龙光 | 穿越周期的能力

内房股年报季进入收尾之际，一家粤系房企强势闯入炸天团的视野。近些年，在强势崛起的闽系房企和浙系新生派房企的强势崛起下，粤系房企的故事显得有些”平淡”。事实上，粤系房企仍是实力的派系。别的不说，就看这些年行业榜单上老大的位置，一直都是由粤系房企轮流坐，从未旁落过。更别提“华南五虎”、“招保万金”、“碧恒万”这些曾在地产江湖故事中描下过浓墨重彩一笔的房企。不过，那些都是早早进行化布局的粤系房企。今天我们想聊的这家房企是龙光。01年报成绩单龙光的业绩公告数据实在有点打眼，话不多说，先看年度核心数据：年报显示，2019年实现权益合同销售额915.24亿元，同比增长31%，超额完成全年850亿元权益销售目标的108%。在核心利润上，全年实现核心利润103.1亿元，其中归母核心利润达100.2亿元，同比大幅增长42.7%，这是一项非常的数据了。炸天团看了下，排在它面前的都是碧桂园、万科、中海、华润置地、龙湖这样的级房企。可见，龙光在盈利能力确是很突出的。尤其是在行业进入盘整期，房企盈利能力整体出现下降的2019年，龙光依然保持规模和利润的同步高增长，实属难得了。要知道，5年前龙光的核心利润不过20亿的样子，到现在过百亿，基本上每年以30-40%的速度增长，在业内很难再找出第二家这样的房企了。规模在增长通常就意味着高负债，然而龙光净负债率仅为67.4%，远低于近80%的行业平均值。其加权融资成本为6.1%，在同量级的房企中也属于序列。今年突然的疫情导致房企都在关注现金流的安全性。截至年底，龙光现金结余增至407亿元，现金短债比超2倍，完全无债务到期的资金压力。手握着这么多的现金，对于眼下的疫情应该是足够了。02深耕与城更好的业绩离不开努力和好的战略，龙光是做对了什么，才保持了一如既往的呢？炸天团通过分析，发现坚持区域深耕、参与城市更新就是龙光的发展战略。

• 坚持区域深耕

前面我们说过深耕大湾区，是很多粤系房企的红利和机遇，龙光也是如此。在很长一段时间里，龙光始终都是以粤港澳大湾区、长三角都市圈、西南城市群作为主力战场。由此可见，龙光真的是一家在战略布局上非常稳健的房企，始终坚持区域深耕。在此战略下，龙光聚焦的都是高投入产出比的都市圈和区域。其中，深圳、惠州、佛山、南宁四个城市销售额过百亿，南宁更是实现销售额和销售面积都排在。而龙光积极布局另一个战略的都市圈——长三角区域的表现是，首年销售额突破了30亿。因为深耕所以熟悉，因为熟悉所以容易发现价值，这就是龙光区域深耕的优势和机会。

• 参与城市更新

这些年，深耕粤港澳大湾区的粤系房企还有一个优势是：广东具有大量的城市更新项目，让扎根于此的房企得到很多参与城市更新的机会。龙光拥有城市更新专业团队，在大湾区深耕近20年，在参与城市更新方面拥有信息、品牌、渠道、资源等多种先发优势和主场优势。年报显示，截至2019年12月31日，龙光共计在10个城市拓展了78个城市更新项目，可转化土储货值达4006亿元，其中95%位于粤港澳大湾区。继2018年在珠海、佛山成功孵化2个项目后，龙光2019年在深圳、惠州又成功孵化了3大优质项目，货值700亿元。随着城市更新项目的持续推进，2019年，城市更新业务贡献收入49亿元，已成为集团业绩增长的新引擎。在业绩发布会上，龙光表示：公司城市更新项目已经形成了穿越周期的盈利模式。预计未来3年，城市更新业务可贡献当年约20%的核心利润。可见，参与城市更新，是龙光持续保持行业领先的盈利能力的另外一个原因。03锁定2020强大的、合理、优质的的土储无疑是龙光的加分项。年报显示，通过多渠道持续扩充土储，去年龙光地产新增土储货值2392亿元，其中，招拍挂新增货值702亿；城市更新项目新增货值1690亿，有91%位于大湾区。截至2019年12月31日，公司拥有土储总货值8320亿元，其中粤港澳大湾区占比超8成，深圳及临深区域占比达45%，皆是安全系数非常高的区域。并且，龙光的土储开发周期合理。据悉，其近期可开发土储建筑面积约3667万㎡，货值达4314亿元，占总货值比例52%，足以支撑集团未来3年的权益销售业绩增长需求。此外，龙光现有的已售未结资源丰富，公司已锁定80%的2020年预测收入，业绩增长确定性较高。业绩越确定，资本市场越肯定。去年包括标普、惠誉、穆迪等评级机构都对龙光国际信用评级上调，今年3月9日，龙光更是被纳入恒生综合指数大型股。04穿越周期2020年，龙光给自己设立的权益合约销售金额目标是1100亿元，同比增长超20%。这是一个必定跑赢大多数龙头房企的新目标。早前曾有媒体统计，今年主流房企的平均增长目标为11%。而我们以货值安排看，龙光大概率也会超额完成这一增长指标。或许增长指标太硬，龙光也正将企业管理机制、产品战略、ECG体系三个维度来完善公司的治理，提升公司的软实力：具体的说，就是：在企业管理机制上，进一步巩固职业经理人机制，同时实施长短期结合的共创共享激励方案，实现股东和管理层利益一致，持续提升企业的核心竞争力；在产品战略上，巩固玖系、天系、江南系三大产品线，顺应时代需求，打造出引知名的绿色环保的人居品牌；在ESG体系方面，从公司管治、环境、社会三个方面着手，树立正确的发展观，持续提升产品及服务，追求可持续、有品质的增长，创造长期增长价值。不难看出，龙光想要的是既有短期的增长目标，更多的是可持续发展战略，也包括“住宅开发+城市更新+投资物业”的三轮驱动，最终的结果就是穿越周期！· END ·

---