[摘要] 近日，深圳某商业大厦1栋3904房37.6万/平方米的备案价引起社会广泛关注。深圳市规土委通报，规土委已经约谈开发商，要求其按照市场实际情况合理定价、规范销售。约谈后显示，该套贵单位的备案价格已经从起初的37.6万元/平方米降至17.6万元/平方米，腰斩过半，那么，开发商为啥要把备案价制定那么高呢？
近日，深圳某商业大厦1栋3904房37.6万/平方米的备案价引起社会广泛关注。深圳市规土委通报，规土委已经约谈开发商，要求其按照市场实际情况合理定价、规范销售。约谈后显示，该套贵单位的备案价格已经从起初的37.6万元/平方米降至17.6万元/平方米，腰斩过半，那么，开发商为啥要把备案价制定那么高呢？
想知道这个问题的答案，首先得知道“备案价”是什么东西！
具体而言，“备案价”是对开发商申请预售的每套房子都要进行价格备案，调价幅度超过备案就需要重新备案，不然就可能违规或者不能签约。房产开发企业在销售方案中申报的“一房一价”，要明确调价的期限，并严格按照申报价对外销售。
“一房一价”是指开发商必须“明码标价”，在售楼处张贴每套房产的价格等相关信息，包括基准价、浮动幅度、综合差价(楼层、朝向、环境等)、销售单价、总价等具体情况，公示后不得擅自上调。且新房的销售价格不经物价部门核准不得销售。
楼盘开盘之前，开发企业须先对价格进行备案，报出低报价和高报价。这一价格区间获得上海市房地产交易中心认定批准之后，该楼盘才能拿到预售许可证。
项目正式开盘时，售价可比备案的低报价低20%，无需重新备案；但如果开盘价高于原先的高报价，则要求开发企业写出说明。根据以上规定，开发商手中掌握着比备案低报价还要低20%的降价权。
因此，许多开发商在项目备案时往往设定相当大的区间，在开盘前以备案的高报价造势，而在项目开盘后，纷纷打出“特惠”的旗号，报出略高于备案低价的价格，给购房者以大幅度优惠的印象。事实上，造势的价格远远高于周边的房价。如此前上海的绿洲康城、金大元御珑宫廷等多个楼盘传出打折的消息，大幅优惠可达7折。
上海情况
2011年5月上旬，上海物价部门日前下发贯彻落实《国家发展改革委关于发布〈商品房销售明码标价规定〉的通知》的实施细则，规定商品房经营者应当在商品房交易场所的醒目位置，公布已登记房源信息，明确标示每幢房屋的幢号、房源套数、已登记房源套数和已登记房源实际成交均价。
按备案价对外销售
《通知》规定：“销售花园住宅的，明确标示该楼盘内所有花园住宅房源套数、已登记房源套数和已 登记房源实际成交均价。”对已取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照备案价 格明码标价对外销售。
此外，“商品房标价内容应该真实明确、字迹清晰、标示醒目。标价方式应当为标价牌、价目表或者价格手册，有条件的可同时采取电子信息屏、多媒体终端或电脑查询等方式，使标价内容保持一致。”
明示分摊公建面积
《通知》还要求，商品房经营者在商品房交易场所的醒目位置明确标示与商品房价格密切相关的 因素，包括开发企业名称、楼盘名称、地理位置、预售许可证编号或房地产权证编号、楼盘总建筑面积、当期销售房源情况、土地性质、土地使用起止年限、房屋类 型、容积率、绿化率、车位配比率;楼盘的建筑结构、装修状况以及水、电、、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等。
对于房源价格信息本身，《通知》要求明确标示的内容包括：每套商品房的编号、销售状态、楼层、 户型、、建筑面积、暂测或实测套内建筑面积、分摊共有建筑面积、分摊共有建筑面积是否包含车位、房屋总价和建筑面积单价;优惠折扣及享受优惠折扣的条 件。采用价外馈赠方式的，应如实标明赠品的品名、数量等内容。
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