[摘要] 10月12日，戴德梁行发布2021年第三季度上海市场报告，对上海写字楼市场、大宗交易市场、零售物业市场、产业地产市场进行回顾和多维度的解读，并对各市场的发展趋势进行了展望和预测。
10月12日，戴德梁行发布2021年第三季度上海市场报告，对上海写字楼市场、大宗交易市场、零售物业市场、产业地产市场进行回顾和多维度的解读，并对各市场的发展趋势进行了展望和预测。
第三季度，上海写字楼市场稳中求进。
在上海写字楼租赁市场成交持续五个季度攀升后，三季度虽出现小幅下滑，但整体仍呈现持续强劲的态势，2021年第三季度上海甲级写字楼净吸纳量录得39.05万平方米，环比二季度下滑2.48％，甲级写字楼空置率17.5％，环比上季度下降1.3％。本季度，核心区表现良好，净吸纳量环比上扬65.2％，空置率环比下探2.47％。
供应表现来看，第三季度，上海写字楼市场供应加码，共有四个新增项目入市，合计带来29.5万平方米的体量，全部位于新兴区。其中，入市规模的是虹口区，瑞虹企业天地52643元/平方米[黄浦]企业天地套在售和中美信托金融大厦合计供应体量20万平方米；普陀区有2个项目入市，分别为国浩长风城及旭辉企业大厦。
租金表现来看，三季度上海甲级写字楼平均租金8.11元／平方米／天，环比二季度微涨0.37％；其中核心区为9.29元／平方米／天，环比上扬0.43％；新兴区在优质项目入市的带动下涨幅明显，租金环比增长1.57％，达到6.47元／平方米／天。
戴德梁行中国区项目及企业服务主管、董事总经理魏超英表示：“展望未来，预计四季度整体供应或将放缓，核心区承压相对较小，新兴区供求压力持续不减。目前，京沪渝杭穗深六城试点营商环境创新，进一步破除区域分割和地方保护，取消对企业跨区域经营不合理限制，打破城市壁垒后未来企业落户将更为便捷。行业发展来看，今年前八个月上海社会消费品零售总额保持稳步增长，在商业数字转型方案实施及国际消费中心城市培育的积极政策导向下，有助于推动电商类及IT网络技术服务型企业以及快消品企业发展壮大，从而带来对办公市场新的扩张需求。另外值得注意的是，伴随体育“十四五”规划出台，上海将建成全球著名体育城市将推动体育产业下体育制造及相关企业新需求。”
在大宗交易方面，上海前三季度上海共录得61宗成交，总金额达833亿元，其中第三季度成交共20宗，总交易金额为531亿元，交易活跃度同比、环比皆有大幅提升，过往两年内被抑制的投资需求在今年第三季度起被逐步释放，上海房地产大宗交易市场也有望在三年后首回千亿规模。
关于买家类型，截至三季度，上海投资型交易已录得534亿元，相对于自用型交易，投资型交易占比在上半年基础上进一步提升至64％；在29宗投资型交易中，社区商业／购物中心／商铺等零售商业资产成交共8宗，总金额近364亿元，这主要得益于悦荟资产包和凯德资产包内3处位于上海的购物中心成交，总计交易对价突破300亿元。
自用买家方面，企业购楼趋势延续，政府及其投资平台看好商办，政府类买家大多偏好于交易对价在10亿元以下的写字楼，大虹桥板块为热点区位。此外，得益于频繁的自用企业购楼交易和险资的“大幅手笔”，三季度内资买家进一步拉开与外资投资者的差距，进而保持领先。
展望四季度，戴德梁行大中华区资本市场部总裁、中国资本市场部主管叶国平表示：上海市场将迎来全面复苏，今年上海大宗交易市场总成交金额有望突破千亿大关；由于上海办公市场短期内租金上调空间有限，未来投资型交易的物业类型将进一步分散化，打破以往以办公为主流的趋势。
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