[摘要] 同住一处小区,本该和睦相处,奈何在物业管理公司撤离后,业委会的自行管理却得不到理解,并且让一场诉讼把“低头不见抬头见”变成“仇人相见”。近日,经法院审理,一场业委会与业主的服务合同纠纷因业委会诉请失理被依法驳回。
同住一处小区,本该和睦相处,奈何在物业管理公司撤离后,业委会的自行管理却得不到理解,并且让一场诉讼把“低头不见抬头见”变成“仇人相见”。近日,经法院审理,一场业委会与业主的服务合同纠纷因业委会诉请失理被依法驳回。
2010年4月,江西省吉安市兰花园小区业主经协商,并报请房管部门批复备案后,成立了自己的业委会。同年5月22日,兰花园小区业委会公告召开全体业主大会,然而全小区160户业主只有20余户到会,会议不得已改成座谈会方式进行。会上,该业主委员会提出,原有物管公司将于几天后撤离,其他物管公司不愿接手。到会业主经集体表决,决定从当年6月1日起实行自治管理。至此,业主委员会在物业公司撤离后,主动跟进,自负盈亏管理起自家家门。可业委会在接手管理不久后,便感觉到进退两难,一边是少数业主大叫管理不规范、服务不到位,一边是业委会成员大叹经费少、举步维艰。
“业委会不是法律规定的适格主体,凭什么向业主收取服务费用。”在该小区,一些具备法律意识的业主表示不服。
可业委会基于公共利益做出的努力,付出的辛苦也不能打水漂。双方矛盾升级后,该小区业委会选择走诉讼维权之路。但业委会以服务合同纠纷起诉到法院后,一审被吉安市吉州区人民法院驳回诉讼请求,二审同样没有任何收获。
■以案释法
选聘小区管理人需过半业主同意
业委会有诉讼主体资格吗?对此,法院在判决书中指出,根据《高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等相关规定,对于业主大会按照物权法规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后,业委会请求解除物业服务合同的,人民法院应予支持。也就是说,相关法律已赋予业委会有限的诉讼主体资格,可以诉请业主缴纳服务费用。
那么,有了法律撑腰,兰花园小区业委会为什么还会遭遇败诉?主审法官解释称,业委会自行行使物业管理权时,业主大会所作的关于物业费收费标准的决议实则为业委会与每一位业主达成的服务协议。如果有人违反了协议约定,要承担违约责任。同时,根据物权法规定,选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人的,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。而该小区业委会败诉的关键就在于其向法庭提供的业主大会记录中,只有20余名业主参加了座谈,不符合我国物权法相关规定,故业委会与业主之间的物业服务合同不能成立。合同不成立,依据无效合同要求支付服务费用的诉请也没了道理。
“诉讼请求有问题,可以换个理由再行起诉,你们的物业管理行为已构成民法上的无因管理。”对于法官的后续释明,业委会代表恍然大悟。
根据民法通则第九十三条规定,没有法定或者约定的义务,为避免他人利益受损失进行管理或者服务的,有权要求受益人偿付由此而支付的必要费用。承办法官认为,如果业委会基于为业主的共同事务实施了管理行为,且所有因自治管理带来的利益由业主共享的角度,起诉作为受益人的少数未缴纳服务费用的业主,要求支付必要费用的话,其胜诉的可能性将大大增加。
法官庭后表示,近年来,随着城乡一体化的不断推进,住宅小区不断涌现,在物业统一管理逐渐为主导的同时,衍生出各类物业纠纷。所有纠纷,大多由物业公司、业委会与业主各自出于自身利益考虑,以及对法律认识的偏差所致。各地在相关加强住宅小区物业管理工作实施意见中,都会要求充分发挥业主委员会作用,并且要求注重政府引导、司法服务和小区自治,在各方发生争执时,应规范服务的法律维度,让小区依法自治管理的道路走得更为踏实。
推荐阅读：小区内逾95％居民涉及违法搭建 致使业委会"难产"文汇报 2014.09.04
社区95％以上居民存在违法搭建，这些居民因此没有业委会成员候选资格，导致业委会迟迟无法出炉。对于这些违法搭建，到底该全部拆除，还是网开一面？
日前，上海电台“直通990”节目在松江区新桥镇围绕业主和业委会之间的关系、业委会迟迟难以建立等问题展开了讨论。令人意想不到的是，社区内泛滥的违法搭建现象，竟让居民产生了严重分歧，成为业委会组建的大难题。
来自不同小区的居民提出了各自观点，希望寻求适合的解决途径。
问题:业委会候选人因违建“落马”
讨论伊始，近200名本地社区居民踊跃发言，纷纷提出自己小区的业委会难题。有的小区建成多年，经过多次协调，业委会仍难组建。结果，维修基金难以归集，或者难以灵活地通过银行储蓄增值，造成巨大损失。
业委会组建难，究其原因，是业主代表候选人、业委会候选人“难产”。根据约定，上述相关人选不得违反物业管理规定以及业主公约。然而，95％以上的居民有过违法搭建。
泛滥的违法搭建，不仅损害了业主代表候选人、业委会候选人的声誉，而且使得居民之间彼此不服气，相互揭短。一位居民说，小区业委会筹建之际，只差一步就要成功了，此时，有人写信给镇政府，举报某位业委会候选人有违法搭建情况。业委会组建就此陷入僵局。
新桥镇位于松江城区东北部，东与闵行区莘庄镇隧道相通，地理位置优越，小区众多，尤以花园别墅和房为代表。花园别墅多了，违法搭建也悄然多了起来。难以组建的业委会、频繁的违法搭建……面对难题甚至是“死结”，居民们产生了分歧。一部分人表示痛恨违法搭建，另外还有两种比较具有代表性的观点:一是搭的房子早在几年前就存在了，法不溯及既往；二是别墅院子独门独户，搭个绿化棚、丝瓜架，不挡光，不占路，怎么就成了违法搭建？
求解:依法严厉打击，化解邻里纠纷
为了设法化解违法搭建带来的矛盾，居民们各抒己见。
有人提出疑问:“到底什么才算违法搭建？别墅内的绿化花架该怎么界定？”
有人表示:“既然95％的居民存在违法搭建行为，干脆就让剩下5％的人组成业委会吧。”
还有人说:“应该充分认识到上海建设法治城市的决心以及对于违法搭建严厉打击的态度。借鉴国外经验，对于干部、党员、业委会负责人违法搭建的，要给予严厉处罚，取消一切竞选资格。”这一观点受到居民们的鼓掌称赞。据了解，2007年，上海市政府法制办完成了一份《查处违法搭建的相关法律问题研究》课题报告，统计出26条在本市查处违法搭建的法律依据。课题报告还提出了“公共危害性违法搭建”、“民事侵权性违法搭建”、“无碍性违法搭建”三种分类。课题组指出，解决违法搭建问题时，对于一些已经存在、仅为改善基本生活条件的搭建现象，相关部门应当积极指导、妥善协调，避免引起邻里纠纷。而无碍性违法搭建，是指不对社会公共利益造成明显危害，也不会直接侵犯他人合法权益的违法搭建。
推荐阅读：发改委为小区物业费松绑 高端住宅物业费将涨 参考消息 2015.01.10
发改委为小区物业费“松绑”能否解决物业管理“燃眉之急”
近日，发改委下发文件，决定放开“非保障性住房物业服务”“住宅小区停车服务”等7项服务价格。价格“松绑”后，小区物业费是涨是跌？市场化的定价机制能否提升小区物业服务的质量？长期存在的物业管理纠纷能否迎刃而解？
记者调查发现，“政府限价”下我国物业收费标准长期偏低，是导致物业管理水平不高、物业纠纷不断的重要原因。定价机制“松绑”后，高端住宅物业管理费将有望上涨。业内人士同时表示，要真正实现我国物业管理行业的健康发展，还需要完善的法律机制配合，让市场化的选择机制充分运行。
收费标准普遍偏低
据业内人士透露，正是由于“政府指导价”这一限制的存在，我国小区物业费收费标准普遍偏低。比如，依据上海市2005年发布的《上海市住宅物业服务分等收费标准》，包括综合管理服务等4项基本物业管理服务的总费用高标准不超过1.2元/建筑平方米×月；而北京市2005年出台的《北京市物业服务收费管理办法》则明文规定，住宅物业服务收费基准价标准为0.9元/建筑平方米×月。
记者进一步查阅资料显示，其他城市如青岛、大庆等的物业收费基准还要更低。即使收费标准较高的深圳，在2008年制定的新规中将高层住宅的高物业收费标准定为3.9元/建筑平方米×月，也比此前的标准降低了13%。
业内人士指出，我国的房地产市场，除了土地供应环节之外都已经完全市场化运作，然而物业管理作为房地产在长期存续过程当中的重要环节，却一直还受到政府的严格限制。“扭曲的定价机制往往导致市场行为的扭曲，不利于行业的健康发展。”复旦大学经济学院教授范剑勇认为。
与此同时，记者调查发现，在一些城市，物业费的定价权已经存在“双轨制”。比如依据《上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法》，已成立业主大会的住宅小区，其物业服务收费实行市场调节价，即由业主大会和物业管理公司协商决定；而没有成立业主大会且容积率高于0.5的小区，其物业服务收费则实行政府指导价。比如沪上一些相对高端的社区，其物业费可以达到3.2元/建筑平方米×月，远远超出政府制定的基准。
低收费导致低水平管理
国内某大型物业管理公司相关负责人告诉记者，物业公司在做定价时，前期会根据社区的大小、户数等具体情况，配备一定的安保人员、绿化技术人员，再通过成本的核算制定相应的物业管理收费标准。“但是由于政府限价的存在，企业还是不得不在政府允许的范围内做出调整。”这位负责人坦言，资金实力雄厚、特别是有地产商背景的物业公司，为了维护自身的品牌形象，会进行亏本经营，但是对于一些中小型的物业管理企业，则会以提供更低质量服务的方式来应对管理费的不足。
“政府限价表面上看是降低了居民生活的成本，实际上却给小区业主造成了更多的隐性损失。”世邦魏理仕中国区资产服务部资深区域董事吴沂城表示，一个小区并不是建好了销售出去就完事了，更重要的是不断地保养和维护，如果没有有效的物业管理，小区的折损速率将大大加快。
事实上，发达国家的很多房产历经百年风雨仍然能够良好使用，与精心的物业管理不无关联。专家认为，反观国内，尽管近二十多年房地产行业高速发展，但是物业管理水平却始终处于低水平的循环当中，一些楼宇甚至建成不到十年就显现出衰败的迹象，很大程度上就是因为物业管理的不到位，造成对资源的浪费。
前述大型物业管理公司相关负责人指出，市场化的定价机制下，因为需要业主和物业公司协商定价，将促使业主和业主委员会更为积极地关注所在小区的物业管理，参与到社区治理当中。“而伴随着物业费的提高，物业公司将有更多的资金用于社区的管理和维护，从长期来看，将影响住宅小区的品质，影响到房产的保值增值。”
吴沂城指出，尽管政府指导价也划分了多个层级，但是仍然难以满足不同层次的市场需求，仍然存在将市场需求“一刀切”的弊端。业内人士预计，政府部门取消价格限制之后，通过市场化的定价方式，将逐步形成业主和物业公司双向选择、自由协商的定价机制，高端客户对于物业管理的需求将得到释放，高端小区的物业管理费将出现一定幅度地提升。
然而，专家同时指出，提高小区物业费谈何容易，频频发生的物业管理纠纷无不与物业费涨价密切相关。“业主和物业公司互不信任，业主认为物业公司收了钱没提供服务，而物业公司抱怨管理费不足亏损经营。”吴沂城表示。此外调查显示，一些居民缴纳管理费意识不足，物业费欠缴现象仍然严重。
范剑勇认为，发改委给物业费定价机制“松绑”，是让市场在物业管理的资源配置当中发挥决定性作用。尽管物业管理行业还有很多待解的“疑难杂症”，但是市场化的定价机制无疑为很多问题的解决迈开步伐。“很多问题都不能政府部门设想一个方案再让市场照此解决，而是通过市场的自由竞争实现均衡。”范剑勇说。
然而，吴沂城认为，当前业主大会的法律地位还不够明确，影响了居民、业主大会和物业公司之间的有效沟通。现实来看，业主大会对物业公司以行使权利为主，而较少对物业公司承担义务，而在业主大会的内部，委员会成员对小区其他业主只有服务的义务，而较少能够享受到相应的权利。“市场化的定价机制更要求业主的积极参与，但这种状况又导致打击了业主的积极性。”
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