[摘要] 进入8月下旬，面对即将来临的传统“金九银十”销售旺季，申城新房市场开盘量开始明显增加。
进入8月下旬，面对即将来临的传统“金九银十”销售旺季，申城新房市场开盘量开始明显增加。
“限购令”政策出台伊始直接影响到楼市的表现，尤其是在2011年，“金四银五”、“金九银十”这些楼市黄金期的传统规律被彻底打破。但进入去年下半年，楼市转而进入升温通道，被积压多时的潜在需求入市意愿强烈，同时重磅政策被市场逐步消化。因此，在供需两旺的条件下，“黄金期”楼市固有的定律今年有望重现。
截至8月19日，9月申城预开的40个项目中，29个项目位于外环外，占9月开盘总数的72%。区域主要集中在嘉定区、浦东新区和奉贤区。内中环、中外环数量分别仅为4个和1个。值得注意的是，内环内预计有5个项目推出。此前，网上房地产数据表明，截至到8月19日，上海市内环内可售住宅套数为4536套，比例不足全市可售住宅的10%。
根据汉宇地产新房监测数据显示，全市于9月份开盘或加推的数量，处于历史高位水平。同时需要提醒的是，今年7、8月份，新房市场交易量出现季节因素回落，并非是由于需求骤减所致，更多是受到供应量大幅萎缩所限制。但随着“金九银十”供应量加大，意味着大量需求都将被有效激活，并转化为实际购买力。
以此为前提，今年楼市“金九银十”将有望出现量价齐升的局面。汉宇市场研究部分析师张颀认为，大部分房企都不愿错过“金九银十”的楼市黄金销售季。通过近两个月的蓄水工作，进入8月下旬后，房企现已蠢蠢欲动，纷纷打算在此期间密集推盘。
信贷资金面存变数
楼市成交稳健增长，让开发商开始憧憬能在“金九银十”有个好收成。然而就在近期，银监会表示将加强个人住房贷款风险监管，住房贷款或将收紧，公积金额度偏紧之势仍在蔓延。
记者从部分购房者和商业银行了解到，近期公积金贷款审核紧放宽周期长，而商业贷款优惠力度也有所减弱。记者以购房者身份咨询了部分大型商业银行了解到，目前申城的几大银行首套房贷利率仍然打8.5折，但对申请者的资质审查严格，大部分实际拿到的优惠利率在9－9.5折，有些银行甚至恢复到基准利率。
而作为刚需购房贷款支柱的公积金贷款，则已于今年上半年起严格规范了贷款审批环节。目前，大多数公积金贷款购房者获得贷款的周期由原来的一个半月延长至三个月左右。对此，同策研究中心研究总监张宏伟表示，由于整个信贷政策尚无明显松动，因此在住房贷款额度上预计也不会太松动，首套房贷的额度到底多少，目前无法评估。当前公积金贷款审核趋紧，首套房贷的优惠减少，审批周期延长的话，肯定会影响市场成交量。在其看来，银行信贷额度收紧，将不利于市场的快速去化，甚至影响到快速扩张的中小企业的现金流。“如果继续发酵，将会对‘金九银十’成交量带来较明显降温。”张宏伟表示。
9月或主推90平方米刚需房
从调控指向性看，首次置业及改善型需求依旧是政策的首保范围。区分购买力的高低不同，首先，刚需客群仍将是市场的主力成交对象。根据9月份计划开盘或加推的楼盘列表看，宝山、嘉定、南汇等外围区域，都将推出90平方米左右的两房户型，如定价符合市场正常水平，成功吸纳足量需求量的难度不大。
而另一种则是出于改善目的购房群体。从短期情形看，上海将继续保持现行限购政策，部分购买力较强的购房者，则大多会青睐于“一步到位”的模式，将选择重心锁定于中心城区的项目，重点分布于闸北大宁、虹口鲁迅公园、普陀长风板块、浦东北蔡等板块，上述板块房源单价普遍在35000－50000元/平方米区间范围内。
值得注意的是，大平层及别墅产品，预计也将是9月份楼市主推产品之一。但考虑到上半年此类产品大多已经过一轮涨价过程，即使选择在楼市黄金期，采取集中推盘策略，但对于此类产品销售表现想要起到大幅提升，仍会面临较大困难。
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