[摘要] 作为中国发展早、为成熟的工业城市，上海也早遭遇了土地资源紧缺与城市产业发展之间的尖锐矛盾。2014年5月，上海市第六次规划土地工作会议明确，将2020年规划建设用地规模3226平方公里作为上海未来建设用地的终极规模，不得突破。
作为中国发展早、为成熟的工业城市，上海也早遭遇了土地资源紧缺与城市产业发展之间的尖锐矛盾。2014年5月，上海市第六次规划土地工作会议明确，将2020年规划建设用地规模3226平方公里作为上海未来建设用地的规模，不得突破。
为解决城市发展与土地稀缺的矛盾，上海开始向存量用地谋求发展空间。而首先就是195平方公里的工业用地，伴随土地新政的进一步发酵，手握大量土地的国企大鳄们纷纷启动了“存量盘活”计划，借此为企业转型发展寻求突破口。
补缺
戴德梁行研究报告近日显示，2014年上海市新增建设用地规模为18.84平方公里，而今年土地市场供应锐减已成定局，未来供给缺口将主要倚重存量土地的盘活。目前，上海市位于规划工业区外、集中建设区内的现存工业用地约为195平方公里，转型方向为完善城市公共服务功能、重点发展现代服务业，这部分土地就是上海盘活存量土地的核心。
戴德梁行董事、华东区估价及顾问服务部主管顾悦如告诉早报记者：“过去10年，上海常住人口增加600余万人，城市规模增加600余平方公里。按照过去10年上海城市增长速度粗略匡算，至2020年，上海市城市建设用地需求规模将可能达到3600余平方公里，与去年上海第六次规划土地工作会议中将2020年建设用地规模控制在3226平方公里相比较，存在比较大的建设用地缺口。”
据悉，截至2013年上海建设用地规模已经达到3070平方公里，换言之在2020年之前，上海新增建设用地总量多不得超过156平方公里。
有业内专家指出，上海在上世纪曾经是的工业重镇，在浦西更是遍布工厂。在产业不断升级的背景下，上海早先包括纺织、化工、制造等产业的不少企业，或退出或淡出了相关产业领域，而原先作为工厂的工业用地则被闲置或处于半闲置状态。因此对于上海这样一个建设用地极为紧张、局面相当严峻的城市而言，盘活工业用地以补充不足已经成为佳的结局方案和当务之急。
“随着上海地价的节节飙升、传统工业制造业的萎缩……拥有可观规模的工业土地成盘活突破口。”同策咨询与研究发展中心高级分析师许之静称。复旦大学房地产中心主任尹伯成表示，“工业用地转性是上海正在大力推动的一件事。”
对此，上海乘星行行销服务机构总经理李骁指出，现阶段，三、四线城市商品房库存一直居高不下，开发商纷纷进行战略转移，深耕一线城市，将发展重点和新的开发项目转移至一线以规避风险，尤其是像上海这种为稳定的发展地方必然会受到更多开发商的关注。因此，对存量土地的盘活，不仅是未来填补土地供应缺口的主要方式，也将是平抑地价、控制房价理性发展的有效手段。
突破
早报记者从戴德梁行方面了解到，以往工业存量用地盘活主要有两种方式，一种是保留工业用地权属条件下，不改变建筑结构和不增加建筑面积的条件下进行工业厂房等建筑的改建，转型为商办物业用途的创意产业园区，如八号桥创意产业园区和老码头创意产业园区就是其中较为成功的个案。
但德佑研究部主任陆骑麟坦言，事实上，目前沪上的产业园区整体经营情况并不理想，人气匮乏问题严重。其中，浦东临港新城产业园区去年就曾曝出过空置率过高的问题，尽管受到自贸区的利好，但是交通过于偏远依然大大限制了它正常的发展。另一方面，市区的部分创意园区经营情况也并不尽如人意，随着创意园区的增多，同质化竞争变得愈发严重，部分创意园区甚至已经转变为了中小企业的地点。
此外，另一种工业存量用地盘活方式是通过土地收储后公开出让。虽然政府可以通过市场化竞争实现土地资源价值大化，但过往由于原土地权利人往往无法参与收储公开出让后的土地开发，其参与土地收储意愿弱，收储耗时长。例如，在去年9月份出让的浦东新区洋泾社区C000204单元1-03-05地块就原属于上汽集团，在2002-2013年，浦东新区政府历时十余年完成对这一地块的土地收储。
面对上海建设用地指标迫近上限、土地使用效能亟待优化的大背景，早在去年上海市政府就已决心大力推动存量工业用地的盘活，并给了企业两个新的盘活途径：区域整体转型和有条件的零星转型。
2014年3月，《关于本市盘活存量工业用地的实施办法（试行）》发布，内容涵盖工业用地用途转换、区域整体转型、零星用地盘活、容积率提高、节余土地分割转让等方面。允许开发主体通过存量补地价方式，将工业用地转型为研发总部、商务、教育养老等类型土地。不过转型过程须符合政府对地块所在区域的整体规划，经过区县政府指导并批准后方能进行。
这无疑是针对沪上土地市场的一剂强心针。
“新实施办法允许在满足一定自持比例、补缴地价等条件下，以原土地权利人为主体进行开发，为盘活路径实现多方共赢。工业用地原土地权利企业可实现土地资产的盘活，政府可以有效增加建设用地供给并实现土地资源的合理利用，房地产企业通过联合开发等方式则可获得市区优质地块的土地储备。”顾悦如进一步指出，“在这一新政策下，拥有可观规模的国有企业存量土地成为盘活突破口。”
受益
目前上海许多国企已经启动“存量盘活”。早报记者了解到，2014年4月新办法出台后，宝钢集团以14.76亿元补缴地价的方式将旗下上钢十厂厂区工业用地转性商办用地，后于当年12月以27.46亿元的价格转让给融侨集团，接近一倍。
而上海纺织（集团）有限公司目前约有4.2平方公里的工业用地存量，也正着手推动宝山和闸北两宗工业用地，通过补缴地价的方式转性为商办用地。
事实上，在上海土地价格节节攀升的今天，通过“存量盘活”释放大量工业用地，无疑是一种多赢之举。存量土地的盘活不仅能够成为解决未来城市建设用地供应缺口的重要途径，同样也能使上海这些国企“大地主”受益。
根据数据显示，上海市国资委目前出资监管企业集团共约52家，其中上海汽车集团、上海电气总公司、上海华谊公司、上海地产集团、光明食品、百联集团等市属国企均拥有大量存量土地。
以上海纺织控股（集团）公司为例，它的占地面积显示在旗下上市公司龙头股份2001年的年报中：纺织集团旗下共有公司372家，全公司占地面积8平方公里。
“我粗略估计过国资委出资监管企业的土地总量，应该不少于660平方公里。”中国房地产数据研究院执行院长陈晟透露。也就是说，国资委旗下的企业占有上海土地总量的10%以上。
盘活这些国企“大地主”手中的土地，对它们来说不仅会收获更大的，也能够使这些传统的工业用地在工业制造业萎缩的今天焕发新的生命力，而这些土地也将会成为国企转型发展的突破口。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
