[摘要] 最近，上海市明确规定在土地出让源头“不得建设公寓式办公项目”。这就斩断了在商业地块上开发“商住”项目的产业链条。至此，这一轮史上最强楼市调控已经发展为5限：限购、限贷、限价、限售、限商！
最近，上海市明确规定在土地出让源头“不得建设公寓式办公项目”。这就斩断了在商业地块上开发“商住”项目的产业链条。至此，这一轮史上最强楼市调控已经发展为5限：限购、限贷、限价、限售、限商！
“类住宅”将成历史
5月17日下午，上海市住建委发文，要求停止审批公寓式办公项目，对既有项目进行分类整治。
此次发布的《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》（下称《意见》）还提出，相关部门要加强商业办公用地的控详规划管理，加强业态引导和管控；在商业办公用途土地出让合同中，明确不得建设公寓式办公项目。
上海市住建委副主任马韧强调：“要在源头上进行管理，将来上海出让的商办土地将取消‘公寓式办公项目’；而公寓式酒店，也需要事先进行约定。”
为了在源头上进行把控，上海市规土局已在今年4月发布《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定》，其中规定办公用地的出让合同中应明确不得建设公寓式办公项目；商业用地出让合同中未经约定不得建设公寓式酒店。
“公寓式办公项目”在市场上俗称“类住宅”。今年1月7日，上海市住建委官网曾发布此类项目“停止网签”的公告。
当时公告称：“经调查发现，本市部分商业办公项目存在较为严重的擅自改变房屋单元空间、分割、私自接通燃气管道等改变房屋使用性质情况，使得房屋结构、消防等存在安全隐患；同时，一些项目还在销售中进行虚假宣传，严重误导购房人；为保障购房人的合法权益，规范市场秩序，自1月6日起，上海市住建委会同相关部门对商业办公项目进行集中清理核查，在此期间暂停此类项目的网上签约。”
2月中旬，整治商住房行动在上海市闵行区率先推进，闵行区成立“类住宅”专项整治工作组，对辖区内27个疑似“类住宅”项目，从项目规划、设计、施工、销售、验收各环节进行分类整治。
从“暂停网签”到“分类整治”，再到目前明确提出在土地规划环节“明令禁止”，这意味着已经在房地产市场出现10多年的“类住宅”项目将彻底从上海楼市消失。
《意见》还显示，上海市成立了商业办公项目清理整顿工作推进小组，由上海市住房城乡建设管理委牵头，上海市规划国土资源局、上海市发展改革委等部门参加，负责指导、协调、推进全市商业办公项目清理整顿工作。
以上海市闵行区为例，目前共有27个需要清理整顿的商办项目：已入住的有12个项目，已销售、已竣工、未入住的有4个，在建已销售、未竣工的有3个项目，在建未销售、未竣工的有8个项目。
全面整顿、分类施策
“类住宅”在市场上存在多年，在开发商的片面宣传下，很多购房人都以为“类住宅”是房地产开发的创新，对其中擅自改变规划的行为不得而知。而且不少“类住宅”项目已经销售、已经入住，清理整顿涉及的情况比较复杂。所以，这次出台的《意见》中提出了“全面整顿、分类施策”的要求。
类，对现在已经交付入住的项目，明确三点：(一)重视房屋安全，特别是房屋的消防安全，责任由开发商和事实上已经入住其中的业主共同承担，政府进行监管督促；（二）在人口户籍、就学、公用设施配套等方面，明确不能参照住宅进行；(三）对整个已经交付入住的要记入交易登记系统，记录好后，在以后的转让过程中对这类产品有一个明示，告知“接盘者”这是一个已经改变了功能用途的产品，本身是有瑕疵的，同时在交易过程中如果发现存在违法的“插层”搭建行为，应当在交易中给予限制。
第二类，对在建设中已经形成销售，但并没有交付入住的项目，明确要求按照规定整改。如果整改完毕，剩余房源开发企业可以销售，但是鼓励出租。对于购房的业主，支持依法维护权益，甚至可以和开发企业协商退房，但必须强调的是，要以双方订立的合同为依据。
第三类，对目前还没有进入市场、正在建设过程中的，严格按照现有的系列规定整改，恢复到原始的批准用途。
上海市住建委副主任马韧强调，这次整顿清理的重点就是开发商。根据前期调查和试点掌握的情况看，这类项目实际从获得土地开始，开发商就已经准备按照住宅的功能和用途实施建设和管理。“比如，开发过程中开发商用阴阳图纸预留一些排烟管道、改变空间平面布局等一系列方法规避监管，最后形成事实上的‘类住宅’产品。”
“烂摊子”如何消化
对“类住宅”分类施策颇为人性化，但是除了“已经交付入住的项目”比较容易解决外，对于已经销售、已经在建的项目来说，这个“烂摊子”还颇难收拾。
对于已经销售、未入住的项目，开发商回购，统一租赁式经营是可行的方式之一。2016年6月出台的《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中，允许将商业用房等改建为租赁住房，并鼓励开发商开展长租经营。
上海市规土局副局长王训国在接受《上海观察》记者采访时也表示：“下一步，也将在各个区做试点，在一些产业园区特别是大型商务区周边，如有需要，可以通过评估，将原来一些商业办公用地改为住宅用地，但要明确这类住宅是出租式的，不是销售式的，让一些年轻白领能够租用，让上海这座城市更具活力。”
但是，开发商以怎样的价格从业主手中“回购”类住宅则是个问题。最近一年多时间，上海的房价经历了一波明显的上涨，购房人一定希望开发商能给予补偿，但是开发商是否情愿——未来恐怕开发商和购房人之间又要有一番拉锯战，弄不好还要打官司解决。
对目前还没有进入市场、正在建设过程中的“类住宅”，严格恢复到原始的批准商业用途这是比较容易的，但是也面临一个问题，很多地方商业项目已经过剩，从土地利用的合理性角度看，再向市场投入过剩的商业办公项目是否有必要？
事实上，不同于一线城市对类住宅的“严防死打”，不少二线城市的态度显得灵活很多。太平戴维斯中国市场研究部主管简可（James Macdonald）认为：“虽然政府如今严厉打击不合规的‘商改住’，但仍鼓励开发商和投资者按照规定将项目改造为更有利开发的用途；随着上海市场不断发展和演变，城市建设也应不断优化完善，以更好地满足市民居住和企业发展的需要。”
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