对的价格审批贷款额度。
太平洋房产中介吴经理表示，现在首套房购房者首付款需要60％-70％，以总价500万元房子为例，过去首套房首付款35％是175万元，剩下325万元可以向银行贷款。现在一套500万元的房子评估价可能不到300万元，以总价300万元计算贷款65％金额为195万元，首付款35％为105万元，加上评估价之上超出的200万元，首套房的首付金额为305万元，为总房款500万元的60％-70％。
“对现金买房的要求高了，做投资的没有现金炒房。”太平洋房产吴经理说，由于银行贷款指导价普遍比交易中心核验价低很多，购房者能贷款的额度大幅缩水，无法承担购房首付款的刚需购房者会选择解约，导致交易无法进行。
卢文曦对记者表示，贷款政策“三价取低”后，能贷款的金额少，首付比例变高，“首套变二套，二套变全款”，刚需短期内不可能多出几百万元首付，交易进行不下去、市场速冻，这是主要原因。
针对二手房贷款难的现状，记者采访中信银行上海浦东支行房贷相关负责人时其表示：“目前二手房方面银行没有额度；一手房方面开发商有指定银行，合作新盘也是一两个月才能放款。”
记者致电工商银行上海闵行支行了解情况，该行相关工作人员也表示，新房开发商有指定银行放款比较快，二手房放款时间比较长，要看银行节点和资金是否充足。
对于目前一二手房房贷政策，中房数据研究院院长陈晟对中国房地产报记者表示，整个房贷方面，针对刚性需求的房贷有所加速；二手房市场获得贷款有一定周期和难度。
对于上海房贷政策和上海楼市的市场走向，卢文曦表示，房贷方面上海目前还没有明显放松，后续依然不太乐观，至少今年第四季度不会有特别好的改善。新房市场从价格到供应都受政府高度管控，新房成交方面没有问题；二手房贷款一直比较紧，二手房会继续速冻，下半年反转的可能很小，明年上半年可能会缓一缓。
“上海作为2400多万人口的城市，市场需大于供，想在上海落户买房的人很多，市场需求在，虽然取消了，总得有个房才能上学，没有房子上不了学，进入10月份，看房子人又多了。”太平洋房屋吴经理说。
同策研究院分析师黄钰聘则表示，虽然目前各方消息称房地产信贷现松动信号，但据调研情况显示，上海各大银行并未整体放松贷款审核，只是不同银行或支行根据自身贷款额度作出的适当调整。从截至10月前三周的二手房成交数据来看，成交量开始有回升迹象。
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