[摘要] 截至1月8日，2013年上海已公布三个国有建设用地使用权挂牌出让公告，总计出让量为5幅，包含4幅工业用地和1幅经营性用地，其中经营性用地即为闸北区405街坊31丘地块，用途为商办。
截至1月8日，2013年上海已公布三个国有建设用地使用权挂牌出让公告，总计出让量为5幅，包含4幅工业用地和1幅经营性用地，其中经营性用地即为闸北区405街坊31丘地块，用途为商办。
比邻轨交1号线共康路站
地块处在中外环间，介于闸北彭浦与宝山共康板块之间。地块周边密集分布多个二手住宅小区，是生活氛围浓厚的成熟社区，区域内各类沿街小型商铺较多。值得注意的是，位于共和新路、一二八纪念路路口的宝山万达广场，就坐落于出让地块的东北面，与地块北部边界的康德直线距离不到500米。作为该区域的地标性、主力综合性商业项目，万达广场能够起到明显提升商业能级的作用。显然此次出让地块正处于其辐射范围内，对地块日后所建商办项目或将起到共荣作用。此外，地块东侧为共和新路沿线，与轨交1号线共康路站相邻，故属于典型的轨交沿线地块。综上可见，尽管405街坊31丘地块处在闸北区的外围区域，但却能充分坐享宝山共康核心商业区的配套资源，区位条件良好。
楼板价6800元/平方米较合理
地块周边近几年时有商办用地成交。以2009－2010年间成交的三幅商办用地为例，楼板价在5303－6049元/平方米之间，价格的一幅是靠近出让地块北侧的风尚天地广场项目用地，溢价率超过100%。而在2012年9月，地块周边也成交有一幅商办用地，即由重庆协信拿下的闸北区474街坊1丘地块，其楼板底价为6500元/平方米，最终以15.39%的溢价率成交，价格为7500元/平方米，此次出让的闸北区405街坊31丘地块起拍价，较前者要高出300元/平方米。
就此次闸北区405街坊31丘地块的出让底价来看，尚属于该区域商办用地底价的合理水平，而根据2012年9月闸北区474街坊1丘地块的成交价格看，最终成交楼板价或存在小幅溢价空间。尽管当前楼市趋暖态势较2012年9月更明朗，房企资金链状况普遍有所好转，但在新一轮调控或将释出的预期下，新年伊始市场对政策走势判断尚不明确，房企拿地或仍偏谨慎。
（作者系上海城市房地产估价有限公司市场研究部咨询师 邵明浩）
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