[摘要] 中共中央政治局于12月14日召开会议，会议提出：要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。
中共中央政治局于12月14日召开会议，会议提出：要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。
“房地产去库存”和“农民工市民化”两大政策热门词，次被放在了一起。中国宏观经济政策、城市化进程，在目前这个时间节点上完成了“会师”。
针对当前房地产市场的发展现状，决策层认为，首要在于通过扩大增量的住房消费以化解存量的过剩供给，以避免房地产的“堰塞湖”对经济社会发展可能带来的风险隐患。
增量的住房消费需求主要来自于“新市民”群体。这个群体的需求非常庞大，在近期主要体现为中央所提出的要解决“三个1亿人”的问题，即促进1亿农业转移人口落户城镇，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。
新市民有住房消费需求，许多中小城市有相当规模的商品住房库存。如果这些需求与供给能有效对接，不仅能化解房地产库存，避免潜在风险，而且能改善新市民群体的居住条件。但在现有的住房制度框架中，这些需求与供给之间难以有效对接。
目前，城镇住房制度改革只涉及拥有城镇户口的人群。无论是住房保障，还是住房补贴，甚至购房资格，都主要面向城镇户籍人口。新市民群体要进城落户，困难重重；要享受基本公共服务更是难上加难。因而出现了城镇住房新的“二元分化”，即本地人口和外来人口存在不平衡。
通过近两三年的分析和研判，决策层认为当前迫切需要通过住房制度改革，使新市民的需求与市场供给相衔接。这种认识经历了一个过程，直到在这次《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议》中，才相对清晰地表达出下一步的改革思路。
该《建议》，是近几年来首次在中央文件中正式提出要“深化住房制度改革”，也是首次将住房问题的论述摆在城乡协调发展的内容之中，而且非常具体地提出了一些实施举措，比如“财政转移支付同农业转移人口市民化挂钩机制”、“城镇建设用地增加规模同吸纳农业转移人口落户数量挂钩机制”等。随后，决策层就更加清晰地提出“要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场”。
可见，住房制度改革的目的不是仅限于化解房地产库存，而是要以化解库存为切入点，通过满足新市民的需求推动整个住房制度的改革，特别是要打破城乡分割和城镇住房“二元分化”的现状，从而真正建立起统一、规范、成熟、稳定的住房供应体系。
2014年调查数据表明，在务工地自购房的农民工占1%。这个比例如此之低，主要隐含两个问题：一是买不起房，二是对定居城市信心不足。农民工是个流动性很强的群体，一方面在不同城市之间流动，另一方面在城市和家乡之间流动。要想让他们在某个城市购房，必须解除他们的后顾之忧。
一者，家乡的承包土地与宅基地怎么办？应允许他们还能继续拥有，或规定一定持有期限；二者，要解决农民工买房的融资问题。城市镇居民购房六成以上都会贷款。农民工总体收入水平低，要想他们购房，政府就需进行制度设计，比如将公积金政策覆盖到农民工。另外，还要允许他们出售宅基地、农村房屋，或者允许他们以宅基地、农地作为押抵物进行贷款购房。
“房地产去库存”和“农民工市民化”两大政策的“会师”，是中国房地产、城市化进入发展“高原期”后的必然选择，以破解住房“二元化”，化解城乡“二元化”。
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