仲量联行发布长租公寓市场研究报告
上海 —全球领先的房地产专业服务公司仲量联行今日发布研究报告《中国长租公寓市场：新挑战，新机遇》。报告主要研究分析了中国的集中式长租公寓[ 本报告研究的集中式长租公寓专指产权集中、租期长（6个月以上为主）、由公寓机构统一运营管理，并提供基础服务的市场化租赁型公寓，并不包含服务式公寓，蓝领公寓以及廉租房。]（以下称长租公寓）并指出：中国的长租公寓市场近年来在政策和市场的双重作用下迅速发展，但与成熟市场的表现仍有一定差距，未来进一步迈向成熟还将有赖于多重因素的改善。中国的长租公寓投资目前市场化程度还比较低，但未来在基本面、政策和参与主体等多方因素的共同推进下有望迎来新一轮机遇。
四大驱动力推动中国长租公寓快速发展
中国的住房租赁市场是一个服务于超过2亿人口、年租金规模过万亿元的市场。近十年间，中国的流动人口进一步向一、二线城市聚集，并呈现出年龄低、租房需求大、租赁周期长等特点。仲量联行中国研究部总监姚耀指出：“由于传统散租市场存在租期不稳定、信息不对称等诸多痛点，长租公寓市场近年来在人口结构调整、购房门槛升高、政策支持和资本助力四大因素的作用下迅速发展。”
仲量联行对北京、上海、广州、深圳、杭州和成都的长租公寓市场进行了调研，截至2018年上半年，六个城市已开业长租公寓总存量约为13.5万套，存量目前仍较为有限；从未来供应看，各地政府都大大提高了未来五年土地出让中租赁住宅用地的比例，预计至2022年底，六个城市建成并投入运营的长租公寓将达75.6万套。未来不同城市的长租公寓物业所有权将呈现不同模式：上海、北京和深圳的长租公寓物业所有权将凸显地方国企的带动和引领作用；杭州、广州和成都的物业所有权则将大部分集中在开发商手中。
五大因素助推中国长租公寓市场迈向成熟
结合自身特色以及成熟市场经验，中国的长租公寓发展可分成4个不同的周期阶段。在过去的三年里，长租公寓在中国的主要城市迅速从“引入期”迈入“发展期”末端。但是，市场何时能真正度过“快速成长期”，并进入“成熟期”，则取决于诸多条件。
结合美国和日本这两个长租公寓发展较为成熟市场的发展经验，仲量联行认为宏观基本面、租客权力保障、资产可得性及价格、金融与税收以及市场透明度这五大因素将会成为中国长租公寓市场下阶段发展的助推器。目前市场及政策只满足了部分条件，还有许多条件有待中长期去实现。
中国长租公寓投资市场有望迎来发展机遇
在美国和日本等成熟市场，长租公寓已是一项成熟的投资级资产，其投资表现具有长期稳定的且抗经济周期能力强、 高、良好的资产流动性和资本化率走势趋同办公楼等特点。
在中国，长租公寓尚属新兴的另类资产，其投资市场正在开始逐渐形成，市场化程度还比较低，流动性也较为有限。今年8-10月，仲量联行针对30家有意向或已经投资中国长租公寓市场的国内外主要投资机构（基于资产层面投资）进行调研，结果显示：
考虑投资长租公寓的资本以中长线为主；
强劲的租赁需求基本面是吸引投资者的主要原因；
资产价格过高成为目前市场挑战；
机构担心的未来市场风险是租金和流动性；
投资者对于未来5年长租公寓资本化率走势预期平稳或小幅下降。
“中国拥有广阔的租赁人口、但短期内有效供应相对短缺，” 姚耀补充道，“随着政府对支持性政策的不断探索，以及各参与主体利用自身优势共同合作，中国长租公寓投资市场有望迎来新一轮机遇。”
未来上海将成为主要长租公寓投资城市
上海的非户籍常住人口约为973万，占常住人口的40%。大量外来劳动力不仅为上海的经济发展提供了保障，也为当地租房市场带来大量需求。上海的长租公寓市场兴起于2013年，并在2016年后迎来爆发式增长。截至2018年上半年，进入上海长租公寓市场的主要品牌有22个，开业项目数量约160个，总体量为34900套。
受到经济和人口基本面的强有力支撑，未来上海将成为长租公寓投资者的主战场，预计会有更多长线资本进入该市场。其中国内险资与国企及大型开发商的合作机会将增多，而外资长线资本也有望携手海外公寓运营商登陆上海，带来更多海外成熟经验。
左：上海长租公寓分布图 右：上海产品租金段分布及开业项目物业所有权
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