[摘要] “4月份不会是中国房地产市场最难熬的一个月，未来几个月房地产市场形势将更加严峻。”针对备受关注的房地产市场，渣打银行实时发布的一份报告如是说。
“4月份不会是中国房地产市场最难熬的一个月，未来几个月房地产市场形势将更加严峻。”针对备受关注的房地产市场，渣打银行实时发布的一份报告如是说。
在这份名为《中国4月楼市依然低迷》的报告中，渣打银行称，当前中国房地产市场已呈现出明显的颓势，且下行较前几轮更为严重，因为房屋过度供给的范围分布较广。不过，“出于可理解的原因，决策者对于是否立即出手救市更加谨慎。”
展望未来政策，渣打银行预计，将有越来越多的中小城市放松楼市限购政策，中央层面也有可能出台更多宽松政策，以防止楼市大起大落冲击经济。
“目前降价已较普遍”
在渣打银行看来，眼下中国楼市情况已经可以用严峻来形容。
渣打银行称，国家统计局的70大中城市数据虽然显示大部分城市房价“企稳”，但“由于开发商在维持名义高房价的同时，提供打折等购房优惠，预计房屋降价可能已较为普遍。”
渣打又援引房天下的数据称，虽然官方数据显示4月房屋成交量同比下降15.7%，但一份采自25个大中城市的样本显示，4月份房屋成交量下滑幅度更大，同比下降达17.8%。
“当前房地产市场已呈现出明显的颓势，且下行较前几轮更为严重。”渣打说，不久前渣打股票分析团队与中原地产的创建人展开交流，后者谈到大陆开发商的过期应付账款数额之巨甚于以往。
最乐观局面
也难免房企大规模破产
缘何今年楼市情况如此之差？在渣打银行看来，核心在于房屋已经严重过剩。
由于2012-2013年开发商大量囤地，意味着今年房屋供给量将增多。目前一至三线城市房屋库存总量已升至17个月房屋销售量。其中，二、三线城市房屋库存水平更是急剧上升，升幅超过一线城市。
这一情况还会继续加剧下去吗？渣打银行给了三种情形预测。
情形一，基本预期，即预计房屋销量仍将维持在6个月以来的平均水平。这种情况下，目前正在增加的房地产库存仍将持续增加，开发商将进一步承压。
情形二，较乐观的预期，预计当前到2015年底房屋销量月环比增长2.5%。这种情况下，意味着2014年房屋销量较2013年将下降7.6%，这种情况基本能保证库存逐步减少。但按照这个速度，库存降至2013年中期水平需要两年，其间可能还是难以避免大量房企破产的局面。
情形三，较悲观的预期，预计当前到2015年底房屋销量月环比下降2.5%。这种情况下，意味着2014年房屋销量同比下降将达20.9%。
值得一提的是，渣打银行指出，三线以下中小城市是中国房地产建设活动和房屋销售的重要组成部分，但相关房屋库存公开数据非常欠缺。“从官方数据看，辽宁锦州的房屋库存高达可供14年销售。但无从得知在人口达到100万以上的150多个城市中，如此严重的房屋过度供给状况是否为普遍现象。因此也很难估计2014年建筑业调整的幅度。”
预计房企将降价
中央将放松政策
“决策层或许不愿再度看到房价高企。但改革者也需意识到，持续2到3年时间的楼市深度调整将对市场造成显著损害。”对于房地产政策，渣打银行建议中央有必要调整政策，以软化楼市调整力度。若政策运用得当，应该不会再次刺激房市大幅上涨，而会减轻市场可能受到的冲击力度。
渣打银行也预期，考虑到房地产行业对中国经济的重要性，政府将出台更多宽松政策以减轻房市下滑所造成的冲击。部分城市地方政府已发布包括放松限购、降低首付比率，放松购房按揭贷款等一系列楼市放松政策，预计更多中小城市将效仿这些措施，这将有助于阻止当地房地产市场大起大落。
此外，此前央行要求各家银行加快发放个人购房贷款、合理定价并努力满足首套房购房者的购房贷款需求。渣打称央行此举可谓意义显著，表明中央有意愿稳定楼市，“期待近期能看到开发商融资环境进一步放松，以及商业银行存款准备金率的下调。”
具体到房地产企业微观层面上，渣打从库存量推算，“房屋成交量月环比增长需达到6%，6个月之后库存才能降至可供10个月销售的水平。这意味着2014年房屋成交量同比增长需达到3.6%。为实现这一目标，开发商将不得不降价”，与此同时由中央出台政策配合安抚市场情绪。
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