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"去行政化"趋势显现 下半年房价上涨压力犹存

房地产时报  作者:胡敏方   2013-08-09 13:40

[摘要] 随着调控“去行政化”趋势逐渐显现,上海下半年楼市走势如何?房价是涨是跌?沪上业内人士从不同角度作了分析和预测。他们认为,整体上下半年房价稳中有升,上涨幅度5%—10%,个别楼盘有下行可能。财经学者提醒,畸高房价会拉大贫富差距。

7月30日,中央政治局会议对房地产市场提出“促进房地产市场平稳健康发展”要求,业内认为,这是中央给下半年政策定下了“平稳”基调。

随着调控“去行政化”趋势逐渐显现,上海下半年楼市走势如何?房价是涨是跌?沪上业内人士从不同角度作了分析和预测。他们认为,整体上下半年房价稳中有升,上涨幅度5%—10%,个别楼盘有下行可能。财经学者提醒,畸高房价会拉大贫富差距。

从政策层面看——调控淡化房企销售再增

政策“平稳”引发股市震动,在7月最后一个交易日,地产股表现出色,开盘涨幅达4%,最终收于1.51%,从个股看,上市房企全线上涨,百余家飘红。“这说明,现行房地产政策受到资本市场认同和支持。”业内人士表示,政策层面正在对“调控”进行战略性淡化。

业内人士表示,中央政治局会议不讲房价,不谈调控,不提限购,只提促进市场平稳健康发展,说明政府重点向保障房建设和分配、刚需首套的金融支持等方面倾斜,而调整的步,就是多次指示将开闸放松房企的融资,这意味着下半年政策面将基本保持平稳。

机构分析师分析,下半年调控加码的可能性极小。政府针对首套房贷款的放松政策成为大概率事件,尽管首套房利率较难继续放松,但也不会再度收紧。他认为,下半年楼市喜忧参半,喜的是“去行政化”趋势显现;忧的是上半年宽松的融资环境一去不复返,房企不能过度依赖海外融资和信托,筹集资金将是个亟待解决的问题。对于房企来说,提高周转速度,向运营要利润仍是制胜的不二法宝。

业内认为,结合当下政策环境与市场走势,下半年房企有望迎来新的销售增长期。

从市场走势看——供需两旺成交稳步上扬

金丰易居&佑威联合研究中心联席主任、佑威机构执行董事黄志坚分析,上半年上海楼市量价齐升,创调控以来新高。目前房地产利空政策已基本出尽,但鉴于高企的房价,政策大幅放松的可能性很小,微调的概率偏大。他认为,下半年市场活跃度会继续向好,成交量预计高于上半年,由于刚需产品供不应求以及品质的相对改善,房价会上行,部分改善型产品供不应求,加上豪宅的成交量可能上升,有助于推高成交均价。

业内人士分析,自去年年底楼市回暖后,新供房源有了充足保障。从需求来看,上半年刚需客入市,带动了市场回暖,优质新盘合理价格上市,带来市场热销;下半年在充足的供应下,会使低价新盘价格稳步上升,促使供需两旺,房价稳步上升。

同策房产公司研究部总监王巍立分析,随着配套建设和教育等资源到位,下半年房价会出现补涨,即使下半年GDP存在下行风险,预计年平均涨幅稳定在15%左右。德佑地产研究总监陆骑麟表示:在上半年大量购房需求被消耗后,剩下的市场需求在数量、购房迫切性、经济承受能力等都已大打折扣,房价的高企将影响其入市积极性。下半年,信贷政策收紧、限价等政策措施都会影响楼市。

21世纪不动产分析师罗寅申看好下半年本市四大板块:大虹桥、外高桥唐镇临港新城,这些板块多为价值洼地,又有重大利好,发展前景看好。

从土地热拍看——供需矛盾地价催高房价

上海城市房地产估价有限公司咨询师邵明浩分析,有三大因素支撑下半年房价稳中有升:一是住宅用地长期供应不足,今年上半年600万平方米的商品住宅成交量,使供求出现倒挂,若下半年依然保持这个量,则会出现供应缺口。二是住宅用地成交价格上升。近年来商品住宅用地供应减少,加上知名房企在沪大幅拿地,使地价节节攀升。上半年楼板均价已达1.1万元/平方米,占一手房销售均价的40%-50%,土地价格所占比例明显过高。三是近期地王频出造成心理预期。虽然地王多在商办土地市场,但项目建成后,会使周边配套升级,从而带动房价上涨。

林波则认为,融资成本上升,加上下半年国内货币政策宽松有限,预计下半年的土地市场趋于理性。

从业内分析看——下半年涨幅5%-10%之间

业内人士认为,下半年上海楼市仍将保持供需两旺,价格稳步上升,优质房源上市会拉高房价,预计房价上涨10%以内。

罗寅申预计,下半年整体房价呈向上走势,但成交量和房价上升幅度均不如上半年,不排除个别楼盘有回落的可能,总体涨幅在10%以内。

陆骑麟分析,“去行政化”后,房价不会飞上天,楼市完全市场化的可能性不太大。限购限贷、房产税和70个大中城市联网等都是新政措施之一。他预计房价涨幅在5%-10%之间,如超过10%,明年行政干预的概率会增大。

王巍立表示,全年上海房价涨幅预计在15%左右,若与GDP涨幅和人均收入的涨幅同步较合理。从具体项目看,如上半年涨幅较大,下半年可能销售缓慢,如上半年涨幅较小,则下半年售价上涨。他预计下半年房价涨幅在5%—7%之间。

一位财经学者提醒,畸高房价将拉大贫富差别。他的理由有三点:一是让年轻人工资涨幅基本失去意义,二是损毁下一代在大城市追求梦想,三是易导致多种社会纠纷。他建议有关部门高度重视畸高房价可能带来的问题隐患,采取有效措施,促进市场平稳健康发展。

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