[摘要] 房产法律问答：一房二卖、逾期交房 购房者如何维权
遇到一房二卖，购房者如何维权？
咨询问题：
我2011年6月通过中介向刘某购得住房一套，房屋总价124万元，在2011年8月前，我已经按照约定通过中介向房主交清房款。但是，房主在2011年8月底与其他人又签订了该房的房屋买卖合同，并办理完房屋过户手续。依照2012年的市价，该房屋了30%左右。请问律师，我可以向法院起诉，请求房主赔偿房屋差价损失吗？
陈兵律师回答：
你可以向法院起诉，要求出卖人赔偿房屋差价损失。在审判实践中，房屋出卖人为了追求更高的利润，对原来的出卖价格不满意而拒绝履行合同的现象比较普遍。由于出卖人违约而导致实际履行在法律上或者事实上已经不可能，或者履行费用过高，买受人不得不解除合同。在这种情况下，对买受人因出卖人违约而可能发生的履行利益进行适当赔偿，能有效地遏制及惩罚出卖方的违约行为。关于赔偿的数额，应结合出卖方一房两卖可能获利的情况、双方的履约情况，房屋卖出前后的评估报告等综合认定。
交房 开发商承担多少违约金？
咨询问题：
2011年5月，我和某房地产公司签订了《商品房预售合同》，约定：某房地产公司将楼房一套出售给我，房款价格为90万元，同年12月31日前交付房屋，如果出卖人交房超过90日，买受人可以要求房地产公司按照已付款的2%支付违约金。合同签订当日，我支付了首付款30万元，并办理了按揭贷款手续。但某房地产公司直至2012年8月底才通知我办理入住手续。现在我要求某房地产公司支付总房款2%的违约金，但房地产公司认为我只支付了30万元的首付款，而不是总房款。我们对违约金的计算方法发生争议，究竟该如何计算违约金呢？
陈兵律师回答：
某房地产公司应当按照总房款90万元的2%向您支付违约金。《合同法》规定：当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，某房地产公司未按照约定向您交付房屋，构成违约，应当承担违约责任。按照约定，某房地产公司应按照总房款的2%支付违约金。您已支付首付款30万元，但余款60万元实际已通过按揭贷款的方式支付给了某房地产公司，所以某房地产公司的说法是不对的。
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