[摘要] 最新发布的统计数据显示，2013年1月上海市商品住宅成交面积为101.29万平方米，环比（较上月）下跌16.20%，但比去年同期（同比）上涨了376.75%；成交均价为23070元/平方米，环比上涨5.14%，同比上涨2.24%；新增供应量为31.11万平方米，较2012年12月97.29万平方米的新增供应量大幅下滑68%。
发布的统计数据显示，2013年1月上海市商品住宅成交面积为101.29万平方米，环比（较上月）下跌16.20%，但比去年同期（同比）上涨了376.75%；成交均价为23070元/平方米，环比上涨5.14%，同比上涨2.24%；新增供应量为31.11万平方米，较2012年12月97.29万平方米的新增供应量大幅下滑68%。
“刚需库存去化周期仅为5个月”
“今年1月的上海楼市，明显地顺延了去年12月成交量冲高的惯性。主要原因是在政策引导下，龙头开发商经过以价换量，大量成交后，刚需产品已从供大于求转向了供不应求。”佑威机构执行董事黄志坚说，刚需产品的供应紧张，造成了价格的企稳、上扬，继而“迫使”大量买家入市，从而推高了成交量。
据佑威统计，目前上海面积在100平方米以下的商品库存，已下跌到了180.21万平方米，去化（销售）时间仅为5个月左右。
黄志坚担心，库存结构和成交结构严重倒置，除了会增加刚需产品的涨价压力，还会影响到后市的成交量。
网上房地产显示，截至昨日发稿，上海市新建商品住宅可售面积约为927万平方米，整体库存压力已低于去年同期水准。
德佑地产数据显示，上海商品住宅市场连续四个月供小于求，1月供求比更是达到1:3，去年同期供求比为1:2，上次出现供求比1:3是在2009年1月。
21世纪不动产上海区域分析师黄河滔称，供应的停滞并未对同期成交构成过多的影响，市场交投仍较为活跃，近3个月的月均成交量达107万平方米，原因即在于市场预期的持续向好及热销惯性的延续。
按黄河滔的分析，市场供应的放缓，主要由于开发商阶段性的蓄力。
“在2009-2012年，上海市住宅类用地卖地逐年减少及2012年新开工量下降，相信2013年的整体新增供应量也将受到影响而出现相应回落。”黄河滔说。
可见的是，虽已临近春节，沪上加推项目的“收成”依然可观。
按搜房网的统计，上周末，上海楼市仅两个楼盘加推了约40套房源。
“我们原本打算加推16套花园洋房的，后来看意向客户较多，就又多加推了一个单元，共计32套房源，均价在2万元/平方米。目前面积较小的两房房源已经没有了。”嘉定中建溪岸澜庭售楼处一工作人员昨日说。
另一个在上周末加推的楼盘宝山保利叶之林售楼处昨日称，此次加推的14套三房房源，均价2.4万元/平方米，“目前还剩下五六套房源。”
放量已成“强弩之末”？
刚需频频入市之际，改善型需求的入市步伐也有所加速。
黄志坚介绍，1月上海市商品住宅成交均价再度反弹，主要原因中剔除了刚需产品涨价的因素外，单价在4万元以上的商品住宅成交占比从7.7%上升到了10.79%，是推动整体均价上扬的主因。
另据21世纪不动产统计，1月上海楼市单价在2万元以下的新建商品住宅占比达57.4%，该比例为近13个月低位；从项目成交方面看，1月成交量排名前十的楼盘中，均价高于2万元/平方米的楼盘仅有6个。
黄志坚预计，大户型、高端产品依然去化困难，有价格下行的压力。限购目前不太可能解除，2月上海楼市的成交量将在1月的基础上有大幅下滑，3月的成交量也难超过1月，成交放量已成“强弩之末”，缩量或已成定势，直至供应结构得以改善。
汉宇地产市场研究部经理付伟则担心，目前并不能排除“两会”前中央出台新的调控政策，来抑制房价反弹。
付伟称，受春节假期影响，2月上海新房市场供需必然出现一定下降。但是，扣除季节性因素影响，楼市延续向上运行的趋势实际并没有改变。节后楼市走向或许才是决定全年市场运行趋势的关键。
某外资房企总经理称，1月上海楼市的供应量太低了，考虑到其中改善型产品占了很大一部分，刚需型产品的实际供应更少。
“如果3月份刚需产品的供应仍然上不来，那么整个上半年的刚需产品供应量都不会太大，这不但会加剧供不应求的状况，而且会对市场稳定产生很大影响。目前中小户型房源一房难求的情况在很多区域都较为普遍。”该总经理说。
延伸阅读：
1月沪楼市成交量料超金九 100平以下库存仅183.43万方
2012年宝山商品住宅成交均价16627元/平 环比降10.6%
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