千年禁令 四朝限购

——古代房产政策面面观

东地产财经周刊

“安得广厦千万间”这是杜甫“大庇天下寒士”的理想，也是对房产的渴望。

白居易，取名“居易”是父辈对他顺利取得安身之居的美好祝愿，作为居所之一的房子当然也是愿望之一。

自古以来，房产在人们的生活与理想中，一直有着举足轻重的地位，正所谓“安居”方能“乐业”，因此历朝历代的政府也真对“房地产”立出相当比重的调控律令。

慎终追远，铺开汗青细数历史上的那些房地产政策，以史为鉴。

【千年律法：房产买卖，先问亲邻】

西汉建国后不久，大约在汉高祖刘邦的老婆吕雉吕太后当政的时候，朝廷的《二年律令•户律》颁布了 “欲益买宅，不比其宅，勿许。”意思是说，你想买房，可以，但有一个条件：你要买的房子必须紧挨着你现有的房子。

始于西汉的政策智慧

面对这么奇怪法令，我们不禁会萌萌哒问一声，为什么？概其原因有三:1、维护社会稳定 。2、防止土地兼并。3、便于户籍管理（控制居民、征税、勘破案件等）。

古代中国从来不存在明晰的完全属于私人的物权，一切不动产在法律和道德两种层面都是既属于个人又属于族人的，尤其祖辈遗留的房屋，如果未经叔伯兄弟的同意就拿来出售，极可能会引起持久的甚至大规模的同族争斗，出于维护基层稳定的目的，地方政府要求“求田问舍，先问亲邻”。

西汉初年土地私有化还不明显，居民的宅基由政府统一划分、统一分配，一户家庭只给一块宅基，集体主义和理想化的色彩很浓厚。为了维持这个状态，政府不希望再出现土地兼并，不希望部分居民坐拥多处宅基而另一部分居民却身无立锥之地。所以政府一方面限制出售：“受田宅，予人若卖宅，不得更受。”（《二年律令•户律》）凡是国家分给你的房子或宅基，你可以卖掉，但是卖掉之后就不能再申请分配了;另一方面限制购买，“不比其宅，勿许。”想买房可以，问问你左邻张大妈或者右舍王大爷是不是刚好要卖，要是碰到这种好机会，你就买;要是碰不到，还是打消购买第二套房的念头吧!事实上，一人想买房而刚好其邻居又想卖房的概率是不会很高的，因为这个缘故，西汉初年的住房交易也非常少见。

西汉登记人口和房产，用的是很原始的“手实”加“举发”手段。家里有多少人，住多大面积的房子，你自己报，这叫“手实”。万一你为了少交人头税和财产税，少报人口和房子怎么办?不怕，政府鼓励邻居检举揭发，揭发属实，抓你坐牢，没收你的家产，一半家产充公，一半家产用来赏给检举揭发你的邻居，以资奖励，这叫“举发”。邻居们想举发，必须知道你家的底细，如果你经常搬家，像候鸟一样迁徙，邻居是很难清楚你家底细的，所以为了方便邻居们“举发”，政府必须把每一户居民都尽可能固定到一个地方长期定居。限制你只能购买紧邻的房子，等于是把你和你的家庭固定到了一处，这样一来，邻居便于检举，政府便于管理。

延续千年的亲邻情结

“求田问舍，先问亲邻”此法令从诞生之日起，就经历了中国的各个封建时代的王朝（各朝代有所略微变化，但主旨不变，此处汇总，后不赘述），一直延续到了清朝、民国等。

唐：据《唐会要》记载：“天下诸郡，应有田宅产业，先已亲邻买卖。”意思是说，不管哪个城市，一切地皮和房产，想出售，先问你亲戚和邻居是不是同意；

五代十国：据《全唐文》后周广顺二年律令记载：“如有典卖庄宅，准例房亲邻人合得承当。若是亲邻不要，及著价不及，方得别处商量，和合交易。”意思说你卖房的时候，先问四邻和族人是否想买，如果他们不愿，或者出的价太低，你才能卖给其他人。

宋：据《宋刑统》记载：“应典、卖、倚当物业，先问房亲，房亲不要，次问四邻，四邻不要，他人并得交易。房亲着价不尽，亦任就得价高处交易。”比五代十国时还要细致，还明确了征求意见的顺序：先问族人，后问四邻。

元朝：据《至元二年晋江县务给付麻合抹卖花园公据》记载，元朝规定：“前去立账，遍问亲邻，愿与不愿执买，得便与人成交。”，意思说，光口头上征求亲邻同意无效，还得立一张“问账”，让族人和邻居在上面挨个签字，大伙都同意你卖房了，你才能出售。

明：与元朝相似。

清朝、民国：到清朝、民国，“求田问舍，先问亲邻”的规矩还在局部地区持续，因为亲邻找麻烦而不得不取消交易、退换房产的案例屡见不鲜，解放前夕，还有人在买房之前，先在报纸上刊登启事，让原业主的族人和四邻直接跟购房人联系，如有意见赶紧提，别等成交之后再找后账（参见1946年11月1日杭州（楼盘）《正报》版《国立浙江大学置产征询》，上海（楼盘）《申报》、重庆（楼盘）《新民报》、广州（楼盘）《民国广州日报》等民国报纸也经常刊登类似启事）。

【四朝限购 官员贵族为主要对象】

在中国绚烂的历史文化中，有关房产的限购令堪称历朝历代政策取向与行业地位的时代缩影。

唐朝：商人地位低 有限购令

唐朝法律规定：“诸占田过限者，一亩笞十”。在中国古代，不利于职业开发商生存的，还是政策因素。具体说，即古代政府一般不允许商人购置大量土地。“士、农、工、商”，商人排列末端，属于地位低的贱民，贱民老板去买地，即使是上百口人的大家庭，多也只能购买20亩地，每超出一亩指标，将受十大板刑法。

此外，唐朝时中国就有了廉租房，但都属于民间性质的。唐（宋亦然，后不赘述）时期，廉租房主要来源于寺观。寺观的土地是政府划拨的，建房的资金是信民捐献的，历年的房产维护费用可以从香火钱里冲销。据史料记载，唐宪宗元和年间，白居易进京赶考，前后两个月，就一直租居在一个叫华阳观的道观里，因为那里房租便宜。宋朝的辛弃疾，早年赴金朝中都燕京应试，为了省钱，住的是现在北京（楼盘）的悯忠寺。

后唐庄宗李存勖颁发过一道赦令：其空闲有主之地，仍限半年，本主须自修盖，如过限不见屋宇，亦许他人占射。后唐明宗李嗣源也有类似规定：诸色人等置到田地，并限三个月内修建盖造，须见次第。这两条类似于现代我们国土部的《闲置土地处置办法》，只不过我们规定的闲置时限是两年，后唐规定的是半年和三个月。后唐通过禁止捂地来平衡供需，收到了打压房价的效果。

元朝：官员不得在任地买房

元朝下达了一条重要律令——不许当官的在所任地买房，严格讲，是禁止蒙古官员在原南宋统治区域如江、浙、闵等地买房（可参见《大元圣政国朝典章》）。其原因有二 ：

一、蒙古人灭了金国、西夏、大理（楼盘）和南宋，从前朝继承了许多国有房产。在剿灭前朝的过程中，死在他们铁蹄下的平民也不少，那些平民的房子也因为无人看管而收归国有。这样，在元朝初年，政府手里就握有大量公房，可以随心所欲地分给各级官员，作为他们的楼或者家属院。简单说，就是大多数蒙古官员都能分到房子，没必要再去购买。

二、据《至正直集》卷2《宋末豪民》记载，南宋刚灭亡时一批蒙古人到了江南做了官员，大多官员处于行伍，素质偏低，嫌分到的公房太小，出去借住或购买民房。借住民房的不仅强拿强要，而且强奸杀人;购买民房的也很蛮横，譬如一套房市价十万，他们只给五千，甚至一分钱不给，弄一张假合同，逼着原业主签字画押，那房子就成他的了。他们这样做，激起了极大民愤，各地义军纷纷起兵抗元。

为了抚慰江南、化解民怨，元世祖忽必烈于是颁布了禁止蒙古官员在江南购置产业的严令。

明朝：朝廷禁止所有官员在工作所在地买房

明朝，不许官员在任地买房的政策进一步扩大化，朝廷禁止所有官员在工作所在地买房。《明代律例汇编•万历问刑条例•任所置买田宅》记载：“凡有司官吏，不得于见任处所置买田宅。违者笞五十，解任，田宅入官。”

此外，明（清亦然，后不赘述）时，有了廉租房的另一个来源——会馆。会馆是异乡人在客居所在地建的聚会场所，凡是像样的会馆，都有戏台、议事厅，以及客房。客房是为旅居在外没有住处的同乡准备的，租金非常便宜。

清朝：贵族不得在外地买房

清朝限购令除针对官员之外还针对贵族。《大清律例会通新纂》卷8《户律•田宅》记载：“旗员历任外省，有在任所置产者，勒限责令，变价回旗。如有隐匿不报，查出财产入官，地方官失察，照例议处。”清朝不光限制官员购房，还限制旗人购房，凡旗人去外地工作，胆敢在工作所在地买房，其所买房产由朝廷强制拍卖，拍卖所得归政府所有。如发现旗人在工作所在地买房，当地官员也有责任向朝廷举报，如不举报，一旦查出，跟着买房的旗人一起受处分。

清朝为什么不让官员买房？官员受贿的形式多种多样，唯独无偿或者低价受赠不动产难以查清，既然难查清，政府干脆就不让他们在工作所在地拥有房产。