[摘要] 2016年前7个月，上海二手房成交近22.8万套，超去年同期4.4万余套，再度刷新成交记录。惊人的成交数据引起了不少人对二手房市场的关注。近日，上海某房产研究院就发布了“关于客户需求与价格敏感度”的研究报告。
2016年前7个月，上海二手房成交近22.8万套，超去年同期4.4万余套，再度刷新成交记录。惊人的成交数据引起了不少人对二手房市场的关注。近日，上海某房产研究院就发布了“关于客户需求与价格敏感度”的研究报告。
报告显示，在某房产网站客户对二手房信息的浏览中，140万的价格是浏览量的高峰。300万以内的房子中，刚需占比八成，价格影响大。300万-800万价格区间客户浏览则以改善为主，800万以上房源浏览受房价影响小。
300万以下：刚需占比达八成
价格为成交决定性因素
从上海某房产研究院发布的研究结果来看，在20万至300万总价区间内，总价和浏览量间呈明倒U型曲线关系。这一价格段的房源中，两室以内房源占比达到八成以上，基本全是刚需房，随着价格的增长，房源品质明显提升，需求变化也较明显。
在20万至140万总价区间内，浏览量随浏览总价上升而上升。这部分房源量较小，仅占挂牌总量的5.04%，房源均价较低，仅为17781.14万元/平米。八成以上的房子都在外环外，一公里内有地铁的只有三成左右。因此，尽管房源价格较低，但鲜有人问津，随着价格提高、品质提升，房源的需求反而会上升。
总价在140万到190万内的房源，浏览量达到了峰值。这一部分房源的品质一般，价格合适：房源均价为26660.72万元/平米，属于大部分买房者可以接受的范围，同时外环以内的房源占比达到了43.20%，地铁房占比达到了56.69%。对于积蓄少的刚需购房者来说，这部分房源既能勉强满足上班需求，价格又比较低，性价比极高。
从190万到300万之间，浏览量随价格的上升出现了明显下滑，这部分房子基本位于中环至外环附近，出行和配套设施都完善不少。均价达到37477.89万元/平米，一半多的房源都在外环以内，地铁房占比也在六成以上。房源仍以满足刚需为主，占总房源量的20.55%，可选择性也比较大。
从分析中可以看出，300万以下的购房者的特点包括：刚需客为主，工资水平略高于平均水平，有少量积蓄，有迫切的购房需求。但受收入和积蓄限制，需要在价格和需求之间进行平衡。因此，这部分客户对价格敏感度较高，比较微小的价格变动都会影响到他们对房源的选择。
300万-800万：改善性需求主导
购房者对价格极度不敏感
从上海某房产研究院发布的数据来看，在300万至800万之间，浏览价格曲线几乎为一条直线，客户对价格极度不敏感。
在这个区间内，房源面积较大，更靠近市中心，交通便利，配套设施较为完善，改善性住房占比明显增大：从量来看，这段区间的房源量多，达到了总房源量的52.37%，选择面广；从质来看，这部分房源均价为47983.76万元/平米，三户室占比明显提高，达到了28.76%，66.71%分布在外环以内，中环以内房源占比有四成，且七成以上都在地铁附近。
根据上海某房产研究院的数据分析显示这一价格区间的浏览人群一般已经具有一定的财富积累，受家庭人口增加或生活质量要求提高的影响，具有较强的改善需求，买房意愿较明显。因此，在进行选择时，他们更看重物业的品质，如交通、房型、周围环境等，价格并不是考虑因素。
800万以上：房源浏览量随价格上升缓慢下滑
据上海某房产研究院分析报告，当房源总价超过800万后，房源浏览量随价格上升缓慢下滑。
800万以后的房源基本属于优质房源：这部分房源均价为64862.34万元/平米，内环内占比达到了40%，地铁房占比为72%，处于市中心附近，交通十分便利，且三室及以上占比达到了83.25%，平均面积在170平米以上，房屋空间较大。
这一部分房源对应的购房者一般已经置业，并且有较为丰富的财富积累。在购房时，这部分人群对价格敏感度较低。由于他们对房屋的需求并不强烈，价格会相对影响到其选择，但并不作为主要影响因素。这部分人更容易受优质的服务和房源质量吸引，购买房源的价格区间也较大，没有固定的价格限制。
在一手房价高量少、选择面缩小的情况下，二手房已经成为愈多购房人的选择。有数据显示，2016年上半年，上海二手市场住宅交易套数为19万套，是一手房成交量的3倍。成交面积上，上半年二手房成交面积已占上海住宅市场成交面积超过六成。
各方数据都显示，购房者对与二手房的需求已然进入窗口期，面对仍以刚需为主的市场，购房者对价格的敏锐程度依然是购房的决定性因素之一。
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