评测|十年后再探新江湾 板块房价蛰伏实录

房天下  2015-09-13 07:43

[摘要] 十年的开发或许是对于新江湾城好的诠释，2005-2015的10年间，我们目睹了新江湾板块的发展。时至今日，仁恒、九龙仓、华润、建发、中建、绿地、合景泰富等多家 房企入驻新江湾，整体开发由北向南逐步推进。新江湾城初步建立成一个以中、高档住宅为主的知识型、生态型大型国际社区。

改革开放的大背景、虹桥机场等因素，促成了 代的虹桥、古北地区；而浦东开发、制造业的聚集，造就了第二代的联洋、碧云，经过以上的两次飞跃上海的国际社区从无到有、逐渐成熟。与前两代国际社区在外籍人群聚集和产业带动基础上形成不同，新江湾城第三代国际社区是倚靠自身优越的生态环境、规划标准、产业基础、生活配套等基因，社区建设品质和管理模式与国际标准及趋势接轨，而被市场认定的一个高品质居住地。第三代国际社区在形成基础上更能体现国际社区高品质的内涵，更能体现当下低碳环保的国际趋势，使来自不同国家、不同背景的人士更能够和谐地生活在一起。

十年的开发或许是对于新江湾城好的诠释，2005-2015的10年间，我们目睹了新江湾板块的发展。10年前的新江湾初具规模，仅仅有华润置地橡树湾，合生新江湾，仁恒怡庭3个住宅在售。时至今日，仁恒、九龙仓、华润、建发、中建、绿地、合景泰富等多家 房企入驻新江湾，整体开发由北向南逐步推进。新江湾城初步建立成一个以中、高档住宅为主的知识型、生态型大型国际社区。

北 板块构造

整个新江湾由殷高东路一分两半，路北多集中生态公园及商品住宅，开发进度较早。华润新江湾九里、合生江湾国际项目率先入驻。路南多集中商业综合体， 五角场商圈的缘故，配套商业写字楼多集中于侧。截止至目前，含多个商业写字楼项目尚未交付，预计南新江湾 商业项目将于2017年左右完全交付。

南 板块构造

殷行路两侧住宅建立与2013-2014年，云集了九龙仓玺园、润地华庭•、保辉香景园、嘉誉湾、中建大公馆等楼盘。随着中 别墅入驻，率先提升了新江湾城改善住宅的格调。从成交数据榜观察，新江湾别墅是继松江佘山、青浦赵巷之后又一别墅集聚地。2014-2015年新推出的新江湾城首府别墅，整体拉高了板块的格调。新江湾房价由此上涨至55000-60000元/平的高度。

殷行路 商品住宅

 

 

图示为新江湾城首府别墅

 

房价上涨迟滞 污染质量成敏感词

经历10年的开发，新江湾城板块房价相比未见大幅上涨之趋势。尽管早起规划为上海东北部的“绿肺”，但占地9.45万平的核心区开发近10年后，其部分二手房房价甚至远低于买入时的一手房价。相比于闸北大宁 ，新江湾城板块房价受制于多个因素，房价上涨迟滞。新江湾城房价上涨无力，

新江湾城房价冷暖，其实板块中的老业主清晰。早先2009年上半年，新江湾城华润橡树湾大约2.1万/平，而大宁板块的慧芝湖花园房价仅为1.7万/平。但截止至今，慧芝湖已高达5.5万/平以上，而华润橡树湾仅为4.5万/平左右。此外与新江湾一河之隔5公里之外便是浦东高桥石化设备检测所。作为上海市区后一块纯天然生态区，新江湾城被称为上海的“肺”，但距离该 直径不过5公里，浦东高桥石化设备检测所排放出来的硫化氢污染，令这块“绿肺”大打折扣。

图示为国浩路沿线 及配套

图示为复旦大学新江湾校区

 

杨浦新江湾在售主力楼盘：

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RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext 0.5pt solid;BACKGROUND-COLOR: #ffc000;WIDTH: 353pt;HEIGHT: 14.25pt;BORDER-: windowtext 0.5pt solid;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl69" height="19" width="471" colspan="5">2015年9月杨浦新江湾在售楼盘
RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext 0.5pt solid;BACKGROUND-COLOR: #ffc000;HEIGHT: 14.25pt;BORDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl68" height="19">楼盘	RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext;BACKGROUND-COLOR: #ffc000;BORDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl68">物业类型	RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext;BACKGROUND-COLOR: #ffc000;BORDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl68">建筑年份	RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext;BACKGROUND-COLOR: #ffc000;BORDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl68">2015年均价	RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext;BACKGROUND-COLOR: #ffc000;BORDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl68">主力户型
RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext 0.5pt solid;BACKGROUND-COLOR: transparent;HEIGHT: 14.25pt;BORDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl67" height="19">嘉誉湾	RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext;BACKGROUND-COLOR: transparent;BORDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl67">	RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext;BACKGROUND-COLOR: transparent;BORDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl67">2011年	RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext;BACKGROUND-COLOR: transparent;BORDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl67">54000元/平	RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext;BACKGROUND-COLOR: transparent;BORDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl67">160-200平
RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext 0.5pt solid;BACKGROUND-COLOR: transparent;HEIGHT: 14.25pt;BORDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl67" height="19">新江湾中凯城市之光	RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext;BACKGROUND-COLOR: transparent;BORDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl67">	RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext;BACKGROUND-COLOR: transparent;BORDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl67">2012年	RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext;BACKGROUND-COLOR: transparent;BORDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl67">46000元/平	RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext;BACKGROUND-COLOR: transparent;BORDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl67">95-170平平层
RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext 0.5pt solid;BACKGROUND-COLOR: transparent;HEIGHT: 14.25pt;BORDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl67" height="19">润地华庭	RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext;BACKGROUND-COLOR: transparent;BORDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl67">	RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext;BACKGROUND-COLOR: transparent;BORDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl67">2009年	RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext;BACKGROUND-COLOR: transparent;BORDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl67">46000元/平	RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext;BACKGROUND-COLOR: transparent;BORDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl67">140平3房
RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext 0.5pt solid;BACKGROUND-COLOR: transparent;HEIGHT: 14.25pt;BORDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl67" height="19">尚浦领世	RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext;BACKGROUND-COLOR: transparent;BORDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl67">	RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext;BACKGROUND-COLOR: transparent;BORDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl67">2011年	RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext;BACKGROUND-COLOR: transparent;BORDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl67">54000元/平	RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext;BACKGROUND-COLOR: transparent;BORDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl67">190-250平平层
RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext 0.5pt solid;BACKGROUND-COLOR: transparent;HEIGHT: 14.25pt;BORDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl67" height="19">华润新江湾九里	RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext;BACKGROUND-COLOR: transparent;BORDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl67">	RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext;BACKGROUND-COLOR: transparent;BORDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl67">2007年	RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext;BACKGROUND-COLOR: transparent;BORDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl67">45000元/平	RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext;BACKGROUND-COLOR: transparent;BORDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl67">90-300平
RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext 0.5pt solid;BACKGROUND-COLOR: transparent;HEIGHT: 14.25pt;BORDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl67" height="19">中建大公馆	RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext;BACKGROUND-COLOR: transparent;BORDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl67">别墅	RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext;BACKGROUND-COLOR: transparent;BORDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl67">2010年	RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext;BACKGROUND-COLOR: transparent;BORDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl67">2000-6000万/套	RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext;BACKGROUND-COLOR: transparent;BORDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl67">288-350平联排
RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext 0.5pt solid;BACKGROUND-COLOR: transparent;HEIGHT: 14.25pt;BORDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl67" height="19">银亿领墅	RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext;BACKGROUND-COLOR: transparent;BORDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl67">别墅	RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext;BACKGROUND-COLOR: transparent;BORDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl67">2010年	RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext;BACKGROUND-COLOR: transparent;BORDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl67">1800-2500万/套	RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext;BACKGROUND-COLOR: transparent;BORDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl67">310平联排
RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext 0.5pt solid;BACKGROUND-COLOR: transparent;HEIGHT: 14.25pt;BORDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl67" height="19">新江湾城首府别墅	RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext;BACKGROUND-COLOR: transparent;BORDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl67">别墅	RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext;BACKGROUND-COLOR: transparent;BORDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl67">2011年	RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext;BACKGROUND-COLOR: transparent;BORDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl67">1900-4000万/套	RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext;BACKGROUND-COLOR: transparent;BORDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl67">300-400平叠加联排

图示为新江湾城路国浩路沿线自然河道