[摘要] 东方评论
东方评论
早报特约评论员 聂日明
近日，备受关注的“房地产税法”正式进入人大的立法规划。既然房产税开征很可能已无法避免，那么，让我们把关注的重点转向征税模式，包括税基、征税范围、税率等。
结合政府和潜在纳税人双方的利益，房地产税设计至少要满足两个前提：
，新设的税种规模“足够大”，抵销其他房地产业流转性税收取消带来的财政减收（当然，还得防止“增一税而不减其他税”的问题，7月15日本报东方评论栏目已对此有过讨论）；
第二，新税种对个人、家庭造成的负担不能太大，避免激起纳税人情绪反弹，影响社会稳定。更何况房地产税是直接税——直接从纳税人口袋里掏，还不像“个人所得税”是由单位代扣代缴，在绝大多数城市社区连物业费的交纳都很困难的现状下，如果房地产税设计不当，征收效果也很有可能不理想，影响税法的严肃性。
首先，要考虑大量低收入家庭较难承担高额的新增税种。据入选中组部“千人计划”的海归学者甘犁教授的统计，中国家庭自有住房拥有率高达89.68%。在上海（楼盘）内环、北京（楼盘）五环以内，一套房子一般起码要300万元，按现行房产税的税基和税率计算，税基为房产评估价的七成，如果以1.2%的税率计算，合计一年需缴税2.52万元，合每月2100元，相当于上海城镇职工社会平均工资的四成。因此，1980年代已经有的房地产税，如今向个人住宅“延伸征收”时，必须有大量的免征、豁免政策。
房地产税的豁免、免征政策也是税制设计的大困难。按套数核定豁免是简单的思路：首套房免税，第二套及以上起征。这是过去几年房地产“限购令”的主要思路。按套数计征，识别相对容易，便于税收部门核定、操作。然而，过去限购令政实施中，城市家庭大量出现离婚、分户，以此规避限制。上海、北京等地离婚和复婚率同比增速迅速提高。以套数核定房地产税豁免，也会出现这个现象。免征套房的税收，还会促使纳税人倾向购买、持有大面积的房子、市中心的高价房子。
为了解决按套计征的缺陷，有人提出免征特定人均面积房地产的思路。据澎湃新闻报道，人均免征60平方米的标准为“内部主流意见”，即不管家庭（或个人）有多少套房，扣除一定的人均面积后再征税。这时，家庭也没有必要用离婚、分户来规制税收。但从政府角度来看，人均60平方米的标准过高，三口之家的免征房产高达180平方米，税收恐不及预期。
此外，人均60平方米的“数砖头”的征收标准，没有解决居民倾向持有高价房、大房子、市中心的房子的问题，房地产市场价格的“马太效应”会持续，三、四线城市的房地产市场会进一步低迷，人们更倾向涌入大城市及市中心。所以，“豁免特定总价的房产”可以解决上述问题。
但这又带来新的弊端。一些多年在市区持有房产的低收入家庭，他们房产价值高，但收入低，为了少交税，他们将不得不把房子换到郊区住，这在情感上是难以接受的。
总之，房地产税的征收标准存在“三难”：按套数征，引发离婚潮；按人均面积征，引导大家在市中心持有高价房；按房价实行一定的豁免，又会把市中心的低收入群体逼向郊区。
后，以家庭为单位计征房地产税，将挑战税收部门的征税能力。多年来，社会舆论一直呼吁以家庭为单位综合征收个税，一直没有得到财税部门的响应。如若政府真有能力以家庭为单位计征房地产税，那么以家庭为单位综合征收个税也应该实现立法。
（作者系上海金融与法律研究院研究员）
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