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上海土拍提前入冬:半数宅地仅一家房企报名,首日两幅城中村地块均底价成交

时代周报   2021-10-13 08:48

[摘要] 相比第一批集中供地的热闹,上海的第二批次集中供地显然“提前入冬”:部分地块无房企报名而终止出让,部分地块则以零溢价底价成交。

相比第一批集中供地的热闹,上海的第二批次集中供地显然“提前入冬”:部分地块无房企报名而终止出让,部分地块则以零溢价底价成交。

10月11日,上海第二批集中供地首日出让大多为保障性住房用地,此外,仅零溢价成交了两幅位于宝山区顾村的城中村涉宅地块——宝山区顾村镇BSP0-1501单元15B-02地块、宝山区顾村镇BSP0-1501单元15A-02地块,累计总计成交总额为13.07亿元,拿地方均为大华(集团)有限公司旗下子公司上海顾华房地产开发有限公司。

按照上海土地市场官网发布的时间显示,剩余的18幅涉宅用地将集中于10月13日前出让完毕。

未拍先冷

上海第二批集中供地的遇冷似乎已有预兆。

10月8日,上海土地市场官网发布公告,因地块规划调整优化,第二批集中供地批次中7宗地块将被终止出让,接近第二批宅地总供应量的1/4。由此,上海第二批集中供地地块总数量也由27宗缩减至20宗,总出让面积108.88万平方米(1633.17亩),总建筑面积232.75万平方米,总起价450.1亿元。

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10月9日,上海再次发布了剩余第二批次集中出让地块确定出让方式,通知文件上显示,因报名房企数量均未达到招标要求,将全部采用挂牌方式出让。

从7宗地块“回炉改造”,到剩余18宗地块因报名人数不够全部挂牌出让,再到10月11日两幅城中村地块的零溢价成交,上海当前的土地市场行情已在下行通道。

好地网研究员周吉羊向时代周报记者分析指出,不仅是上海,同为一线城市的广州,也在第二批集中出让中遇冷,出让的48宗地块中有25宗流拍,流拍率高达52%。此次上海第二批次集中供地中,被提前终止出让的7宗地块,大多都有着位置偏远、含商业用地比例过高的特点。对房企来说,拿这样的地就意味着要承担可售货值较少,去化速度放缓的风险。

“以松江区永丰街道09号地块为例,该地块计容建筑面积131576.55平方米,其中商业体量达到74088.6平方米,占比56.3%;奉贤区奉贤新城15号地块,计容建筑面积422228平方米,其中商业商务体量达到249937.03平方米,占比59.2%;宝山区宝山新城17号地块,计容建筑面积98496.2平方米,其中商业体量达到63205.56平方米,占比64.2%。这三宗地块,商业比例均超过55%,过高的商业体量意味着需要更多的沉淀资金,导致行情遇冷。”周吉羊进一步表示。

龙头收缩

10月11日,一位TOP15房企的品牌负责人向时代周报记者表示,“此次竞拍大概率赢家还是国企和央企,在行业资金面持续收紧的情况下,民企开发商在投资端全面收缩。”

展望10月12日—13日的竞拍结果,预计第二批集中供地中,国企和央企仍会占据拿地大头。据时代周报记者不完全统计,已有9幅地块因只有一组房企报名而提前锁定了结果,报名房企中除了龙湖、盘古之外,其余竞买人均为国企、央企背景开发商。

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其余9幅地块中,报名人数最多的是奉贤新城10单元13-02区域地块,共有5家房企参与,包括了中环、中华企业、上实、中建八局、中铁置业。报名人数排名第二的是闵行梅陇社区MHPO-0303单元01-25-02地块,竞拍候选人分别是路劲及招商、建发、越秀及仁恒、华发。

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纵观这18幅地块的报名情况,国企和央企所占比例高达7-8成,这和其他已经完成第二批供地的15个城市的情况非常类似。

10月7日,中信建设研究报告显示,全国已经完成第二批集中供地的15个城市中,销售排名TOP50的房企中有29家在第二次土拍中有所斩获,累计拿地数量101宗,拿地总金额达997.43亿元。

其中,国有房企拿地宗数占拿地总宗数的86.1%;从拿地金额来看,国有房企拿地总金额达891.1亿元,民企拿地总金额仅为106.3亿元,前者比后者高约7.4倍,是本轮拿地的主力。

从企业拿地金额来看方面,中海地产、保利发展、建发房产全口径拿地金额分别达到337.2亿元、172.9亿元、101.2亿元,为本次土拍投资最高的三家房企;拿地数量方面,中国铁建,中海地产,龙湖集团分别拿下13宗、13宗、12宗土地,位列TOP50房企拿地数量前三。其余大部分企业在本次土拍中采取谨慎态度,拿地金额和数量都较低。

在行业深度调整的背景下,龙头房企大多采取少量拿地,重点布局的投资策略,在控制拿地总数量的同时,仅在重点城市少量布局。国有房企稳定的资金来源、较低的融资成本等优势愈发凸显,形成更强的竞争优势。

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