[摘要] 10月，市场供应加大，开发商推盘积极，商品住宅成交量也持续上涨。其中，户型面积在100平方米以下的新建商品住宅产品成交较前三季度也有所上涨，并超过住宅成交总量的一半，堪称市场“主力”。不过，目前来看，中小户型供求仍然存在落差，有些板块库存甚至“告急”。
10月，市场供应加大，开发商推盘积极，商品住宅成交量也持续上涨。其中，户型面积在100平方米以下的新建商品住宅产品成交较前三季度也有所上涨，并超过住宅成交总量的一半，堪称市场“主力”。不过，目前来看，中小户型供求仍然存在落差，有些板块库存甚至“告急”。
中小户型产品成“主力”
据上海中原地产研究咨询部数据显示，10月以来（截至10月15日），户型面积在100平方米以下的新建商品住宅成交了2117套，占比为50.6%。而前三季度，100平方米以下的新建商品住宅成交了38457套，占比为47.1%。
“近期中小户型产品成交占比出现上涨趋势，主要是由于这类产品的供应增多了。9月下半月至今，市场供应一直维持在高位，而外环外的供应量占到了供应总量的7成以上，且外环外户型面积在100平方米以内的产品占比较高。”上海中原地产研究咨询部高级经理卢文曦认为，事实上小户型产品的需求一直都在，并且占据主导地位，只是当前这类产品的供应并不太多。
在松江从事了5年二手房中介工作的小张就告诉笔者，今年以来区域内中小户型新房供应较少，而且新房价格颇有看涨预期，因此就有较多打算购买小户型新房的购房者由于可选择的房源太少，转而选择购买二手房。
近期位于宝山上大板块的某刚需大盘加推迎来热销。该项目主推90平方米以内的产品，每次加推均能取得不俗的成绩，多次登上热销排行榜。据悉11月份其还将加推，以61平方米、88平方米左右房源为主。该项目售楼人员表示：“现在已经有很多客户打电话来咨询了，项目认筹情况很好。”
分析人士进指出，中小户型产品的需求一直较为稳定，前三季度户型在100平方米以下房源成交占比维持在47%、48%左右，一旦供应增加，其成交也会跟着上涨。
虽然当前小户型产品供应有所增加，但是似乎远解不了“渴求”。
数据显示，截至10月11日，全市新建商品住宅中，户型面积在100平方米以下房源库存量为35545套，而上周（10月12日至10月18日）此类产品成交1430套。卢文曦指出，以此数据计算，此类户型产品去化周期约半年左右，供求关系较为紧张。
并且，截至10月11日，上海中原地产研究咨询部监测的22个外环沿线板块中，该类产品库存总量仅为6541套，个别板块存量甚至低至个位数。例如闵行吴泾板块和宝山淞宝板块户型面积100平方米以下新建商品住宅库存量均不足5套。
卢文曦补充称，顾村板块历来是刚需成交较为火热的板块，然而当前该板块100平方米以下房源库存仅为175套，按近半年来月均交易量计算，去化周期低至2个月。“所以今年这个板块新建商品住宅的成交均价也是涨幅比较多的，9月顾村板块成交均价为25886元/平方米，比年初上涨23.7%。”
此外，内环内户型面积在100平方米以下产品供应更是稀缺。相关数据监测显示，内环内今年以来供应的新房房源以3房产品为主，且多是130平方米以上的产品。同时，今年以来（截至10月15日），内环内户型面积100平方米以下房源成交1058套，在全市该类产品住宅成交中的占比仅为2.6%。
从当前库存来看，100平方米以下户型产品主要分布在松江、嘉定和南汇等区域。
多种原因影响供应结构
“此类房源少，与近年来土地成本增加有关系，房企多改变思路，通过开发大户型产品来提高利润。”卢文曦如是称。
某品牌房企人士也表示，如今开发商更愿意选择在外环外开发130平方米左右的花园洋房类产品。
房企逐渐倾向于做中高端精品项目，也给板块带来了变化。以唐镇板块为例，以往是刚需板块，如今也成为了以改善型产品为主的中高端住宅区，今年以来户型面积100平方米以内新建商品住宅成交仅占板块内的27%。
而今年周康板块户型面积100平方米以内新建商品住宅成交也仅占板块内的32.8%。卢文曦指出随着轨交16号线的通车和迪士尼辐射利好，周康板块近年来吸引了众多品牌房企入驻，且承接了较多张江、世纪大道等区域外溢的中高端购房需求，因此区域内产品或逐渐增加中大户型产品比重。
另外，分析人士指出，刚需板块供应不多，例如三林、顾村、桃浦等刚需关注较多的板块，近年来土地供应并不多，未来若多增加此类板块的土地供应，或将缓解中小面积产品库存现状。
而严跃进则称，受成本影响，房企对于小户型产品的开发可能会有一定“抵触”心理，若能通过容积率的提高来增加可售量，或是一个利好。
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