[摘要] 中止出让4天的杨浦区新江湾40亿准地王又回来了。10月16日晚间，上海土地市场发布了杨浦区新江湾城N091104单元C1-02（D7）地块出让补充公告，洋洋洒洒千余字的调整方案，透露出了三个信息点。
房天下讯：中止出让4天的杨浦区新江湾40亿准地王又回来了。10月16日晚间，上海土地市场发布了杨浦区新江湾城N091104单元C1-02（D7）地块出让补充公告，洋洋洒洒千余字的调整方案，透露出了三个信息点。
1、住宅总建设套数翻了个倍，之前是600套，调整后是1319套。
2、增加保障性住房的供应，调整后保障房的建筑面积是调整前的4倍；
3、新增90平以下中小套型普通商品住宅的建设规模，此条在调整前未做规定；
首先是杨浦区新江湾已经三年没有卖地了，此次半途中止又改规划重新出炉的地块位于新江湾城街道423街坊，未来住宅供应规模近15万平，吸引了无数开发商的目光，其容积率1.125，更是契合了新江湾板块豪宅要求。
其次，限高20米！上海限高20米的地段在哪里？一线滨江也才限高24-30米，此幅地块在未调整前的定位可想而知。
此次公告推倒重来，总价、容积率、限高、绿化、出让面积通通没变，只是增加了保障性住房的供应规模，新增了中小户型套数的比例要求，那么终的结果是导致，同样的建筑面积可开发的住宅套数较调整前翻了一倍。
调整的直接影响了什么？
首先是因为保障房面积增加，地块的隐性成本提高了，调整前剔除保障房，起始楼板价28476元/平方米，调整后33816元/平方米，涨了5340元，这里还没有计算后续的建安成本。
其次是调整之前可以做250平左右的高端改善住宅，现在就只能批量做90平以下户型，房屋总价被拉低了，比较匹配对楼盘品质有要求的刚需人群！
【地块基础信息】
杨浦区新江湾城N091104单元C1-02（D7）地块坐落新江湾城街道423街坊，东至江湾城路，南至殷高路规划公共绿地，西至淞沪路公共绿地，北至国泓路清波路。容积率为1.125，出让面积为131998.1平方米，起始总价为401725万元。
【新江湾城的过去与现在】
纵观新江湾城近10年来出让的具有住宅属性的土地，要么成年度总价“地王”，要么成区域单价“地王”，可能，对于土地而言，在杨浦后的，要么继续雪藏，要么就要成就非凡。
根据以上时间轴，07年6月，九龙仓拍下的D1地块楼板价高出06年底C2地块的2倍，而不到5个月，上海仁恒又以单价2万元的天价刷新纪录，09年中建地产再以楼板价3.3万再度刷新单价。单价一路被刷新，这次的土拍单价或将再度实现超越。
以上7幅地块项目楼盘多已售罄，根据房天下数据显示，九龙仓玺园目前二手房均价高达53713元/平方米，华润橡树湾项目目前新房均价为45000 元/平方米，中建大公馆低价格为2000 万元/套……
根据房天下监控数据显示，2013年，杨浦区新房全年库存面积为48.56万方，而新江湾板块就占据45.53万方；全年可售套数为2364套，新江湾板块占据2113套。2014年，杨浦全年库存面积44.34万方，新江湾城占42.29万方；全年可售套数2049套，新江湾城占1894套。在库存方面，新江湾板块占比不低于本区的九成。
成交方面，2013年，新江湾板块新房成交36.99万方，2014年则成交了29.26万方，成交套数为1714套。那么今年8月，新江湾板块新房库存29.45万方，可售套数为1427套。
就地块本身而言，在库存基数还相对较大、大平层叠加联排聚集的新江湾城，14.9万方的地上建筑面积，20 米的建筑限高，1.125的容积率，中小套型是否能为新江湾城带来一丝清风，未来将要如何打造才能脱颖而出、卖出高价仍是各大开发商值得思考的问题。
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