[摘要] 明知无权购买农村平房的王先生却与房主郑某签订了房屋买卖合同,并在不了解房屋产权的情况下支付了购房款。终,法院认为房屋中介机构作为专业中介服务机构,没有尽到合理的审查义务,判决中介机构赔偿王先生购房款损失15万元、中介费5300元。
明知无权购买农村平房的王先生却与房主郑某签订了房屋买卖合同，并在不了解房屋产权的情况下支付了购房款。终，法院认为房屋中介机构作为专业中介服务机构，没有尽到合理的审查义务，判决中介机构赔偿王先生购房款损失15万元、中介费5300元。
农村平房屋主郑某将坐落于某村某院的3间房屋以48万元价格通过中介公司出售，出售价款多于48万元部分归中介公司所有。后王先生经该房屋中介机构介绍到郑某欲出售的平房看房。经该房屋中介机构李经理多次电话沟通、协调，王先生同意以53万元价格购买郑某出售的平房，并且王先生、郑某在房屋中介机构李经理见证下签订房屋买卖协议，5天后王先生将购房款53万元转入房屋中介账户，同时支付该房屋中介机构中介费5300元。房屋中介机构支付郑某卖房款48万元，剩余5万元作为卖房差价归房屋中介机构。
然而，一个月之后，因联系不上郑某，王先生向警方报案，后经警方调查，上述房屋非郑某所有。郑某被法院以合同诈骗罪判处有期徒刑五年三个月，并被责令退赔人民币48万元。因郑某已将款项挥霍且无其他可供执行的财产。王先生以房屋中介机构和经办人李经理未尽到合理审查、核实义务，要求房屋中介机构和李经理赔偿损失。
法舟律师事务所张虎律师对中介机构未尽到合理审查的法律责任给出如下分析：
问题一：房产中介作为居间人对居间信息有何核查义务？
房屋中介在交易活动中具有相应的知识、能力和从业条件，买方或卖方付出对价的目的在于获得房屋中介提供的信息或媒介服务，以弥补自身精力和能力的不足。在本案例中，房屋中介作为专业房地产中介服务机构，应当认识到房屋性质和房屋权属证明是订立房屋买卖合同的重要事项，虽不负有主动向房屋权属登记机关调查核实的义务，但应当要求卖方提供房屋权属证明，并将查验后获得的信息如实报告买方。
问题二：房产中介在进行中介服务是应核实哪些信息？
根据住房和城乡建设部、国家发改委、人社部联合发布的《房地产经纪管理办法》第22条规定：“房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料，并应当编制房屋状况说明书。经委托人书面同意后，方可以对外发布相应的房源信息，房地产经纪机构与委托人签订房屋承购、承租经纪服务合同，应当查看委托人身份证明等有关资料。”由此，中介机构在提供中介服务时，应当对影响房屋买卖、租赁合同签订的重要事实向委托人或有关机构进行调查，确保提供信息的准确性、真实性。
问题三：房产中介在未尽到核查义务时应承担何种责任？
根据《合同法》第425条规定“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”。房产中介公司对房屋权属状况等订约相关事项及当事人的订约能力负有积极调查并如实报告义务，应当尽职地调查、核实所有与合同订立相关或者会影响到合同订立的事项。当中介机构违反上述居间忠实义务，严重损害委托人利益时，不得要求委托人支付中介服务费用，给委托人造成损失的，应当承担相应的损害赔偿责任。本案中，房产中介公司未对委托人身份信息进行核实、未对房屋权属进行核查。郑某经刑事执行程序后已无任何财产可供退赔，王先生的损失在客观上已经形成，房产中介对因其未尽如实报告义务和勤勉义务造成王先生的损失应当承担相应的损害赔偿责任。
张虎律师提醒，在房屋买卖过程中，房产中介机构作为居间人应根据委托人的真实意思开展居间活动，并尽到专业机构的注意义务和谨慎义务，否则因房屋买卖相对方在交易中遭受损失的，应就该相对方的损失承担相应的赔偿责任。
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