[摘要] 业委会运作不规范、维修基金“断档”严重、小区公共收益“打闷包”……小区物业管理矛盾纠纷频现,成为制约社区和谐稳定的一大瓶颈。
业委会运作不规范、维修基金“断档”严重、小区公共“打闷包”……小区物业管理矛盾纠纷频现，成为制约社区和谐稳定的一大瓶颈。市十五届人大常委会五次会议昨天听取《上海市住宅物业管理规定修正案（草案）》的说明及解读。这次修法，市人大常委会聚焦物业管理矛盾最集中、社会关注度的内容，希望对“急、难、愁”问题“对症下药”。 东广聚焦，一起来关注。
“小区大门形同虚设，外来人员通行无阻”“快递送到保安室，却无故失踪”……粗放式物业管理引发的种种乱象饱受诟病。草案首先理顺了“小区”里那些事的条块关系，今后，街镇拟作为物业管理的线，将被赋予监督日常物业服务，督促业主依法使用和维护物业设施等方面的职责，同时明确街镇要建立物业管理纠纷调解和投诉、举报处理机制。
业委会是业主自治的关键。据统计，截至去年底，全市住宅小区总数12937个，总建筑面积约7.34亿平方米，其中9074个小区成立了业主大会，占符合成立条件住宅小区总数的94.2%。但部分小区面临业主大会组建难、决策难、执行难的问题，围绕业委会履职、换届改选等方面产生的纠纷仍占比较高。
为此， 草案细化了业委会从组建到换届的全过程运作规范，明确1万平方米以下的小区业委会人数下限从5人调整为3人，同时还完善担任业委会委员的条件， 明确业主委员会委员本人、配偶及其直系亲属都不能在本物业管理区域的物业服务企业任职。
对于居民关心的小区物管“三费”，也就是物业服务费、公共和维修资金，草案都有涉及。首先来看物业费，草案明确市房管部门应当定期发布 住宅小区物业服务标准和定额；同时要求物业管理行业协会 定期发布物业服务价格监测信息，供业主和物业服务企业在协商时参考。
部分小区由于公共使用账目不透明，管理使用较为混乱，极易引发业主和物业服务企业矛盾。草案进一步完善了公共相关管理制度，来听东广记者庄荣申、俞倩的报道：
（本月初，记者在徐汇区宛平南路420弄的佳安公寓采访，物业公司代收代管小区停车费、电梯广告、仓库出租等公共，再加上缴纳的物业费，一年总共有近153万的进账，但管理却一年比一年混乱。小区居民说：
[这个绿化一塌糊涂，楼道脏兮兮，门禁进来呢，1号楼2号楼的门随便可以开的。保安队伍在就是做车子收费。（小区就是车摞车，所有的消防通道，全部堵塞。）]
业委会要求佳安物业公司公布公共的用途，但是遭到了拒绝。业主大会投票决定不再聘用佳安物业，但佳安物业却以业主大会投票程序有问题为由，拒绝撤离。佳安物业总经理唐先生：
[街道必须要提供我投票的合法性和真实性，必须有关部门书面告知我，否则所有的事情都不能做下去。]
可以说，这样“有恃无恐”的物业和时间长久的“拉锯战”并不少见。市住房和城乡建设管理委员会主任黄永平介绍：
[鉴于实践中小区停车、广告等利用共用部分产生的公共，存在账目不透明、公布不及时、不按约定比例补充专项维修资金等情况，《修正案（草案）》做了明确：一是利用物业共用部分从事广告、商业推广等活动，必须经业主大会或者共同拥有该物业的业主同意，或者由业主大会授权业主委员会同意。二是公共应当按季度补充专项维修资金，同时要求补充比例高于50%，且单独列账。三是明确公共应当进行工程审价和财务审计。四是对业主委员会委员、物业服务企业或者代理记账机构挪用公共的违法行为设定了罚则。]
《修正案（草案）》第八十一条规定，挪用公共的，由区房屋行政管理部门追回，并发还业主，没收违法所得，并处挪用数额二倍以下的罚款；挪用公共构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。）
有些住宅小区物业服务企业退出后，新的企业由于各种原因未能及时接替，导致物业服务“断档”，影响了小区居民的正常生活秩序。针对这些问题，草案作了应急托管的制度设计，由区房管部门建立应急服务企业预选库，以便提供临时服务。临时服务时间最长不超过六个月。
住宅专项维修资金可以说是物业的“养老金”。随着住宅使用年限增长，动用专项维修资金维修、更新及改造房屋共用设施设备的需求也在上升，专项维修资金余额不足的问题逐渐暴露，续筹难的矛盾日益凸显。
市住建委主任黄永平介绍，草案完善了专项维修资金续筹机制，明确“业主大会在90日内未作出决定的，应当采用分期交纳的方式筹集”，对“催告后仍不交纳的，可向法院起诉业主”。同时，在小区专项维修资金不足的情况下，先由政府托底“紧急维修”。
[规定对业委会在7日内未审核同意的，凭审价报告和区房管部门出具的支取通知，在专项维修资金中列支。]
为抢个“临时车位”不得不早下班，遭遇天价车位费却喊话无门……小区停车矛盾也是目前社区管理中的突出难点问题。草案从公平分配停车资源角度出发，规定停车位少于或者等于房屋套数的，一户只能购买一个车位；同时还规定由街镇牵头，组织小区周边的商业、道路停车资源实现错时利用。
停车矛盾的另一方面是由于国家放开小区停车价格后，开发商大幅提高产权车位租赁价格。草案从价格源头入手，规定前期物业服务合同中 应当对产权车位的租赁价格予以约定。业主大会成立前，收费标准不得擅自调整；业主大会成立后，需要调整的，应当向区房管部门备案。
《上海市住宅物业管理规定修正案（草案）》已在解放日报、上海法治报、东方网、新民网、上海人大网、“上海人大”微信公众号上全文公布，即日起到8月10号向社会广泛征求意见，以便进一步研究修改，再提请以后的常委会会议审议。
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