[摘要] 相比与上半年的“红五”，下半年的“金九银十”对于房企冲击全年业绩显然更加关键，而就目前的市场形势和政策而言，今年“金九”成色堪忧。
相比与上半年的“红五”，下半年的“金九银十”对于房企冲击全年业绩显然更加关键，而就目前的市场形势和政策而言，今年“金九”成色堪忧。
据上海房天下统计数据显示，9月预计32个项目开盘或加推，与8月份持平，而与去年同期实开55盘相比大幅萎缩41.82%，此外，目前库存量达到1257万平方米，在8月成交不利的情况下，这个数据可能会进一步加大；而从政策层面上讲，近两个月，一方面在上海周边城市几乎已经全部放开限购的情况下，上海却没有传出“松绑”限购政策的消息，而8月以来房贷利率出现“点式”松动，但仍然限制较多，操作难度比较大；在这种情况下，房企主动下调价格“以价换量”似乎成了的选择。
新增：实开55盘VS预开32盘 大幅萎缩
2013年“金九”上海实开项目达到55盘，而在2014年，这一数据明显不能延续。
据房天下截止至8月20日统计，今年9月上海市场预计仅有32个住宅开盘或加推，与8月份的32个预开盘总量（8.20统计）持平，较去年同期大幅萎缩41.82%。
而从9月入市预计入市楼盘来看，全新盘达到10个，和今年其他月份相比，基本处于中等偏上水平。
在同比方面，今年9月则“失色”不少。房天下数据显示，前八个月上海月均开盘量达到34个楼盘，9月明显处于平均线之下。而从同比来看，同样创下近5年“金九”开盘数的新低。
但是，这一数据同样有可能发生变化。主要变量来自于8月截止目前仅有10盘已入市，占预开盘量不足三分之一。“不排除有部分项目延期至9月，进而拉大9月上海楼市供应量”，房天下分析师贺远航表示。
变量：库存已达1257平 批售比进一步拉大
上海统计局数据显示，今年前7月商品住宅累计成交面积476.29万平米，同比跌幅达29.96%，月均成交量为68万平米。而截止7月末，上海商品住宅存量已攀至1158.4万平米，供销比已经达到17个月，高于行业认可的15个月的范围值。
据同策咨询张宏伟表示，当存销比大于 15 个月时，房价面临下跌压力。
房天下实时数据显示，截至8月19日，8月上海一手商品住宅成交面积为34.79万平方米，新增供应面积达58.71万平方米，批售比1.69：1，这一比值同样明显高于7月全月的1.35：1，供过于求的现象进一步加剧。
有业内分析师表示，从市场层面看，上海住宅成交量同样呈下滑趋势。“目前库存已突破1257万平方米，压力越来越大。伴随着8月成交的低迷，供应变量还将进一步拉大。”该分析师表示。
政策：限贷“惊弓之鸟”全面放开尚有难度
虽然8月以来上海已经连续4次传出房贷松绑消息（实时一次来自8月22日的某内部文件，称二套房符合资质可享6成首付，但仍未有银行认领传闻），但从房天下实际调查的13家银行来看，贷款放松依旧仅是“水中之月”，而放款时间同样达到15-30个工作日。
在房天下的此次调查中，截至八月下旬，上海执行首套房贷利率优惠的只有农行、汇丰、民生、大华、邮政储蓄五家银行，折扣程度从85-98折不等，但均以“高资质”作为优惠条件。
据房天下从业内人士处了解，事实上，要享受到上述五大行的利率优惠折扣，具体操作起来依旧比较困难。
8月18日，上海银监局也发出了自己的声音：并没有收到中国银监会关于信贷放宽的文件精神指引，也没有收到上海各银行信贷放宽政策的报备。
在舆论关注之下，银行贷款政策显然已成“惊弓之鸟”，来自各方的压力让有放松意向的商业银行产生了警惕。
猜测：“以价换量”购房者与房企的双赢选择
在市场步入深度调整期、销售压力剧增的背景下，限购和限贷尚未放开，房企若想加速去库存冲击业绩目标，实质性降价必然为前提。
据中指研究院抽取京沪广深四地典型楼盘调查来看，打折和优惠依旧是目前最有效的去化手段。
然而目前大多数房企的优惠政策依旧停留在特价房、低首付等手段，挽回市场收效甚微。对于正处于深度观望的购房者而言，房企有诚意的实质性降价对于去库存是更好的方式。
从另一方面看，虽然信贷环境并未显著恶化，但如果房企不能通过降价有效回笼资金，或找到其他有效融资渠道，势必将面临经营困境。
数据显示，今年以来，房企资金来源方面，订金及预付款已经降至39%，为近7年位，而目前资金来源主要靠自筹资金和国内贷款来维持。
对于正处于深度观望期的市场和购房者而言，开发商的竞争力或仅是价格优势，若想去库存唯有降价先行，少一些噱头多一些实质性降价，或许才能让购房者真正买账。
从这个意义上讲，“以价换量”对于购房者和房企而言无疑是一个双赢的选择。
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