[摘要] 5月12日，上海土地市场官网发布有关闸北区上海火车站北广场以北地块的答疑纪要，信息显示，212街坊12丘和214街坊8丘地块内商业和的建筑面积可适当转移，214街坊8丘地块中变电站若设置在地上可不计入容积率。
房天下讯：5月12日，上海土地市场官网发布有关闸北区上海火车站北广场以北地块的答疑纪要，信息显示，212街坊12丘和214街坊8丘地块内商业和的建筑面积可适当转移，214街坊8丘地块中变电站若设置在地上可不计入容积率。
4月23日，上海土地市场发布号预申请公告，自当日起，闸北区上海火车站北广场以北地块进入预申请阶段，起始总价58.7179亿元，预申请日期截止5月21日。
公告显示，闸北区上海火车站北广场以北地块位于天目西路街道，土地总出让面积77273.7平方米，建筑总面积350210.7平方米，地上总建筑面积不超过326210.7平方米，地下商业建筑面积不超过24000平方米，房天下测算该地块楼板价为16766元/平方米。
【该地块由三部分构成】
155地块（464街坊23丘地块）为住宅用地，出让面积22630.5平方米，容积率3.0，限高100米；
158地块（214街坊8丘地块）为商业服务用地，出让面积23311.4平方米，容积率4.24，限高150米，地下商业建筑面积20000平方米；
160地块（212街坊12丘地块）为商业服务用地，出让面积31331.8平方米，容积率5.09，限高150米，地下商业建筑面积4000平方米；
答疑纪要
地块名称：闸北区上海火车站北广场以北地块
地块公告号：2015YS001ZB01
问题解答：
关于出让人方面的问题解答
答疑人及单位：上海市闸北区规划和土地管理局
问题一：本项目中212街坊12丘地块中设置的一处110KV变电站，政府可否协助开发商设置到地下？相关费用是否由政府来支付？
解答：110KV变电站可由政府协助受让人设置在地下，具体以电力部门的意见为准。110KV变电站由受让人建设，相关费用由受让人支付，建成后无偿移交给电力部门。
问题二：214街坊8丘地块中现状10KV变电站是否可以调整到地下？相关费用是否由政府支付？若行业主管部门不同意地下设置，是否设置在地上可以不计入容积率？
解答：10KV电业站可结合项目方案予以设置，具体以电力部门的意见为准。相关费用由受让人支付，建成后无偿移交给电力部门。若设置在地上，可不计入容积率。
问题三：由受让人带建的地块沿彭越浦、恒丰路、普善路、大统路和中兴路公共绿带共计21500平方米，其建设低标准是多少？
解答：带建公共绿地建设标准每平方米不少于800元。
问题四：本地块在保证总计容建筑面积不改变、各地块限高不突破的情况下，464街坊23丘地块中8600平米的社区体育文化设施及5700平米的社区配套商业指标可否转移到212街坊12丘地块与214街坊8丘地块中？
解答：464街坊23丘、212街坊12丘和214街坊8丘地块内社区级公共服务设施和公共服务设施的建筑面积可适当转移，具体建筑布局可结合方案进一步深化。
问题五：212街坊12丘地块与214街坊8丘地块中的商业和，其计容建筑面积可否在三宗地块中进行适当的转移？
解答：212街坊12丘和214街坊8丘地块内商业和的建筑面积可适当转移，具体建筑布局可结合方案进一步深化。
问题六：本次出让用地主客体是否都可以按照沪规法[2004]302号文计算日照？
解答：本次出让地块的主客体可按照沪规法[2004]302号文执行，终以审定的方案为准。
问题七：本地块地下商业以及地下车库等面积，是否都包含在本次出让的总地价当中？地下面积后续是否还需要补缴地价？
解答：地下停车位按《建筑工程交通设计及停车库（场）设置标准》（DG\TJ08-7-2014）设置。地下经营性面积按沪府办[2013]84号文执行。土地出让文件中的地下经营性面积是计入出让总价的。
问题八：关于建筑退线，法定图则中部分边界建筑控制线与用地红线重合，是否以控制性详规为准？
解答：以控制性详规为准。
问题九：214街坊8丘地块保留通道是否口部和内部通道可以根据设计调整，该通道是否人车通行？
解答：口部和内部通道可根据设计调整，可人车通行，终以审定的方案为准。
问题十：214街坊8丘地块是否受轨道交通影响，是否在保护线范围内？可否提供相关轨道交通资料。
解答：214街坊8丘地块在轨道交通安全保护线范围内。具体轨道交通资料可由受让人在取得本地块建设用地使用权后向轨道交通维保监护部门咨询申请。
问题十一：本次出让用地对于商办用地可否按照绿地率小5%的标注来控制？
解答：按《上海市绿化条例》及《上海市绿化行政许可审核若干规定》(沪绿容[2014]393号)执行。
问题十二：保障房具体为是何种类型？保障房面积是否按照建设项目商品住宅的总建筑面积5%来考虑（不含保障房自身及住宅配套面积）？
解答：保障性住房类型为公共租赁房，保障性住房设计应按《上海市保障性住房建设导则（试行）》（沪建交联[2010]1239号）和《上海市保障性住房设计导则（公共租赁住房）（试行）》（沪建交联[2011]167号）执行。保障性住房面积应按照住宅建筑总面积5%配置（含保障性住房自身）。
问题十三：若在中兴路普善路设置空中连廊，投影面积是否可以不计入容积率？
解答：中兴路普善路空中连廊不在本地块出让范围内。
问题十四：目前地块是否有详堪标明地下是否有需要搬迁的构筑物或市政管线？
解答：本地块出让范围内地下无需要搬迁的构筑物，有需要搬迁的市政管线。
问题十五：红线内外管线（包括地上架空线与入地管线）的迁徙费用，是否由政府承担？
解答：地块内原有地下自用管线（现已废弃），应由受让人自行移除。地块内原市政道路管线因需保障功能正常使用，须由相关部门实施迁建改接工程，预计于2016年7月31日前完成，受让人应予以配合，合理组织施工方案，不得以此为由拖延项目整体开工时间。如迁建改接工程因市政工程实施原因不能如期完成的，地块项目竣工时间可相应顺延。
问题十六：地块内是否有未标明的水系？若有，产生的水系调整费用，是否由政府承担？
解答：地块内无水系。
问题十七：地块内部与地块周边的市政道路翻建或带建费用，是否由政府承担？
解答：新建住宅基地周边（四至范围）的道路，由受让人缴纳城市基础设施配套费后，道路的翻建或带建费用由政府承担。非住宅基地周边的道路，政府有拓宽计划的由政府承担。
问题十八：地块周边的公交及外围车站站点迁移是否涉及到搬迁安置？地块涉及到的车站迁移等相关费用，是否由政府承担？
解答：公交及外围车站站点原则上不作迁移。若受让人确有需要，应提出申请并经公交行业主管部门同意，市区交警批准，方可实施迁移，相关费用由受让人承担。
问题十九：恒丰路立交桥是否有拆除的计划？何时拆除？由谁负责？是否会转入地下？
解答：尚在研究中。
问题二十：地块内有无地下管线，由谁负责移除；地上电线何时拆除，由谁负责？
解答：同问题十五。
问题二十一：地块内展望大厦何时搬迁？搬迁由谁负责？搬迁及拆除产生的费用由谁承担？
解答：地块相邻的展望大厦目前规划予以保留。
问题二十二：158地块内有无变电站，由谁负责移除？
解答：158地块（214街坊8丘地块）内现有一座10KV电业站，功能须保留。地块竞得后，该电业站功能由受让人结合项目方案设置，具体以电力部门的意见为准。相关费用由受让人支付，建成后无偿移交给电力部门。
问题二十三：地块北侧居民楼是否有拆迁计划？
解答：目前尚无拆迁计划。
问题二十四：地块北侧现状沪太路、中华新路是否有拓宽计划？
解答：目前尚无拓宽计划。
问题二十五： 155地块西侧是否有规划道路连接至南侧远景路？
解答：目前尚无。
问题二十六：根据规划464街坊23丘地块设置的社区体育文化设施以何种方式移交区政府或其指定部门？
解答：464街坊23丘地块根据规划要求设置的社区体育、文化设施以及地块应配置的住宅公共服务设施，应按照闸府发[2014]18号文（详见附件一）有关规定执行。
问题二十七：本地块正式出让保证金预计金额多少？
解答：本地块正式出让保证金为起始价的30％，即壹拾柒亿陆仟壹佰伍拾肆万元（RMB 1,761,540,000元）。
问题二十八：本地块有无其他建设要求？
解答：详见附件二。
问题二十九：若项目中涉及社区配套商业、商品住宅配套商业，有何持有要求？
解答：根据《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定》（沪府办[2015]30号），社区配套商业物业、商品住宅用地商业配套商业物业应整体持有（除按照相关规定及合同约定应移交政府及政府有关部门的保障房物业外）。
问题三十：商业业态有何要求？
解答：商业业态应以购物中心业态为主，统一招商，统一运营，满足商务消费及社区居民生活需求。商业运营方案应向区商务主管部门报备。
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