[摘要] 房天下讯：近日，上海杨浦区新江湾城N091104单元C1-02（D7）地块挂牌，起价超40亿元，将于10月14日进入竞价环节。
房天下讯：近日，上海杨浦区新江湾城N091104单元C1-02（D7）地块挂牌，起价超40亿元，将于10月14日进入竞价环节。
新江湾“鬼城”没有鬼 40亿天价再卖地
时隔3年多，上海杨浦区新江湾城再卖地。地块坐落新江湾城街道423街坊，东至江湾城路，南至殷高路规划公共绿地，西至淞沪路公共绿地，北至国泓路清波路。容积率为1.125，出让面积为131998.1平方米，起始总价为401725万元，房天下测算其楼板价为27053元/平方米。
众所 ，上海杨浦区的地岂只以“贵”字形容，那简直就是天价。而新江湾城，作为近10年来重点规划的上海东北区“绿肺”之城，也是杨浦区雪藏土地面积大的区域。
开发商“捂地”难产 地块须6 个月内开工
很多居民曾反应，在新江湾城这样的“贵”区， 很多开发商底价拿地后仍然“捂地”不动，而此次，为了避免这样的现象发生，本地块明文规定：宗地建设项目在交地后 6 个月内开工，在动工后 36 个月内竣工。若不能按期开工，应提前30日向出让人提出延建申请，经出让人同意延建的，其项目竣工时间相应顺延，但延建期限不得超过一年。
该宗土地未来可开发住宅套数约为600套，住宅及7424.89平方米保障性住房均需实现全装修。项目内需建设一条宽度不小于12米的公共通道。
库存去化明显 新盘挑起杨浦大梁
纵观新江湾城近10年来出让的具有住宅属性的土地，要么成年度总价“地王”，要么成区域单价“地王”，可能，对于土地而言，在杨浦后的，要么继续雪藏，要么就要成就非凡。
根据以上时间轴，07年6月，九龙仓拍下的D1地块楼板价高出06年底C2地块的2倍，而不到5个月，上海仁恒又以单价2万元的天价刷新纪录，09年中建地产再以楼板价3.3万再度刷新单价。单价一路被刷新，这次的土拍单价或将再度实现超越。
以上7幅地块项目楼盘多已售罄，根据房天下数据显示，九龙仓玺园目前二手房均价高达53713元/平方米，华润橡树湾项目目前新房均价为45000 元/平方米，中建大公馆低价格为2000 万元/套……
根据房天下监控数据显示，2013年，杨浦区新房全年库存面积为48.56万方，而新江湾板块就占据45.53万方；全年可售套数为2364套，新江湾板块占据2113套。2014年，杨浦全年库存面积44.34万方，新江湾城占42.29万方；全年可售套数2049套，新江湾城占1894套。在库存方面，新江湾板块占比不低于本区的九成。
成交方面，2013年，新江湾板块新房成交36.99万方，2014年则成交了29.26万方，成交套数为1714套。那么今年8月，新江湾板块新房库存29.45万方，可售套数为1427套。
就地块本身而言，在库存基数还相对较大、大平层叠加联排聚集的新江湾城，14.9万方的地上建筑面积，20 米的建筑限高，1.125的容积率，未来将要如何打造才能脱颖而出、卖出高价仍是各大开发商值得思考的问题。
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