[摘要] 家住松江丽水馨庭二期的业主杨林（化名），前不久收到了一则通知：小区车位全面取消按月租赁形式，地下人防车位需要一次性长租，期限20年。否则，6月15日以后将无法正常停车。
家住松江丽水馨庭二期的业主杨林（化名），前不久收到了一则通知：小区车位全面取消按月租赁形式，地下人防车位需要一次性长租，期限20年。否则，6月15日以后将无法正常停车。
杨林等不少业主认为，开发商的这种做法，名为长租，实际上等于变相出售：“小区的人防车位没有产权，却要一次性长租20年，岂不是把风险都转嫁给业主了吗？”
车主反映：
变相出售无产权车位
6月1日傍晚7时许，杨林的小车开进松江区明中路丽水馨庭二期的地下停车库，不少车位仍闲置着，车库里显得比较安静，而此时他正纠结着要不要长租车位。
前些天，同一个小区的一位车主转发给他一则通知，开发商称“为了更好更全面的管理地下车库，决定从2017年6月15日起，全面取消车位按月租赁形式，地下人防车位采取20年长租形式。业主需办理月租转20年长租手续，并签订租赁合同，否则下月开始无法进入地下车库正常停车，具体租赁金额可拨打电话××××联系。”
丽水馨庭二期是别墅加高层住宅，高层车位配比是1:1，别墅附赠两个车位。
杨林自入住小区高层以来，车位一直是按月租的，每月300元交给物业。如今要长租20年，一次性付清租金会带来经济压力，并且该小区人防车位还办不了产权，杨林认为长租20年不是等于承接了这期间所有的意外风险么？开发商这样做，难道不是变相出售无产权车位么？
但也有业主算了一笔账，目前一个车位长租20年的价格约为5万元，相比目前300元/月的租金（20年的租金为7.2万元）还是划算的：“以后入住率越来越高，车辆增加，车位又不会变化，不如趁早租下来。”
开发商：
只是转让车位使用权
6月2日下午， 据小区管理方嘉达福斯物业公司工作人员介绍，丽水馨庭二期竣工于2011年12月，有居民1200多户，开发商是上海新弘大置业有限公司。目前，地下车库租金是每月300元，包括租金和管理费。去年，开发商委托物业销售了一批有产权的普通车位； 现在地下车位月租变长租，也是开发商要求的，具体情况需要再问开发商。
根据企业注册信息，开发商上海新弘大置业有限公司目前是存续状态，由沿海绿色家园集团投资控股。
据负责此事的顾经理介绍：“丽水馨庭二期的人防车位大约170个，我们开发商是有人防车位大产权的，但由于规划、房管、消防等限定，目前不允许开发商出售人防车位产权给业主，办不了产权登记。地下人防车位属使用权转让，不属于出售，办理的也是租赁合同。如果以后可以出售人防车位产权，我们会告知车位租赁者的。”
市人防办：
是否可售要看具体情况
那么，上海的人防车位究竟能不能办产权证呢？
上海市人防办相关工作人员回应称，根据《上海市民防工程建设和使用管理办法》第二十条“民防工程的投资者可以按照房地产管理的有关规定取得民防工程的所有权。”这意味着，上海的人防车位可以取得产权，但究竟是否可以销售，还要看工程的具体情况。
市人防办相关人员表示，开发商可以转让或出租的方式处理人防车位的使用权，对其能否长租，本市没有具体禁止条例。
律师：
开发商若变更注销难维权
上海一家房地产公司营销部陈经理说，开发商之所以偏好“只售不租”或“长租代售”，一是大部分开发商拿地建楼的资金来自抵押融资，需要尽快回笼资金；二是，出租需要和业主对接，每月管理运营成本高、流程繁杂， 周期长、效率低。
上海理维律师事务所王坤律师称，按《合同法》第214条规定：租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。而对于这类办不了产权证的车位，开发商通常采取的做法是长租到该房屋的产权期限。租赁20年后，再“赠送”几十年、“免费续租”或者“延期”等，以此规避合同法的规定。
“但没有产权的人防车位以租代售，暗藏风险。”王坤解释，开发商通常采用“项目制”，有的会为一个或若干个项目成立一家新公司开发运营，拿地销售整个过程结束后，公司会变更或是清算注销。在20年的租赁期间内，若出现开发商变更、注销等因素，业主的权利能否得到保障，就成了一个未知数。
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