[摘要] 随着上海1800余户家庭已经取得共有产权保障房的房地产权证满五年,符合上市交易的年限要求,如何上市交易,如何确定交易价格,成为大家关心的问题。
随着上海1800余户家庭已经取得共有产权保障房的房地产权证满五年，符合上市交易的年限要求，如何上市交易，如何确定交易价格，成为大家关心的问题。
10月14日，上海发布《上海市共有产权保障住房供后管理实施细则》(下称《实施细则》)，规定购房人、同住人取得房地产权证满5年，可以购买 产权份额，也可以上市转让共有产权保障住房，之后住房性质转变为商品住房。
《实施细则》于2016年9月30日开始实施，有效期至2021年9月30日。
考虑到近年来上海的房地产价格已经发生了巨大的变化，有了较大涨幅，如何确定房屋的转让价格，就成为关键。
上海2010年在徐汇和闵行两个区试点供应共有产权保障房，并于2011年在上海全市铺开。为了扩大保障范围，上海共有产权房的门槛也一直在降低。收入限额从人均月可支配收入2300元逐步放宽到2900元、3300元、5000元、6000元，财产限额从人均7万元放宽到9万元、12万元、15万元、18万元。上海市城镇户籍年限由连续满7年放宽至连续满3年。
截至目前，上海共开展了五个批次的共有产权保障住房申请供应工作。预计到第五批次结束，历年累计签约的家庭将达9万余户。第六批次申请受理工作将于今年四季度开展。
在上海的共有产权模式中，中低收入住房困难家庭在购房时，投入部分购房款，同时占有房屋的部分产权。
比如，首批徐汇和闵行两区试点时，彼时房源销售基准价在每平方米4800元~5200元，相当于同一区位同期普通商品房价格的四五成，居民和 按“七三开”共有住房产权。
此后在别的批次的房源中，房屋的销售基准价格和购房家庭产权份额都随着周边房价有所变化，购房家庭产权份额也从60%~70%不等。
上海希望通过共有产权保障住房，既解决中低收入家庭在市场上住房消费支付能力不足的问题，又解决当前阶段性保障和未来上市分配的有效衔接与公平性问题。
根据《上海市共有产权保障住房管理办法》，取得房地产权证满5年后，共有产权保障住房可以上市转让，或者由购房人、同住人购买 产权份额。
其中上市转让又分为两种情况：一、房屋所在地区住房保障实施机构或者区 指定的机构在同等条件下，有优先购买权。二、优先购买实施单位不予购买的，购房人、同住人方可向他人转让共有产权保障住房。
如果上市转让共有产权保障住房的，购房人按照其产权份额获得转让总价款的相应部分。如果购买 产权份额，购房人则需要补缴价款。
考虑到这些年上海的房地产价格已经发生了巨大的变化，有了较大涨幅，如何确定房屋的转让价格，就成为关键。
《实施细则》提出，如果该保障房是由住房保障实施机构优先购买，或者是购房人、同住人购买 产权份额的，适用房源项目市场基准价格。
这个市场基准价格，由住房保障实施机构委托具有相应资质和良好社会信誉的房地产估价机构评估，参考届时房源项目相邻地段、相近品质商品住房价格等因素拟订。
单套共有产权保障住房的转让价格，按照房源项目市场基准价格及其浮动幅度确定。其中浮动幅度与该套共有产权保障住房预(销)售时使用的浮动幅度一致。
共有产权保障住房在销售时，除了在周边房价基础上通过一定的折扣系数形成销售基准价格，同时单套房的销售价格，在销售基准价格基础上，还根据楼层、朝向、位置，形成一个浮动幅度，浮动幅度不超过±10%。
也因此，购房人、同住人购买 产权份额的，就需要补缴价款，其计算公式为：补缴价款=房源项目市场基准价格×浮动幅度×住房建筑面积×产权份额。
而 优先购买购房人的产权份额时，双方要以房源项目市场基准价格为基础，协商约定房屋转让价款。 支付的转让价款=房屋转让总价款×购房人产权份额。
如果是向他人转让共有产权保障住房，购房人、同住人和受让人应当一次性缴纳 产权份额价款( 产权份额价款=房屋转让价格×产权份额)。
《实施细则》还规定，取得房地产权证满5年，购房人、同住人要购买商品住房，应当在商品住房转移登记前，先行上市转让共有产权保障住房或者购买 产权份额。
如果取得房地产权证未满5年，购房人、同住人购买商品住房的，应当腾退共有产权保障住房，交区 指定住房保障机构回购(回购价款=原销售价款×(1+计息周期对应的银行存款基准利率)。
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