[摘要] 近日，《中国建设报•中国住房》记者在京接连参加了多个异地项目的营销活动，这些项目不仅有来自海南三亚的海景旅游地产，也有来自上海黄浦江畔的高端，更有一些海外项目扎堆涌入北京，都希望在北京这个中国首都城市寻找到自己的客户。
被定义为不动产的房地产项目，正越来越“流动”起来。
针对异地营销，业界人士则提出这样的建议：“房地产项目异地营销是否成功，关键在于项目准确定位、找准客源、满足有效需求，同时，还要规避现行调控政策的风险，保障消费者的权益。”
营造人文环境
“我在外地巡展，下周回去。”近来，记者跟一些房企相关负责人联系时，经常会听到这样的回答。据了解，为了扩展客户资源，抢占更多市场份额，许多外地房企采取“内屯外扩”的策略，一边通过报纸、网络、短信等媒体平台积攒更多本地客户资源；一边走入一二线大城市，将企业及项目的影响力向其他城市扩展。
11月17日，海南波波利海岸项目在北京举行首发仪式，主打“人文度假”概念。该项目执行董事闫利明表示，“没有文化的度假地是不会长久地打动灵魂的。人文旅游度假才是海南旅游地产发展的真正出路。”
而该项目之所以敢于面向销售，就在于开发商判断，“消费者对旅游地产的需求已经在发生改变”。
闫利明认为，旅游地产在经历了观光旅游1.0模式与候鸟式旅游2.0模式以后，正在向一种全新的、从人文体验出发的3.0模式转变。“只有从人文回归的角度，对旅游地产进行全新思考，尊重环境、尊重当地文化，保护传统海洋文化，借鉴当地民族风情，注入新的人文亮点，才能更新现有旅游度假模式。”
正是看到这种转变，在海南波波利海岸项目，一项关于保留海南传统渔村的相关计划正在推行。该项目在原生态的渔村打造出特色艺术村落、艺术客栈、海边酒吧、船吧、露天艺术剧场、渔人码头、创意集市等，通过筑巢引凤的方式，吸引各地艺术家前来居住。同时，一幅“海上798”的蓝图正徐徐展开：海文化主题的特色商业街上，各种独具当地特色的手工艺制品、知名艺术家在当地创作的作品、渔民当日出海捕来的新鲜海产品、新鲜摘下的热带水果，都将在这里云集。
对此，中国人民大学文化创意产业研究所所长金元浦强调：“现在建房子与卖房子的人都太多了，但是努力关注文化、注重文化消费和文化体验的开发商并不多。因此，如何将房地产项目与地域文化属性相结合，打造出新的文化创意、文化服务和文化消费地标，值得开发商认真思索。”
绿城集团海南清水湾项目的营销人员也曾告诉记者，项目除拥有得天独厚的自然资源外，更注重营造良好的人文环境，希望消费者不仅能够享受到蓝天碧海、椰林沙滩的休闲愉悦，更能体会到居家的感觉，而不是仅仅将其当作度假时的临时栖息地。
谨防营销风险
“异地营销的出现，与严厉的调控政策下，市场低迷、销售压力空前有关。”大象营销总经理林翔称，一些城市作为炒房的重点区域，调控下成交量持续走低的情况更为严重，开发商急于寻求销路，与其坐等客户上门，不如主动向外拓展，寻找目标客户，或许还能提升一些销售业绩。
不过，在当前的市场环境下，异地营销尚需规避“限购”、“限贷”等政策风险。
记者询问一些消费者是否有异地购房愿望时，他们首先会顾忌当地是否限购。“工作这么多年，我们在本地一般都有几套房子，异地购房就是为了安度晚年或者度假休闲，如果异地项目所在地也执行限购政策的话，我们还真买不了。”
但是就记者观察和了解，目前主推异地营销的项目大多淡化了“限购”政策。
以前文提到的两个海南项目为例，尽管销售时均强调位于海南三亚，往往在时间让消费者误以为处于限购城市，但其实这两个项目均位于三亚周边县级城市的海滨位置，并不属于限购区域。
如此看来，尽管这种异地营销的模式并不违反现行政策，但其对项目所在地楼市的托举作用也不容轻视，所传递的一些错误信号也应引起警惕。
一位研究海南地产的研究机构人士告诉记者，海南楼市本地人士的消费能力有限，市场上几乎有一半房源被非本地户口人士购买，以往那种候鸟式的居住模式往往造成巨大的资源浪费。而在这种表面繁荣的市场热销形势下，在当地开发的房企也容易误判市场，从而形成更大的房地产泡沫。
“房地产作为不动产，是一种非常特殊的商品，它本身的商品属性和别的商品有着很大的区别，存在不可移动性、市场区域性、投入资金量大、受政策影响和经济发展规律影响大等特点，本质上并不适合异地营销。”业内人士陶彪这样分析。
某高校房地产经营管理专业老师则表示，谁能先占得客户资源，谁就在这场营销战中占了先机，但不管是主抓内还是主抓外，都要根据自身项目特点寻找适当的客源，不可盲目跟风，否则费时、费力，还不一定有好的成果。
“异地营销作为一种特定的营销手段，实际效果可能并不明显，但是其品牌推广的效果却不容小觑。”一位业内人士称。
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