[摘要] “五一”房展会“展人不展房”，假日楼市成交量同比腰斩，“银四”彻底成空，“红五月”开局不利······，这些接二连三的消息，让上海楼市没有像天气一样渐渐升温，而是买气低迷、看空后市的企业和购房者越来越多
“五一”房展会“展人不展房”，假日楼市成交量同比腰斩，“银四”彻底成空，“红五月”开局不利······，这些接二连三的消息，让上海楼市没有像天气一样渐渐升温，而是买气低迷、看空后市的企业和购房者越来越多。在这样的情况下，不少开发商开始大力促销：直接降价的有之，推出灵活首付措施的有之，以特价房刺激市场的有之，哪种促销最有效呢？
特价牌
合算不合算，具体看价格
代表项目：徐汇滨江、浦东外高桥新盘等
实际效果：视特价程度而定
从“五一”房展会可以看出，类似7.2折这种大降价促销楼盘没有重现，参展房企给出的优惠十分有限，绝大多数开发商仍慎言降价，喜欢以特价房形式摸底楼市。特价房也并非特别优惠，9折已经是极限，不少特价房位置不佳，要么底楼，要么高楼，降价诚意不足。
在“五一”房展会之前，徐汇滨江、浦东外高桥中高端楼盘都出现以特价房形式降价销售的情况。比如徐汇滨江某中高端楼盘，推出一期剩余30多套特价房源，均价5.3万-5.5万元/平方米，该项目目前在售的二期新盘均价6万元/平方米左右，即便是周边相近品质的二手房，价格也基本都在6万元/平方米。不过据分销中介相关人士介绍，这批特价房属于一期的尾盘——“鸡头鸡脚”，要么楼层较低，要么朝向不太好。不过价格相对便宜，对购房者来说还是有一定的吸引力。
位于浦东外高桥某楼盘近期也推出部分特价花园洋房，8万元抵扣190万元，原价4.5万元/平方米，特价房现价3.7万元/平方米。
业内人士表示，开发商采取特价房这类促销方式，主要担心老业主反感，特价这种温和降价的方式，能在新业主和老业主之间寻找一种平衡，至于特价房是否引发抢购，要看特价程度而定，毕竟消费者也很精明，不会因为概念埋单，只有实际到位的特价房，才能激发购房者出手。
首付牌
首付差口气，房企愿等你
代表项目：嘉定南翔新盘，首付20%
实际效果：有一定效果
每当楼市低迷时，经常出现分期首付、一成首付、垫首付等促销方式，吸引一些购买力“差一口气”的潜在购房者，或者购买力到了，但仍需开发商推一把的潜在购房者。
最近两个月，上海开发商针对首付的促销主要集中在分期首付和垫首付两种。位于嘉定南翔的一刚需改善项目日前在付款方式上采取少见的灵活做法。购房者不管是首套房还是二套房，首付均只需20%，此后3个月内再付10%，对于首套房需要贷款的购房者，剩余70%的按揭贷款到账时间由原来的3个月延长至一年，只要一年内全款到账都行。对于二套房需要贷款的购房者，先首付20%，3个月内再付10%，剩余40%的首付款在办按揭贷款之前到账就行，而30%的银行按揭贷款到账时间也放宽到一年。
在该项目之前，另有一刚需新盘采取垫首付的方式促销，百万元左右的房子，首付8万元，其余部分两个月内付清即可。如果购房者首付短期内出现困难，开发商愿意先行垫付，并给出两个月缓冲期，且不产生利息等其他费用。
与其他城市相比，上海开发商在首付方面的促销还算保守，有的城市甚至出现零首付促销。据统计，广州楼市在5月份有17家推出零首付和低首付活动。当地国土房管局在其官方微博上提醒，开发企业以分期首付促销商品房的行为变相降低房贷准入标准，但存在借贷安全隐患，请购房人慎重选择以分期首付的方式购房，以免造成不必要的损失。
但购房者心里自有一盘账，相信大多数人对借贷安全能够心中有数。另外，即使首付足够，如果开发商愿意这类首付促销，购房者赚这点小便宜，又有何不可呢？
降价牌
端着卖太累，降点价快甩
代表项目：金大元御珑公馆，7.2折
实际效果：
4月底，上海郊区一新盘打破房地产市场的平静，一个名不见经传的浦东新区唐镇新盘，因为开始7.2折“甩卖”，从原来的5万元/平方米，降至3.6万元/平方米，引发舆论强烈关注，甚至有评论认为，该项目或者引发“蝴蝶效应”，后面更多的项目或跟随降价。
综合各方评价和看法，基本上可归纳为三点：一是该项目前期定价过高，现在这个价位无疑是合理回归。二是即使打了7.2折，开发商还是赚钱的。这个去年底才首次开盘的项目，拿地时间为2008年1月。当时，开发商以4.3亿元总价拿下唐镇新市镇A-11-1地块，折合楼板价仅5000元/平方米。三是这种降价消息对上海楼市肯定会产生比较大的冲击，影响开发商对后市的信心，也进一步加重购房者的观望情绪。
从实际效果来看，合理定价后，该项目销售情况从“冰冻”变为“火热”，取得很好的销售成果，可以称为最见销售成绩的促销方式。上周楼盘，金大元御珑公馆来电量位居首位，可见购房者对实在的降价楼盘最为关注。
活动牌
活动聚人气，淡季最适宜
代表项目：购房节
实际效果：待定
在买气不振的淡季，开发商经常出的一招就是多做活动，先吸引人气，至于买不买房是第二步，如果连人气都没有，那才彻底没机会“咸鱼翻身”。说到做活动，各种看房车、看房团是一类，各种房展会、特卖会是一类，各种业内论坛、高端论坛是一类，形式五花八门。一句话，能刺激人气的活动，就是好活动；能刺激买气的活动，更是好活动。
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上海5月新盘巨量供应
59个新盘扎堆入市
据上海房天下数据监控中心统计，2014年5月上海开盘商品住宅将达59个（其中项目49个，别墅项目9个，另有1盘同时推出和别墅），环比4月38个大涨55.26%。
上海房天下数据监控中心分析师王佳贤认为，5月预计开盘59个，开盘数创下今年来开盘数的新高，仅次于2013年3月的61个开盘数。一方面，由于4月上海楼市表现相对乏力，成交量未能达到开发商的预期，不少原本预计4月开盘的项目纷纷推迟入市计划，延期到5月；另一方面，5月是传统旺季，也是众开发商抓紧推盘的时机。对于想冲击2014上半年销售业绩的开发商而言，5月将是上半年最后的销售旺季，因而各楼盘纷纷入市以冲击销售业绩，5月将再度迎来供应小高峰。
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