[摘要] 胡先生根据拍卖行的公示，去年4月以总价1943万元拍得了岭南路上一处标称1260.9平方米的房，谁料房屋到手实测却发现，建筑面积竟相差161.01平方米。胡先生想找拍卖方讨还面积差价，对方却以拍卖合同中的免责条款予以拒绝。
胡先生根据拍卖行的公示，去年4月以总价1943万元拍得了岭南路上一处标称1260.9平方米的房，谁料房屋到手实测却发现，建筑面积竟相差161.01平方米。胡先生想找拍卖方讨还面积差价，对方却以拍卖合同中的免责条款予以拒绝。日前，闸北区法院宣判，胡先生诉求合情合理，拍卖方须全额返还胡先生248万余元的房款差价。
拍卖方提出，拍买公告的“特别规定”中约定：拍卖人和委托人对拍卖标的物的权属和建筑质量、品质不承担任何保证责任和瑕疵担保责任；拍卖标的的土地面积和房屋建筑面积仅供参考，实际面积以测绘部门实测为准，不采取多退少补，拍卖成交价格不变……所以，拍卖方认为，自己已经告知了瑕疵和风险，是胡先生自己审查面积时存在过错。
法官的观点是：就算拍买公告中有免责条款，该条款也仅在委托人已尽充分告知义务且主观无过错的情况下适用，这一点明显与本案不符；同时依照拍卖法，委托人因事先声明而不承担瑕疵担保责任的，仅限于拍卖标的的真伪或者品质，并不涉及数量、面积等通过一般测量手段即能为公众所知悉的明显属性，对于此类属性的缺损，应当允许拍得人行使不当得利返还请求权。
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