暴走唐镇 那些年我们“追”过的地王

房天下  作者：毛仁俊  2016-08-15 07:00

[摘要] 2016年上半年，土拍热潮一轮接着一轮，浦东祝桥、新场等地的宅地纷纷以高价被各路开发商拿下，地块周边的房价也随着地块被拍出而水涨船高。

2016年上半年，土拍热潮一轮接着一轮，浦东祝桥、新场等地的宅地纷纷以高价被各路开发商拿下，地块周边的房价也随着地块被拍出而水涨船高。继7月27日祝桥镇中心镇区核心区G-10地块以总价88亿、楼板价33000元/平（扣除保障房前）被金地集团拍出后，唐镇便成为了人们关注的下一个焦点。因为就在不久之后的9月7日，位于唐镇新镇的D-04-06地块就将正式对外拍卖。说起唐镇这块地，可不一般，两侧紧挨着的就是2015年唐镇的大地王---大名城。2015年4月15日上午，当时的大名城以总价50.76亿元连夺唐镇D-03-05a地块和D-04-07地块，成为区域地王，两宗地的成交楼板价分别为27909元/平方米、29697元/平方米。扣除5%保障房后实际楼板价分别为29378元/平方米、 31260元/平方米，保本售价近5万/平方米，而9月要拍的这幅地，正好夹在了这两个地块的当中。如今，1年多过去，当年的地王准备好迎接新地王了么？赶在拍卖之前地块附近还有什么值得抄底的楼盘么？笔者这就带着大家来到唐镇，实地探访那些年我们“追”过的那些地王们的楼盘都怎么样。

在介绍唐镇的楼盘之前，先简单介绍一下唐镇的概况。唐镇原是一个名不见经传的小镇，地铁2号线东延伸段立项并建成通车后，唐镇发展迅猛，现如今唐镇已然成为地铁二号线沿线的重要的人口聚居区，每到早高峰时段，地铁唐镇站都是人山人海。不仅如此，唐镇仍凭借北靠迪士尼，西邻张江高科技产业园区，南挨张江银行卡园区，东面是金桥进出口加工产业园的区位优势近年来地王频出，而且一波更比一波强。

目前，唐镇的楼盘主要集中在唐镇老城北部的新镇内，也就是9月要拍卖的地块周围，距离地铁2号线唐镇站大约2公里左右，公交3站路。目前该区域内共有3个楼盘—分别是大名城紫金九号、仁恒东郊花园以及浦发罗兰翡丽，也正是这些楼盘创造了当年土拍的一个又一个神话。今天，笔者就带大家走进这3个楼盘。

大名城紫金九号

大名城紫金9号建在唐镇D-03-05a地块之上，是大名城集团集30年精华打造的高端豪宅，小区内部配套有2个位于地下的五星级高端会所，带室内恒温泳池、儿童游乐会馆及冲浪“沙滩”，项目预计2018年年内全部建成并交房。

建筑方面，大名城紫金9号外立面特别采用紫铜材质作为建筑的主要元素，更彰显了豪宅的气度，项目更是达到了3.3米。从沙盘图上看，小区虽只建造了3排高层建筑，但楼间距并不算宽，小区的中间虽预留了绿化，但是明显感觉采光基本会受到同小区楼房的遮挡。据了解，大名城紫金九号的容积率为1.7。

在户型上，大名城紫金九号此次推出的户型面积段为91-141平，基本都是市面上常见的3房格局，所有的户型都做到了南北通透，从模型上看通风还不错。项目所有房型都是非毛坯交付，带中央空调、地暖以及新风系统。遗憾的是，目前项目样板间尚在装修中，预计8月末才能对外开放。

户型图

价格方面，由于项目预计要等到9月唐镇新地王诞生之后才开盘，售价仍然是个谜。

下图为即将拍卖的唐镇新镇的D-04-06地块，与大名城紫金九号遥相辉映。

仁恒东郊花园

从大名城紫金九号售楼处出来直走大约500米，笔者便来到了仁恒东郊花园。仁恒东郊花园位于唐镇新镇住宅区的中心位置，项目被浦发罗兰翡丽、大名城紫金九号以及大名城拍下的另一块D-04-07地块所环绕，称得上是闹中取静。早在2010年，仁恒以28.975亿元的总价将该地块拿下，当时的楼板价就已经达到1.6万元/平。

仁恒东郊花园是继仁恒滨江园、仁恒公园世纪之后仁恒置业集团在上海打造的又一高端业态项目，项目容积率仅为1.4，低于唐镇其他的楼盘，小区约25000平中央景观轴将项目分为2期，北面一期预计2016年8月末即可交房，而二期则要等到2017年11月交房。项目中央景观带由一个下沉式的广场以及一个超大的露天游泳池组成。小区建有地下2层的高端会所，配有网球场、恒温游泳池、儿童乐园等休闲设施，但业主如需享用还得额外付费。

户型方面，仁恒东郊花园户型的面积段从93平一直到220平不等，全部为非毛坯交付，带中央空调、地暖以及新风系统，墙纸、壁柜交付时也已经做好，部分大面积房型交付时已配好双开门冰箱、嵌入式消毒柜等厨房家电，完全不必为装修而烦恼，但因为每幢楼都有华丽的大堂和高端大气的走廊，房屋的得房率一直受到外界的诟病。另外，仁恒东郊花园的大多数楼栋的朝向都稍向东倾斜了25度左右，因此很多楼栋的朝向并不是正南。

另据部分业主爆料，仁恒东郊花园此前广告上宣传的对口重点小学涉嫌虚假宣传，事件曾引起过不小的风波。

户型图

实际交付效果样板间（仅供参考）

由于西面地块尚未开工建设，目前从西边套浴缸的窗户可以遥望城市天际线，不过很快这里就会被高层建筑淹没。

据售楼处方面称，目前项目剩余的户型主要是134-220平的大户型，尤以177-220平的大平层居多，位于小区比较中央的位置。而93-94平的小户型目前剩余不多，主要是一期卖剩下的部分，正对着市政河道以及规划中的菜场。目前项目暂无房源在售，售楼处对于后续的加推计划也是闪烁其词。

价格方面，由于项目的高端定位，仁恒东郊花园自推出以来，价格就一直处在地区的高位，售价始终比周边同期新楼盘高出10%左右，售楼处表示后期加推的价格可能突破7万元/平。

浦发罗兰翡丽

从仁恒东郊花园出来行至唐龙路，沿路一路向东，笔者又来到了浦发罗兰翡丽，由于事先与售楼处工作人员作了预约，所以没走冤枉路。由于项目尚在施工，正式的售楼处尚未搭建完毕，目前浦发罗兰翡丽的临时售楼处搭建在华东路与唐龙路的交界处，距离项目的正门还有一段距离。项目的正门开在一条正在建设中的市政道路上，样板间搭在工地里，购房者可以戴上安全帽跟随工作人员进入工地参观样板间。项目预计2018年6月末交房。

浦发罗兰翡丽占地面积122018.7平，容积率1.7。2014年4月10日浦东发展有限公司以37.75亿竞得该地块，成交楼板价为18199元/平方米，溢价率65.43%，是当年上海土地成交总价及楼板价的“双料地王”。

相比大名城紫金九号和仁恒东郊花园，浦发罗兰翡丽算是唐镇众多豪宅中比较朴素的一个，没有大名城紫金九号那么高端的外立面也没有仁恒东郊花园那么大的花园以及中央泳池，小区布局相对紧凑，从外面看楼间距比较小，后期采光可能会有影响。

      户型方面，浦发罗兰翡丽推出的户型面积段为67-133平，67-79平小户型目前已经售完，8月6日加推的88-103平3房经过一个周末也基本售罄，售楼处销售人员表示后续不会再有小户型加推，项目后续将加推133平及以上的大户型，时间待定。但是从笔者进入88平及103平3房样板间的体验来讲，这两种房型的通风都并不是十分理想。88平和103平3房北面的书房窗户都是朝向过道的，明显很暗，朝南的房间因为现在有施工幕布遮挡，无法看到真实的采光效果。

户型图

价格方面，8月6日浦发罗兰翡丽加推的均价为57000元/平，成交非常理想，仅仅一个周末，此次加推的近70套房源即被预定一空，荣登当周成交套数前十，可能是因为周边没有别的楼盘了吧。

周边贴士

看完这些楼盘，想必大家都想知道这些楼盘周边的现状和以后的配套建设吧。目前由于唐镇新镇的楼盘大多尚未交房，唐龙路以南高科东路以北的大部分地块暂时都还没有开发，因此唐镇新镇的楼盘周边的配套设施也都在规划当中，在仁恒东郊花园和大名城紫金九号当中的位置已经建成了一座规模较大的幼儿园，幼儿园旁边正规划建造一座邻里中心，包括菜场、便利店等生活设施，但目前还没有看到动工的迹象，而距离唐镇新镇2公里的唐镇地铁站上方，大型商业综合体阳光城MODO已经拔地而起，预计2017年年底投入使用，届时将成为唐镇地区的商业中心和交通枢纽，内有大型超市以及大型综合商场，与地铁站无缝连接，但是目前地铁站周围还是很荒凉的，每天下班高峰时间总有大批乘客聚集在地铁站附近等待本就班次不多的社区公交。而距离新镇3公里左右的唐镇老城未来规划建成一座大型的市民广场和上海市第二大的基督教堂，使唐镇也将由此成为真正意义上的国际社区，但是目前暂无动工迹象。就学方面，唐镇附近有多所国际学校和双语幼儿园。而就医方面，唐镇暂时还没有大型的医疗设施，目前看病只能选择唐镇卫生服务中心或者前往张江地区的大型综合医院。

出行方面，唐镇新建已经入住的各个社区都配套了前往唐镇地铁站的社区公交，虽然班次不多，不过可以满足上班族的日常需求（虽然笔者下班高峰路过唐镇时经常看到很多乘客因为挤不上公交不得不步行回家）。唐镇新镇由于尚未有楼盘交房，所以公交暂未布局。自驾方面，通过龙东大道以及高科东路，有车一族可以轻松进入市区，从社区到各大快速路的道路也基本是一路畅通，目前暂时不用担心堵车的问题。

总的来说，唐镇的新楼盘目前价格总体已经比较高，均价普遍已 过5万元大关，周边配套虽尚未完全成熟但该有的菜场、学校、卫生院老镇基本都有，出行方面除了早晚高峰比较拥挤之外还算比较便捷，对于改善一族和预算相对宽裕的自住族来说也算是一个不错的选择。

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