2018年快要结束了。对于地产人来说，这是极不平凡的一年。
地产行业的逻辑，正在发生巨变，很多习以为常的事情被彻底颠覆了！
与此同时，很多地产人的人生也被彻底改变了……每个人都在问，究竟是什么在决定着我们的命运？
盘点上海2018年得政策：
2018年关键词：
01
活下去
行业标杆万科喊出“活下去”3个字之后，所有的房企都惊出一身冷汗。
其实，关键不在于谁“活不下去”，而在于能“活下去”的房企，可以从“活不下去”的房企那里获得什么。
不管是“拐点”、“白银时代”，还是“活下去”，每一次惊吓过后，都会有大量中小房企主动退出地产行业，这也就成为巨头们收购兼并的好机会。
根据中指院的统计，2018年1—11月，万科以1250亿的拿地金额，排名！
02
慢下来
快周转的极限到底是几个月？在2017和2018年的上半年，这是业内讨论的热点话题。
之前，房地产有2种模式：一种是快周转；另一种则是花比较长的时间做精品，通过高溢价来实现盈利，你6个月开盘卖2万，我10个月开盘卖3万，利润也差不多。
可是，在限价令出台以后，房地产的模式，似乎只剩下快周转这一种了。
项目设计全靠复制，拍地当天就进场施工，刚出甚至没有出正负0就开始预售……拿地4个月就开盘……项目进度和员工收入直接挂钩。
这种极限快周转，加上许多巨头都有1000个、2000个乃至更多项目，各种质量问题、安全事故就不可避免地出现了。
有那么2个月，都在声讨快周转。可是，几家以快周转著称的巨头连续多年，甚至今年仍然是许多城市的销冠。这是为什么呢？
答案似乎只能是2个：
别家房企的项目，质量其实还不如这些巨头的；
客户们买的不是房子本身，而是附加在房子上的别的东西。
而在一片声讨声中，大家又开始“慢下来”。
如果房企不能找到新的商业模式，不能把时间转化为财富。如果时间只是意味着财务成本的增加，“快周转”还会卷土重来。
03
城市运营
城市运营就是赚“慢”钱的一种模式。
城市运营的本质，就是房企在相对不发达的区域，拿下比较大的一块地，长期经营，在这个区域逐渐发展的过程中，获取长期红利。
这种模式成立有2个前提：
1、开发商财务成本较低，不怕长期持有；
2、开发商有产业能力、运营能力，能让自己持有的物业不断，同时带动片区土地。
城市运营这种模式，虽然前期占用资金比较多，但是整个开发节奏房企自己可以掌握。
区域发展之后的红利，房企都可以获得，而且有持续现金流，可以抗风险。
现在，大家都很热衷的小镇，本质上也是城市运营的一种形式。
04
区域深耕
之前，区域深耕风险很大，风险是遇到性的调控。
如果一家房企的项目集中在某个区域，一旦该区域突然遇到大的调控，跌到周期底部，相当于被一锅端。
现在，这种风险已经明显降低。
既有的调控确实成效可见，楼市整体已经降温，不需要加码调控来抑制楼市过热。接下来一年多时间内出台性调控政策的概率很小。
而土地依然是大部分地区最重要的财政收入，尤其是三四五六线城市，地方政府对当地的楼市非常了解，不会随便加码调控。
剔除调控风险之后，区域深耕房企拥有以下优势：
1、多地块一起算总账，开发节奏灵活，可快可慢
外来房企拿到地王，再碰到行业下行就是烫手山芋。但是对于区域深耕房企而言，地王只是10块地里的1块，可能带动前9个项目溢价、加速去化。地王本身可以放一放，先开发其他几块。
2、管理半径小，项目进度可控，能保证现金流安全。
3、外来房企拿地放缓，给本土企业释放出更多空间。
今年前10个月百强房企土地投资力度整体弱于去年，趋于保守，对于不熟悉、没把握的地块，宁可错过也不将就。对于区域深耕房企来说，就有了更多的选择空间。
4、在本地有影响力，也可以做轻资产
能够在一个地方深耕多年的房企，在当地必然拥有好的知名度和忠诚度，自己开发之外，可以通过代建和小股操盘，在扩大规模的同时减少资金压力。
05
借钱难
据说，有几家百强房企最近借钱的成本，已经到了15、16个点。这确实很贵，但是如果真的急用，也没有办法。
去杠杆的大环境下，即使有一些定向投放的流动性，也被要求驰援实体经济，跟房地产基本没关。
而房企的债务，却正在集中到期。
2015-2016年，政策宽松+行情火爆，根据Wind的统计，两年间，整个房地产行业发行1434只债券，发行金额16686.37亿元。如下图所示：
现在，这些债，正在和2017年的短债一起，集中到期。
如何才能借到便宜的钱？明源君最近问过很多地产大佬，结论是：
在资本市场信誉良好、纪录良好，所有承诺都做到的房企，可以通过提高评级降低财务成本。
持有优质的、产生持续现金流的商业、产业、办公物业的房企，可以通过资产证券化、股权融资等借到便宜的钱。
如果前2者都没有，就只能加速项目销售回款。实在不行，只好卖掉几个项目断腕求生。
06
交房难
2018年，交房是个难题，最怕的就是业主维权。业主维权有2个原因：
1、认为房子有质量问题；2、房子降价了，老业主维权。
房子有质量问题，比较大的原因是限价令下，一方面要控成本，另一方面又想快周转导致的。
而降价，则是因为房企看不到调控放松的希望，现金流又面临压力，不得不为。
要彻底解决这2个问题，长远来看，有3个途径：
在限价城市，拿地时就要按照限价计算项目利润，不能寄希望于限价令放松；
在非限价城市，通过“中周转”、“高溢价”，在保证质量的情况下实现利润；
多做小地块、小项目，一次开盘售罄，就不存在二期比一期便宜的问题。
而短期内，想避免业主维权，做好服务之外，对行业未来有信心的，对项目销售有信心的，可以像某些巨头一样，承诺“无条件退房”。这样可以釜底抽薪，把大部分维权化解于无形。
07
抢人大战
2018年，截至11月20日12时：
西安市迁入人口701343人。其中博士以上1156人，硕士研究生24423人，本科219875人，各类人才引进29062人。如果不出意外，西安将成为2018年中国城市“人口争夺战”的赢家。
这一轮抢人大战，主要是针对人才的各种地方政策的大战。长线来看，房地产和其它产业未来的发展，人口是决定性的因素；短期来看，限购的情况下，户籍人口的增加，客观上带来购房需求的增长。
人口争夺大战，短期来看是政策之争，长期来看，则是资源之争。
有优质的工作岗位、教育资源、医疗资源、景观资源的城市，将取得最终的胜利。
08
房租上涨
房租的上涨，2018年一度成为热门话题。
根据中国房价行情网公布的数据，2018年7月，有26个城市的房屋租金同比上涨。其中，成都租金的同比涨幅，为30.98%，其次为深圳，同比涨幅为29.68%。大部分一线、二线城市的房租租金同比涨幅都在10%以上
在一个租赁房源充足的市场里面，对于房东来说，如果价格一样，租给公寓公司，还是租给普通租客是一样的，如果长租公寓高价拿房，然后再加价出租，会出现什么情况？
在这家公司垄断市场之前，高空置率就已经把公司耗死了。
今年摇号政策在一些城市落地，几千个人摇几百套房，就是因为新房供应不足，新房和二手房价格倒挂。被限价的新房，到了二手市场以后，立刻就按市场规律涨价了，摇到号的人等于中了一个大奖。
09
产业运营能力
在一二线城市，拿纯粹销售的住宅用地正越来越难。
做产业地产，卖地时让一点利，招来一些企业，就可以产生持续的税收，每年都有财政收入，而且越来越多。
下面这张图，是中城新产业总结的住宅、商业、产业地产的盈利模式和成熟周期。
比较而言，传统住宅开发的盈利模式是最简单的，产业地产的盈利模式当然是最费心最复杂的。
但是，从整个市场来讲，整个住宅开发的总规模即将到顶，继续盖住宅卖住宅的简单模式会越来越被动。存量才是未来的主流市场。
对企业来说，虽然运营公寓、酒店、产业地产需要专业、需要耐心，但是风险比较小，不怕调控，有持续的现金流。
而且如果真的运营得好，将来通过上市、物业后变现、服务、REITs等资产证券化赚到的钱，可能比开发更多。美国有一些资产管理公司的市值，远高于开发商。
现在通过产业拿地，必须是真的有产业运营能力，而不能假装自己有能力。
因为，即使是管理比较粗放的地区，也是把小镇分成好几期，项目一期完成招商入驻，才能开发第二期。想糊弄是不可能的。
而在上海等地，根本不看入驻，而是直接看税收。你拿地的时候，地方政府就会与你签订对赌协议，要求你年实现多少税收、第二年实现多少多少税收……如果不达标，合同就会终止，你就要退出。
2019年地产的核心就是7个“稳”字：
分别是：稳量、稳价、稳投资、稳杠杆、稳增长、稳预期、稳政策
未来市场趋势：
市场趋势：市场逐步调整，投资、新开工增速回落至中低位水平
根据“中国房地产中长期发展动态模型”，结合国内外经济研究机构对2019年经济环境的预测，参照近期宏观政策走向及重要会议精神，对2019年房地产市场提出如下假设：
假设1：宏观经济平稳发展（GDP增长6.4%）；
假设2：城镇化稳步推进（城镇化率提升至60.5%）；
假设3：货币政策稳健（M2增速提升至8.5%），但房地产行业信贷融资仍定向收紧（房企到位资金增速1.5%）；
假设4：继续因城施策，坚定调控目标不放松，楼市环境继续严控。
在满足假设条件、不发生超预期事件的前提下，根据“中国房地产业中长期发展动态模型”测算，2019年房地产市场将呈现“市场规模高位回落，价格稳字当头，新开工、投资中低速增长”的特点。
综合来看，2019年房地产市场整体运行承压。需求端，调控政策进一步稳固预期，商品房销售面积将高位回落，但得益于城镇化支撑，全年降幅有限，预计在5.0%~7.0%之间；其中一线城市销售面积稳中小幅回升的概率较大，二线城市分化显著，行情对冲后整体销售规模或有小幅调整，三四线市场需求支撑基础相对薄弱，销售面积下行压力较大。供应端，一方面，受限于销售规模的下行调整，房企开工积极性将明显减退，同时销售回款降速也将制约房企投资热情；另一方面，近两年形成的高规模土储将对新开工形成有力支撑，保障新开工规模继续增长，同时也会为投资额增长奠定基础。预计2019年新开工、投资均保持中低速增长，新开工的增幅维持在4.6%~6.6%之间，投资增速在3.7%~5.7%左右。价格方面，随着价格稳定预期进一步巩固，商品房价格将稳字当头，不排除微幅下跌的可能，但降幅将控制在2.5%以内。
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