[摘要] 备受全市瞩目的焦点项目——大宁金茂府，终于“千呼万唤始出来”在上周六（4月18日）正式开盘。统计显示，4月欲推盘的项目预计多可达到70个以上，为2014年以来的月度高峰。而现在以大宁金茂府为代表的12个项目，正式引领了4月底这一波为集中的推盘潮的到来。
文：新聚仁机构地产研究院市场总监 丁隽竹
备受全市瞩目的焦点项目——大宁金茂府，终于“千呼万唤始出来”在上周六（4月18日）正式开盘。统计显示，4月欲推盘的项目预计多可达到70个以上，为2014年以来的月度高峰。而现在以大宁金茂府为代表的12个项目，正式引领了4月底这一波为集中的推盘潮的到来。
我们不禁要问，年前还在担心“去库存”的上海，这样一波推盘潮会不会让市场不堪重负？
其实就市场情况而言，去年上海市场处于调整期，全市商品住宅年去化量差不多在970万方左右，月均去化差不多在80多万方。就这波推盘潮之前统计，上海尚存在约1200万库存量，那么整体去化周期将在15个月以内。这个去化周期实际已经处于相对合理的范围了，也就是说上海市目前而言整体的库存压力已经很小了。
于是，包括大宁金茂府、泰禾红御、仁恒西郊、绿地小米公社等众多品牌开发商的各个档次、区位的代表产品在内的众多项目，均选择在4月，尤其是4月底5月初扎堆推盘。故即将到来的4至5月间可能将成为本年度上海轮成交高峰的窗口期，库存量将迎来明显下降的机会，未来上海市场商品住宅层面出现反弹的表现是基本可期的。
另一方面，上海目前库存量1200万方中，120平米以下的房源，即通常所说的刚需及刚改户型面积段，仅占30%左右，而140平米以上的户型则可以占到三分之二。于是我们看到，之前被限购等政策压制了的改善性需求群体开始初露峥嵘：自去年政策宽松以来，中高端住宅特别是单价5万以上的住宅成交同比出现24%的涨幅，均价也出现9%的涨幅。成交主力项目主要集中在中环以内，在上海内环早已发展饱和的今天，中环区域已经成为热门的区域，中环价值必将不断提升。从本轮推盘的大宁金茂府的热销亦印证了高端改善型的需求热情以及对中环区域作为未来高端居住区的全面认可，而面粉比面包贵的现象近年来屡见不鲜：就此来看，高端项目的热销将房价有所上涨乃至预期持续看涨也在情理之中。
看完了供应面和改善型市场，再让我们回到刚需产品面。从库存比例上看，刚需及刚改产品确实相对较少，究其原因，是由于这部分产品的需求量大而去化相对较快。而从目前季度的情况来看，120㎡以下的刚需及刚改产品的价格同比涨幅仅在5%左右，低于之前所说的单价5万元以上项目的价格涨幅。可以说虽然刚需及刚改项目虽然库存相对较少且需求量相对较大，但由于外郊环新推项目众多，可开发空间巨大，整体净供应量充足且竞争激烈，故未来刚需刚改房源虽然涨价压力很大，但改善型产品的涨价压力似乎更大。
谈论到这里，其实相信大家对于上海市场目前的状况，以及未来发展的走势，都有了一定的共识。在2014年地价涨幅达到50%（这还是不算上前滩地王的数据）的情况下，在2014年930政策之后市场持续翘尾、政策环境不断宽松、预期持续看好的情况下，整体房价同比仅上涨10.78%，在我看来，这已经是长久以来的客户观望习惯以及限购政策的作用下所带来的较为“含蓄”、较为“克制”的表现了——要知道，就算是2014年这个调整期，均价相对2013年都有着12.4%的涨幅。随着政策组合拳的影响落地，库存压力全面缓解，各大房企集中推盘，未来上海楼市均价破3万元/㎡绝不是“危言耸听”。
总的来说，政策有利，地价上涨，供求合理，虽然由于限购令的存在仍会受到一定限制，但未来上海楼市复苏、回归量增价稳乃至量价齐升的形势不会太远了。
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