[摘要] 关于建筑这一块我个人理解别墅这一块未来肯定会有革新的，中国建筑从最早的鲁班来说，中国未来的发展过程会有所改变，因为我们完成了学习别人了，后期我相信中国的建筑应该是做有中国特色自己的产品，这种产品会复制到全世界地区，这是我对中国建筑的理解。
绿地海域观园项目总监卞豐祥：谢谢各位，各位老师讲的都非常好，我对这个产品理解还不够，应该是我们项目的总经理对这个产品非常有感觉，他跟了两年多，首先谈谈我们公司在打造这个项目的时候对市场的理解。
上海别墅(小区网论坛)经过了三段的发展，我们可以看到上海的别墅都集中在虹桥路或者古北，这是上海的别墅区，这时候的别墅基本上是以欧式的别墅为主，都是独栋的，基本上到95年以后上海别墅开始向外围发展了，比如说佘山别墅区。从95年到2006年之间，这10年里面上海别墅基本上是以连排别墅为主，第二阶段里面的连排别墅有西班牙的别墅和英伦、法式的别墅等，这是别墅经历的第二阶段，这也是上海别墅比较兴起发展的阶段，价格跟它的销售量都比较好。
目前别墅是进入了第三个阶段，人们对别墅的需求有一些改变。就是个性化的需求。第二是有区分的，比如说度假式的别墅、第二居所别墅、风景别墅。到了第三阶段发展上海的别墅实际上慢慢的进入到中产阶级阶层，代别墅都是有钱人才能买得到，第二代别墅基本上还属于中高层以上的，那么目前的别墅向第三阶段发展，它未来会接近于国际化的需求，别墅是能居住的目标。以前我们买房子先买两房，然后再换三房，最终选择了买别墅，是这样的一个过程，因为现在中国别墅的市场份额还是比较少的，不到20%的比例，的量占到80%。
中国如果进入到发达国家那样，像加拿大、法国，加拿大的别墅比例在65%，我们现在在内环画一个圈，内环线平均住宅售价是5万，一般一个房子售价是75万左右，现在大家都在往外环线拓展，人的居住观念是在改变的，将来对别墅的需求也会有所改变，在09年之前别墅的售价是售价的2倍以上，举个例子，当时我们外围板块，价格1.1万到1.2万，别墅价格是2.8万，后来出了别墅限购政策以后，第三阶段的别墅是受到市场的挤压的，也就是说它的别墅的价格预期被挤压了，很多人想买实际上被限购了，市场的需求是存在的，内环线以内我们算一下可能有多少万套，这些房子置换出来都是700、800万，都是有别墅消费力的，从10年开始限购到现在，大量别墅的需求被抑制，我们现在13年可以看出，很多的跟住宅价格比已经不是呈1比2了，现在的别墅价格被严重低估，别墅价格未来会有爆发式的反弹，这个一是取决于政策的释放，现在很多人想买别墅因为限购政策买不了，我们预计未来五到十年里面住宅会进行一次洗牌，人多了可能要置换成别墅，这时候别墅的缺的是比较多的，未来的目标就是居住别墅，我今天想说的就是未来五年十年里面中国别墅缺口是会非常大。
现在发现一个趋势，上海的土地非常稀缺，前五年我们在中环线延线我们做房地产销售，都在中环线做项目，现在都在外环线做项目，我估计未来都是在郊环线做项目，上海的土地是越来越少了，未来别墅的稀缺是直线下降的，我们将发现到第四个阶段的时候，上海一定先进入发达国家，所以我觉得如果是有市场需求别墅的客户应该是尽早买，谁走在前面到最后就是最得意的，往往机会是给先入市的人，我觉得13年以后别墅的价格量的释放和价格一定会有向上的趋势，这是市场趋势。
通过客户对中国别墅需求的心理想法也好，或者是市场需求也好，中国别墅都是在学习西方国家的，比如说欧洲的比较多，实际上来说，从国际化需求来说，现在很多欧洲人，或者东南亚、日本、韩国它看待中国的建筑实际上是非常有文化的，在起初我们在2000年初的时候中国都在学欧美，因为欧美它有一个好处，它能够做到量产，就像造汽车一样，它速度比较快，我们看刚需的盘速度一年就可以从开工到交付可以完成，这个是最符合中国现在的这样一个发展的步伐，所以这两年看上海十年的开发量是非常快的，所以这个产品是非常符合现在上海发展的速度，所以现在大量看到海派风格的、西班牙风格的，进入第四轮是有转变的，
我们发现上海西班牙的别墅每个区都会有7到8个，到处都有西班牙风格的别墅，或者是英伦的，小型开发商为了便捷把设计院的图纸拿过来以后很快开发了，作为一些大的开发商救灾思考，到别墅第四个阶段有品牌的开发商应该带给消费者怎样的东西？消费者是没有选择的，开发商炒出来的是西餐你就得吃西餐，没有过多的选择。
目前一流的开发商，万科等都在思考中国的建筑文化该怎么走？我们海域观园我们这个项目，我们公司是花了两年，我们如果是别墅的话去做英伦的或者法式的一年就OK了，这种项目如果做法式的，现在很成熟随便找个设计院过来就可以批量生产了，但是开发商如果是做自己的产品，他是要花成本的，这是。
第二是有风险的。为什么我们绿地要做海域观园，因为我们集团领导对中国建筑是非常有感情的，我们现在在打造上海石库门，这个石库门韩正书记都莅临到我们石库门参观，是做的海派文化，做的非常有味道。这个项目是我们绿地打造的第二个原创项目，石库门是代表上海的海派文化，我们这里领导说一定要打造成代表中国特色的建筑，我们园林是结合中国四大名园的景观手法，全面的通过我们设计师移植到社区，它是没有标准的，我们在园林这一块我们还是非常用心的。
我们做建筑，中国的建筑是很难让很多人都去喜欢的，它只能让少数人喜欢，所以我们设计师在做这个产品的时候也动了很多的脑筋，怎么样把中国的建筑能够用到当代来，代表中国的文化，又能够符合现代人的需求，当时我们的设计做了三稿，稿设计完全是江南水乡的味道，出来以后老板觉得它不能代表中国建筑的未来，看到这个就像看到江南水乡了，老板要求一定有中国现代元素的，当时我们在做这个项目的时候也是很纠结，后来中国世博馆出来以后我们设计师灵感就出来了，提到中国建筑就会想到紫禁城，然后就会套用这个，我们看到了中国元素可以现代化，我们把原来的图纸推翻了，做成了现代中式建筑，我们结合了北京的四合院，我们有石库门代表上海东西地块，但是我们缺少南北贯通的，我们做了一部分由石库门转换过来的合院，还有连排，我们做了四连排三连排的建筑，我们做的出来领导还是比较满意的。我们又思考怎么把中国建筑做的更加有品质感，中式的很多都是外立面做了很多涂料，我们设计师当时讲一定要把外立面做的有品质，我们设计师到处找符合中式外立面石材，很难找，我们找了很多地方，我们后来找到了一个天然石材，微粒石灰，这个生产量很小，我们从定货到现在等了两年多，我们绿地为什么做这样的观园，主要想给上海的建筑留下一点文化，也想创石库门以外的中国建筑。
我个人刚开始觉得这个房子好像一般，但是我现在感觉越看越有文化内涵，越有味道，在这里能够把人的身心充分静下来，有中国的味道，这是我站在客户角度看的。
关于建筑这一块我个人理解别墅这一块未来肯定会有革新的，中国建筑从的鲁班来说，中国未来的发展过程会有所改变，因为我们完成了学习别人了，后期我相信中国的建筑应该是做有中国特色自己的产品，这种产品会复制到全世界地区，这是我对中国建筑的理解。
我昨天接待一个老外，他是在安亭新城的顾问，他走到这里特别喜欢，实际上我觉得未来会有国外的一批建筑师来中国学习建筑，中国未来十年会有更多中国建筑走到国外去，绿地现在也在澳大利亚、韩国还有其他城市打造绿地的一些标准化产品，我相信未来的中国建筑应该会走的更好，我也相信现在马上就买别墅的人是最明智的选择，未来五年十年再买会很难。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
