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长租公寓的融资之路:虽有政策倾斜,但谈盈利还尚早

房天下  作者:never_eric   2018-02-07 14:58

[摘要] 碧桂园2017年5月成立了长租公寓事业部,当年年底就亮相第一个长租公寓项目,并面向市场推出400套房源,速度迅猛。

正处于风口的长租公寓行业在2018年初就迎来一笔“重量级”融资。日前,长租公寓品牌“自如”对外正式宣布完成了40亿元的A轮融资,该笔投资也刷新了中国长租公寓行业单次融资纪录。

长租公寓的融资之路:虽有政策倾斜,但谈盈利还尚早

长租公寓市场竞争激烈

自2017年以来,长租公寓领域融资不断,房产中介、创投资本、开发商等也纷纷加码布局。在国家租购并举的政策东风下,长租公寓市场规模将继续快速扩张。目前一线城市集中式长租公寓品牌数量合计已有300多家。

房企的大举进军改变了长租公寓的市场格局,而进入长租公寓的一些创业型团队,已然成为了行业“先烈”。

在2017年统计的“阵亡名单”中,GO窝公寓、Color公寓、V客青年公寓13200元/平方米[金山]青年公寓0套在售、好熙家公寓等在列。

他们多数受2014年前后由创业热、互联网热、投资热的刺激而兴起。“大家刚刚学会爬行,就追求规模,把自己逼上百米赛道。”水滴公寓创始人冯玉光这样说到。

分界线在2017年二季度左右,即多数开发商开始集中进入这一行业之前,长租公寓江湖,由创业型团队担纲主角。彼时的市场,鲜有开发商们的身影。

但也是在那段时间,这波创业团队们经历了洗牌。2015年下半年至2016年全年,直接的是资产市场对长租公寓的寒冷态度。“要知道在2014年和2015年上半年,长租公寓团队融资并不难。”

没有充足的流动资金,很多背景弱小的创业团队,在长租领域开始举步维艰。而开发商的到来,更令当中的不少团队面临新的抉择—成为更大更强企业的“盘中餐”。

房东东公寓研究中心全雳体会颇深,他对时代周报记者表示,自2018年开始,关于长租公寓的股权转让和项目转让在不断增多。

尽管不少创业型长租公寓团队消失,但并不意味着开发商们一家独大。开发商和中介、传统酒店、互联网团队一样,依旧是市场的分羹者。

中介方面有自如寓、世联行的红璞公寓、我爱我家的相寓等;传统酒店业有华住的城家、铂涛的窝趣以及亚朵酒店的缤润亚朵等;如魔方公寓、YOU 公寓、水滴公寓等较早一波由在互联网催化下起来的创业团队,依旧有着较强的实力。

etch: normal; background-color: rgb(255, 255, 255); -webkit-text-stroke-width: 0px;">专家:应该在扩大规模后增加增值服务

值得注意的是,在投资风口下,残酷的洗牌同时也在进行。去年一年内,包括GO窝公寓、Color公寓和好熙家公寓等几个长租公寓品牌因为经营不善而退出市场。

但从实际情况看,长租公寓项目存在一些问题。

长租公寓当前供应端规模是比较大的,但实际租金明显高于周边的普通出租房价格。第二,长租公寓很多打着创业、年青人租房等概念,而对于一些实际的问题却回避了,包括租房可以办理居住证、可以落户等。第三,长租公寓项目近期也出现了部分经营困难倒闭等现象,其实就说明当前长租公寓可能还停留在增加房源和树立品牌上,但是资金回笼方面可能一个都没达标。

魔方、可遇等知名长租公寓品牌并未透露具体的盈利数据。自如方面曾表示在北京已实现了单个城市盈利,目前经营情况“还不错”,自如CEO熊林认为,规模化的阶段还将持续三年。“长租公寓这个行业在中国还普遍处在初级水平,因此谈盈利还有点早。居住本身不赚钱,增值服务才是盈利点。分散式收房,在周边小区内形成规模效应,就能带来盈利。”

全雳认为,长租公寓企业不能只依靠低成本收购房源和装修改造后提高租金等形成经营效益,而是应该在扩大规模后增加增值服务,包括租赁社区消费需求的把握等。可尝试基于线下社区、通过线上平台提供社交O2O服务和增值服务。在租户养成购买生活服务的习惯后,可以更进一步推荐培训、理财等更多与工作、生活、学习相关的服务,例如现在已经有品牌尝试租金分期贷等,但目前这些增值服务都还处在尝试阶段。

专业分析人士认为,由于众多资本的进入,未来3至5年长租公寓很可能迎来一轮洗牌,能够继续存在的长租公寓必定会有其独特的竞争力。运营效率的提升带来的集约化和规模化才是在竞争中取胜的关键。

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