[摘要] 泗泾地王楼板价突破38000元/平方米，周浦地王楼板价超过43000元/平方米，就连偏远的崇明长兴岛都拍出了15000元/平方米的楼板价，连日来的一场场土拍将上海土地市场的热度爆到了顶点，众多房地产媒体及业内人士惊呼“太疯狂”、“看不懂”。
进入5月，一场又一场地价狂飙的盛宴在上海滩拉开帷幕。
泗泾地王楼板价突破38000元/平方米，周浦地王楼板价超过43000元/平方米，就连偏远的崇明长兴岛都拍出了15000元/平方米的楼板价，连日来的一场场土拍将上海土地市场的热度爆到了顶点，众多房地产媒体及业内人士惊呼“太疯狂”、“看不懂”。
这场地价狂飙的盛宴，也推升着市场涨价预期。《东地产财经周刊》（以下简称“《东地产》”）调查发现，地王周边项目出现不同程度的涨价，市场似乎正在进入地王效应下的正反馈阶段。
涨价预期
外郊环地段，如此高的土地溢价，以至于纵然成功拍得土地，也让“恭喜”二字难以说出口。“真的要恭喜没有拍到地的企业呢。”在5月11日，泗泾地王土拍结束后，一位开发商向《东地产》如是称。
根据发布的房价走势数据显示，今年5月，奉贤南桥新房均价为21642元/平方米；松江泗泾新房均价为27000元/平方米；浦东周康板块新房均价为31666元/平方米。
在近拍出的这4幅地王中，南桥新城地王的楼板价为22625元/平方米；泗泾地王楼板价在37600-38300元/平方米之间，周浦地块楼板价更是高达43607元/平方米。
上海中原市场研究中心资深研究经理龚敏表示，按照新的拿地价格来说，未来，南桥地块项目的房价至少35000元/平方米，泗泾地块的房价将突破50000元/平方米，而周浦项目的保本价则在65000元/平方米左右。
这样的保本价自然看得人瞠目结舌，但购房者真的愿意买单吗？
《东地产》记者了解到，这次的地王对新房市场确实产生了一定的推动作用。
上海中原地产市场分析师卢文曦指出，一些新盘在地王诞生前就刚刚有过涨价的动作；而另一些项目短期可售房源不多，但受到地王信心提振，纷纷“放风”下批房源会涨价，如金地项目就预计下批房源或涨3000-4000元/平方米。
上海链家市场研究部总监陆骑麟同样表示，在新房市场成交量低迷的情况下，5月的土拍盛况给楼市添了把火，而与不少项目选择封盘形成对比的是，部分项目选择借机跑量，取得了不错的成绩。
买家承受力
有中介工作人员告诉《东地产》：“泗泾板块本身并没有相关产业导入，整体规划目前并不完善，以后能卖到50000-60000元/平方米的可能性不大。”
从小生活在松江的刘琦也向《东地产》表示：“泗泾房子卖到50000元/平方米以上令人觉得非常不可思议。我们对泗泾始终停留在农田、农地的印象，如果真的到50000元/平方米的话，也只能是个别项目，因为这里可选择的项目还是蛮多的，50000元/平方米的价格并不太容易被普通人所接受。”
“我的预算是200多万元，现在泗泾的房子卖30000元/平方米左右，我还可以接受的，9号线还可以徐家汇(12.520, 0.36, 2.96%)，”近有意在上海购房的小向对《东地产》记者说，“但是，如果泗泾的房价变成50000-60000元/平方米的话，我想象不出来，接受不了。”
随后，《东地产》记者实地走访泗泾板块发现，自格力和融创在此拿地之后，泗泾居民纷纷奔走相告，二手房市场已暗流汹涌。
据上海中原地产新泗泾分行王经理介绍，泗泾诞生新地王后市场被消息激活，原先双休日访客量相当少，并且买家也多是了解下市场行情而已。而上周末来客量比平时增加2成以上，买家对一些房源的感兴趣度明显增加。不过，由于市场处于低迷时期，暂时还没有发现房东有跳价行为。如果地王效应持续发酵的话，不排除房东缩小议价空间的可能。
链家工作人员张燕也告诉记者，目前在祥和小区内，有部分房东之前挂出的房子已经不卖了，等待下一波房价上涨。
对泗泾以后的发展，张燕也充满信心：“开发商都不傻的，既然敢拿地就不愁卖不出去的，上海土地越来越少，泗泾以后的发展潜力会逐步被挖掘。”
然而，《东地产》注意到，目前，除了泗泾地铁站附近有部分商业和楼盘林立，地铁站对面的很大一部分区域依旧处于荒芜状态，发展完善恐怕仍需要一段不短的时间。
时间换空间
毫无疑问，在上海这样的一线城市，房价水平居高不下，从来不缺地王的存在。象屿、格力、融创、保利、泰禾等企业成功拿地之后，自然也成为人们茶余饭后谈论的焦点。但在一锤定音之后，“地王”背后的压力也清晰可见，纵观过往历史，失意与得意之间，只看市场是否愿意买单。
2009年12月，江苏常发地产以9.1亿元拿下上海嘉定新城中心区双丁路北、温泉路东地块，折合楼板价12000元/平方米左右，溢价率高达425%，成为当年上海住宅用地溢价率之。然而，2012年8月，该地王项目常发豪庭首次开盘，定价仅为13000元/平方米，部分低楼层房源单价只有11000-12000元/平方米。
当时有业内人士表示，“这样的定价，等于卖一套亏一套。”
同样是在2009年，中海地产以70.06亿元的总价夺下长风6B、7C地块，成为新一任总价地王，赚足了眼球，折合楼板价22409元/平方米。当时，不少分析人士都表示，将来，长风地王的售价将在40000元/平方米以上。
2012年年初，该地王项目——中海紫御豪庭先后四次传出“推迟入市”的消息，直至5月才首次开盘，低价格仅为38000元/平方米，让业界“大跌眼镜”。
不过，随着项目房源的分批次推进以及整体品质得到市场肯定，中海紫御豪庭的价格也不断攀升。2013年4月，中海紫御豪庭甚至售出了一套面积688平方米的独立别墅，总价超过1亿元，成交单价更是达到15.3万元/平方米的高位。如今，长风板块的新房均价已经达到70000元/平方米左右。
“并不是所有的地王都能成功，也并不是所有大型房企都能驾驭地王，拿地之前，应先想想坏的情况。”一个业内人士对《东地产》如是说。
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