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上海第二批集中供地:杜绝房企高杠杆拿地,“随机值”增加公平性

21世纪经济报道   2021-09-14 18:09

[摘要] 9月13日,上海土地市场网发布沪告字(2021)第109号和沪告字(2021)第110号公告,正式挂牌第二批集中供应地块,并就出让相关提问给予解答和提示。

10月上海将迎来第二次集中供地。9月13日,上海土地市场网发布沪告字(2021)第109号和沪告字(2021)第110号公告,正式挂牌第二批集中供应地块,并就出让相关提问给予解答和提示。保证金截止日期为2021年10月8日。挂牌起止日期为2021年10月2日至2021年10月11日。

第一批土地集中出让中,上海被认为是模范生,因此第二批土地出让基本还是沿用前一次的方式方法,只是个别地方做了进一步优化。比如出现了“随机值”。

综合专家评论,上海第二次集中供地给出了目前全国比较详细的土拍竞价规则版本。

首先,增加“随机值”。此次政策明确,第二批集中公告的住宅用地竞价规则中,将增加一个“随机值”的概念。

竞价进入一次书面报价阶段,一旦有竞买人报价相同(无论该报价最终是否有效),将触发系统新增一个大于中止价且不大于一次书面最高报价的任一万位整数“随机值”。书面报价环节仅新增一个随机值,随机值可与竞买人的报价重复。平均价为一次书面报价结束后所有有效报价的算术平均值(有三个及以上有效报价的,“随机值”纳入平均价计算),未报价、无效报价和修正报价不纳入平均价计算。

如此一来,房企猜“平均值”的难度更大。从第一次拍卖可以看到,根据过去的规则,各竞买人通过书面报价,最接近均值获得土地。这就导致了出让瑕疵,比如说,部分房企揣摩了这个平均值的大小,使得最先提交接近均值的房企基本上就可以拿到土地。这导致房企报价干脆就往“封顶价”和“中止价”两个价格的平均数靠。而且先报这个平均数的企业有利。

上海推出“随机值”,让拿地的不确定性增加。比如,原本4家企业参拍,现在可能出现5个价格,而这个价格是随机值,可能高,也可能低,对“平均值”的产生有很大干扰性。另外,报价时间只有10分钟,期间房企投拓人员面临的压力包括数学功底、运气成分。拿地有一定的随机性,反过来增加了书面报价过程中拿地的公平性。

其次,除了竞拍规则的调整以外,也形成了很多新的约束,尤其是对于房企拿地资金方面的约束。由于资金或拿地主体资格面临更为严格的审查,房企资金高杠杆拿地的可能性不大,这令房企拿地方面更加规范,也进一步促进当前上海土拍市场的稳定,落实了稳地价的政策导向。

最后,第二批集中出让地块继续施行房地价联动的举措。即便土地成交价格到达“封顶价”,除了几幅市区范围的土地外,其他土地的最高楼板价和房地联动价之间的价差可以达到50%以上。换而言之,就算以最高价拿下,“面粉不会贵于面包”,并且房企仍有一定的利润空间。

此次上海集中供地一共推出27幅土地,均为涉宅用地。总出让面积达167.82万平方米,总建筑面积340.73万平方米。其中6幅位于南汇,临港新城有5幅;4幅位于青浦区,宝山区和金山区各供应3幅,杨浦、徐汇、奉贤和崇明各供应2幅,松江、闵行和嘉定各供应1幅。相比上半年首次集中供地推出50幅土地,上海下半年还有两次集中供地,此次推出的土地数量并不算少。

“面粉的质量还是不错的。”有开发商如此评价。地块主要来源于上海5大新城,以首次改善和刚需客为主。相比已经完成第二批集中供地的城市有无锡、厦门、长春、天津等,有的已经出现流拍的案例,前述业内人士认为,上海有其特殊性,并没有因为要控制市场而推出质地比较次的地块,预计不会出现流拍现象。即便当前市场开始降温,但从土拍规则来看,上海土地成交价格也是可控的,“预计房企仍会保持拿地热情,上海土拍模范生是要做到底了”。

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