[摘要] 前两天，邦爷说了上海星河湾的事（定价虚高，导致后期价格涨幅缓慢，远远跟不上周边楼盘涨势，以至于业主卖房子换房）。
前两天，邦爷说了上海星河湾的事（定价虚高，导致后期价格涨幅缓慢，远远跟不上周边楼盘涨势，以至于业主卖房子换房）。
没想到，这事在后台引起了粉丝强烈共鸣。有粉丝说，幸亏只住一两年就卖了，否则现在肯定很惨。
不过，邦爷觉得这类事在上海肯定不少，因为上海从来就不缺定价虚高的楼盘。比如，今天要说的这个“彭浦豪宅”——静安府。
要不是闸北并入静安，这楼盘起这名，估计就涉嫌违法广告法了，因为它非但不在静安，也不在中环内。
虽然位置一般，案场销售却介绍说这里是大宁，但上海人都知道大宁是在中环的南侧。所以，静安府属于彭浦板块！！！没错，就是彭浦！！！
邦爷通过街景地图则发现，该项目（地块）周边去年底还很荒芜，配套几乎为零！周边也都是工业区。
当然，你也可以说，这个地方是未来的静安CBD。但这些项目要建成，没个两三年是不可能的。区域虽然有改造的想象空间，但速度会很慢。
所以说，这个地方还是传统意义上的下只角，但就是这么个地方却卖出了高价。中指院数据（下表）显示，静安府销售均价在8.5万元/平米左右。
而中原数据显示，“静安府”所在的彭浦板块次新房普遍在5万元/平米左右。
与其相隔不远的次新盘大华阳城，二手房价格也只在6万/平米左右，但该小区周边配套成熟，又在中环内。
所以，可以说静安府要面对的是大量次新房的冲击，未来缓慢。
房价比徐汇中环都贵，可成熟度跟徐汇不可比，知名房地产专家薛建雄就直言，静安府短期内单价没有潜力，难道你还指望他卖12万/平？现在已经是接近顶部了。
来聊一聊小区
这还不算，从楼盘本身来说，有购房者就跟邦爷吐槽：小区不够大气，让人喘不过气来；房屋的错落要么太高、要么太低，像插着几炷香一样（想象一下，住在别墅里，天天拜着住在高层里的住户，是种什么体验？）...
另外，邦爷看到，这个小区被南北高架和中环包裹着，虽然有一层商业遮挡，但却很难“闹中取静”，购房者可能会住得不太安宁。（所以，邦爷提醒大家，买房前要认准房子的玻璃是否双层隔音。）
而南北高架和中环全天10个以上都在堵车！想象一下，每当你打开窗，想呼吸一下新鲜空气的时候，吸进去的，确实从早堵到晚的汽车排放的尾气，这是什么感觉？有孩子的家庭估计得24开着空气净化器，额....
再来说说他的户型
通过户型图可以看到，静安府216平米的面积，电梯就占掉大部分，得房率不高，实际上只剩下了180平米，这么大的客厅，主卧不竟然带卫生间！配置略低。
静安府115平的户型，餐厅做得如此之小，不知设计师为何要这样设计。
135平的户型，总的来说，布局不是很合理。尤其是东南角的卧室，开门方向破坏了整个客厅，只能把沙发摆在东面，而且沙发尺寸也有限制。
这就使得卧室细密性减弱，只要有人在客厅走动，就会看到卧室的所有情况。要命的是，如果有客人住在这个房间，要上卫生间的话，就得横跨整个餐厅。
此外，户型的动线没有动静分离，如果在餐厅和厨房活动的时候，东面的书房和卧室会受到较大干扰，私密性不好。
看看这户型和周围的配套，邦爷对这个项目业主的换房能力表示担心。
这样的房子是上海中产以上阶层会喜欢，会接受的吗？如果喜欢的人不多，房子怎么换？这都会让向业主面临置换能力缩水的问题。
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