[摘要] 赶在国庆节之前，央行、银监会发布“央四条”，为楼市投下了房贷政策松绑这一剂“猛药”。在“贷清不认房”、“7折利率”等购房利好刺激下，不少地方国庆长假楼市再度升温，“看客”激增。
赶在国庆节之前，央行、银监会发布“央四条”，为楼市投下了房贷政策松绑这一剂“猛药”。在“贷清不认房”、“7折利率”等购房利好刺激下，不少地方国庆长假楼市再度升温，“看客”激增。
虽然今年以来松绑楼市的系列政策从取消限购进入到放宽信贷，但业内人士认为，央行、银监会虽对房贷政策作出调整，但商业银行会否落实执行还有待观察。从实际情况考虑，银行不可能执行7折的首套房贷利率。
部分机构认为，尽管信贷新政力度超出预期，但市场尚需一段时间“消化”。从当前的市场走势来看，传统的“金九银十”仍可能面临成色不足的窘境。但10月末开始，市场有望显露出真正的回暖迹象。
房贷新政成强心剂国庆楼市人气旺盛
9月30日，央行和银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，不仅重申首套房利率折扣下限为7折，而且在二套房的认定上提出，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。
这也意味着，二套房限贷政策全面退出，且对二套房以上的贷款权限，下发至各大银行，其放松力度超出市场此前预期的“认房不认贷”。
业内人士普遍认为，新政给楼市注入了一针强心剂，有助于增强市场信心，成交量有望企稳回升。
北京中原指出，该项政策的力度“5倍于”放松限购，“救市”的信号意义十分明显。中金公司则认为，改善性需求一般占到市场需求的15%-25%之间，新政策将使得“卖一”的改善性购房者首付比例大幅下降，估计将给短期购房需求带来10%-20%的恢复。
在刚刚过去的“十一”长假，不仅南京、杭州、石家庄、武汉等二三线楼市“看客”激增，北、上、广、深四大一线城市也迎来了看房高峰，人数大超今年“五一”和中秋假期。
在成交量方面，中国证券报报道称，综合各地的数据来看，今年国庆长假的前六天(10月1日-6日)，多数城市的房地产市场成交量较为平稳，并未因节前出台的房贷新政而出现成交量陡增的局面。
中新网发文称，与各地涌现的“看房潮”相比，不少城市新房成交量则表现冷清。中原地产市场研究部统计数据显示，国庆7天假期内，北京新建住宅网签538套，成交量环比有所复苏，但同比下调近四成，近4年来仅高于2012年同期的437套。
无独有偶，国庆假期上海楼市成交同比降2成，广州、深圳前6日成交量跌幅则超过了4成。据中指研究院数据显示，二三线城市中，库存处于高位的杭州、成都、长沙等地成交量也同比下跌。不过，在南京、重庆等部分城市，也出现了较明显的成交回暖趋势。
在房贷新政刺激下，为何国庆长假楼市人气旺盛却成交平淡？
“在未确定商业银行具体执行力度的情况下，十一长假期间，购房人群出现了较为明显的短期观望情绪。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析指出，对于“房贷新政”利好尤其明显的二手房市场来说，短期观望表现更加显著。
房贷松绑落地陷困局业内称银行7折利率不可能
购房者观望的背后，是房贷松绑政策执行的难题，政策利好真正落实尚需时日。
据中国证券报记者调查，按照央行新政，当前多数银行都已经推行实时的二套房认定标准。但对于贷款利率，大部分仍然维持在此前的执行标准，目前尚无实质性的优惠。
事实上，早在“央四条”出台前的几个月，福建、湖北、江西、宁夏已先后加强信贷支持，比如福建降低首套房认定标准为“购房人偿清购房贷款后，再次申请贷款购房，按首贷认定”，湖北要求首套房贷款利率下调至基准利率的0.7倍，江西则明确提出降低二套房首付比例。
虽然地方政府积极呼吁，但是这些政策出台后，各地的商业银行并未及时推出利率优惠。
在9月30日发布“央四条”后，10月5日，央行又对四季度的信贷政策定调，提出“灵活运用多种货币政策工具，保持适度流动性，实现货币信贷及社会融资规模合理增长”。
中原地产首席分析师张大伟认为，10月份将是信贷政策的落地执行月，后续信贷的额度与信贷的价格变化将是影响市场的最关键因素，但整体看，市场继续下调的空间已经被松绑的信贷政策封死。
《华夏时报》采访的多位银行业内人士表示，按照目前房地产市场状况，所谓7折优惠利率没有实质意义，贷款利率早已市场化，是否优惠是银行的权利。换句话说，银行会按照央行“认贷不认房”的新政策，但是所谓7折利率，则是指导意义大于实际意义。
今年上半年，各家银行主动压缩个人住房贷款，尤其是股份制商业银行，以民生银行、平安银行尤为明显。今年上半年，这两家银行个人住房贷款余额分别为594亿元、602亿元，分别比去年底减少121亿元、47亿元。
“对小微企业贷款可以上浮20%-30%，相对而言房贷业务利润实在太小。”一家股份制银行人士坦言，所以股份制银行会相对倾向小微企业贷款。
银行业内人士分析称，首套房贷利率打7折的可能性几乎不存在，因为银行拉存成本较高，利率7折要亏本，8.5折也只能保本，银行没有大打折扣的动力。
“如果首套房按揭贷款利率执行基准利率，银行基本不要说赚钱，更不用谈利率折扣优惠。目前一个现实是，银行存款流失压力大，资金成本不断提高。”有股份制银行人士坦言。目前，5年以上基准利率是6.55%，7折后只有4.585%，而现在5年期定存利率是4.75%，不少银行还上浮10%，达到5.225%，已经明显地出现倒挂。
如此就使得看似存在的优惠利率实际上遥不可及，即便优惠利率有所优惠，但背后却附加了种种苛刻的限制条件。
所谓“附加条件”，就是不同银行针对购房人资质，例如购房人需要在银行办理一定数额的存款、购买银行内部理财、保险等产品，或者通过中介公司申请贷款，才能享受到利率方面的优惠。而如果购房者不接受附加条件，那就只能按照以往基准利率或者上浮利率。
中新网也报道称，对于央行提出的“7折利率”等优惠政策的落地实施，不少业内专家并不看好。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，商业银行存贷比考核不放松、房地产行业风险压力持续、央行坚持流动性定向释放等多方面因素，将对商业银行房贷政策落实情况形成制约和影响。
“7折房贷利率折扣不可能，资金价格依然处于高位。”中原地产首席分析师张大伟分析，在目前资金价格情况下，银行吸储难度较大，“不仅7折不可能，连9折以下的贷款折扣出现的可能性都非常低。”
对于信贷政策执行的力度，央行发布的通知，明确了商业银行可以依据自身情况进行把控和执行。多数分析人士指出，按照银行的决策周期，具体的措施可能在10月中旬或下旬推出。
去库存压力仍大房企放风要涨价
限贷放开的刺激政策甫一落地，房企就开始趁机炒作，并扬言要涨价，国庆期间，流传于网络的几大房企涨价通知单，成了中介们向购房者展示将要涨价的证据。
但实际上，除了绿地未明确对外否认之外，其余房企均已澄清涨价传闻。
尽管不排除此事有炒作之嫌，但多数业内人士仍认为，如果信贷新政力度够大，在个别供需关系紧张、房价下跌时间较长的区域，一些房地产项目涨价并不意外，不排除未来房地产项目通过减少优惠、降低折扣力度等形式变相涨价。
中金公司的分析指出，由于当前大部分房企的资金状况并不充裕，且市场重心是去库存，因此主动做出涨价的房地产商不会太多，涨价行为不会演变成大范围事件。
值得注意的是库存再攀新高。据监测数据显示，截至8月末，35个城市新建商品住宅库存总量为26931万平方米，环比增长1.3%，同比增长22.6%。35个城市中，有31个城市库存出现了同比增长现象。其中南昌、九江和宁波等3个城市的库存，同比增幅分别达到120.9%、68.0%和66.4%。
而根据高华证券的监测，截至9月28日，追踪的11个城市总库存上升1.5%，去化周期上升至17.9个月，而9月21日当周为17.5个月。
与此同时，今年房企的销售业绩都不如意，从监测的房企前8个月销售目标完成情况来看，目标完成率超过50%的只有12家，而的合生创展和花样年完成率仅为18.8%和21.1%，年内完成销售目标难度大。
在中原地产首席分析师张大伟看来，虽然房贷优惠政策落地，但基于库存压力、信贷供给量有限等原因，短期房价上涨可能性并不大。“预计四季度房价仍以平稳为主，继续下调的可能性降低，短期上涨的空间也不大。”
此外，据华夏时报报道，有华南某市国土部门人士透露，除“央四条”外，决策层还储备了其他刺激楼市的政策，若放松限贷有限，下一步不排除从减税、解除限购等方面刺激，但需要先观察市场走势。（腾讯财经综合）
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