[摘要] 一个成熟市场到最终房价不完全由土地决定的，不是说你土地拿的高房价一定卖的高，到最后还是由供求关系所决定的。
编者按：如果12月21日不是世界末日，那么当12月22日到来，房地产依然是人们最关心的话题之一。而据上海房天下调查数据显示，43%的受访者表示将在明年上半年出手买房，31%的受访者则想在今年最后两个月内买房。那么，在房价居高不下的当口，购房者要如何选择最合适的出手时机？以下为金丰某&佑威联合研究中心联席主任黄志坚的精彩观点。
精彩观点：
1、究竟是以价换量还是退守完成任务，这因房地产企业而言，在赚钱和生存之间他当然选择生存。
2、一个成熟市场到最终房价不完全由土地决定的，不是说你土地拿的高房价一定卖的高，到最后还是由供求关系所决定的。
3、我们讲曾几何时市中心花园别墅(小区网论坛)无人问津，现在变成收藏品了，07年早已经不批独栋了，这个要依产品不同。一直以来都是很反对用相同眼光看待不同项目。
4、市场需要保持一定的独立性，政府要尊重市场，切身为市场主体考量。
金丰某&佑威联合研究中心联席主任黄志坚
限购下成交分化房价涨跌互现
上海楼市整个房地产市场讲到底还是由供求关系所决定的，从成交量上看，如果我们把产品细分的话，分为商品，独栋别墅，联体别墅，据我们统计，截止11月14号，商品同比去年同期上升21.98%，均价上升了6.57%。但是，你如果看独栋别墅和连排别墅，联体别墅的成交量同比去年上升，上升了2.36%，但是均价是下跌的，下跌10.53%。如果再去看独栋别墅，它的成交量下跌19.31%，均价下跌9.15%，这从均价上看的。
佑威监控整个房地产市场得出一个感觉，在现况下整个市场还是趋于分化的，涨跌互现。究竟是以价换量还是退守完成任务，这因房地产企业而言，在赚钱和生存之间他当然选择生存，当他需要以价换量的时候，特别是大型企业急需要回款的企业以价换量是没有办法的事情，但是对一部分资金不缺的企业而言，你如果说在土地成本居高不下的情况下，特别是在一些中长线上，看上去住宅是供不应求的这样一个状况下，你让他以价换量我认为他是坚守的，能熬到哪一天是哪一天，希望熬到政策改变，限购令取消。总体而言，不管对购房者还是开发商不能用相同眼光看待不同企业，不同项目，还是要有区别的。这个你问不同的开发商相信他们有截然不同的答案，道理就在这里，还是满足企业自身的发展。
调控不放松明年房价不会大涨
均价我在媒体上说，均价我更把它看成成交权重的变动所导致的。比方6月份，7月份上海楼市均价达到2万4以上，到了10月份和11月份均价到了2万1左右，你能说上海楼价都跌吗，你细看有的涨有的跌，这个星期可能2万2千多，下个星期可能下去了，月度均价也是一样的，我认为均价是逐月下降的，包括后两个月均价基本上徘徊在2万2千以下，主要原因跟我们调控政策有关系。
限购令是对部分人的禁购令，再加上国家在经济转型的时候存在着明显迫使这些投机型经济回流，在房地产调控政策不放松的状况下，很多人说明年价格会大幅上涨，我不认为这么看，我觉得一部分刚需的人，比方今年为什么6月和7月均价高，一看他成交权重是不一样的，4万以上项目在六七月成交权重占比明显高。
均价大幅往下调是因为成交权重占比不同导致的，因为在利润和生存面前我相信一个生意人肯定首先选择生存。所以不排除明年高端的住宅它会下调。但是明显下调如果成交量上来的话不等于全市成交均价也是下调的，你看到项目跌均价是下调的，成交均价由成交产品的权重，是主导的因素。
未来房价涨跌须看市场供求关系
首先，一个成熟市场到最终房价不完全由土地决定的，不是说你土地拿的高房价一定卖的高，到最后还是由供求关系所决定的。
第二，我个人认为与其说拿土地成本看未来的房价还不如看未来的供求关系。但是更重要的是供求关系受政策很大的影响。为什么我们房价在整个过程中虽然有波动，整体上，我们按年K线看其实还是长扬中扬的态势，没有跌过，这是很恐怖的事情。没有一个市场只有只涨不跌，它只是各种力量博弈的结果。我也不认同原来摩根史丹利和谢国忠讲的房价要暴跌，我也看不到暴跌的条件，但是我也看不到大涨的条件，我认为房价是温和的。在城市化进程当中搞清楚，各个地方政府都要靠卖地发展的，房价怎么可能大跌。
每个人都有自己的“好楼盘”标准
对老百姓而言，什么是好楼盘，我觉得不同人标准不一样，对刚需人而言，性价比，总价、单价很重要，性价比很重要，对于改善型性价比很重要，价格也重要，但是没有刚需来的那么迫切。现在是入市时机吗，我觉得对不同人是不一样的，对有些人是赶快进来，不然就没有了。
我们讲曾几何时市中心花园别墅无人问津，现在变成收藏品了，07年早已经不批独栋了，这个要依产品不同。一直以来都是很反对用相同眼光看待不同项目。
十八大后限购政策短期内没有改变的理由
短期没有变的理由，但是我不赞成限购令，我觉得市场东西可以用市场解决，商业地产和涨起来为什么困难，因为税收高，资本是逐利的。如果，但是你二手交易的时候100%都来交税，炒房者谁还敢要这个房子。楼市供不应求可能是一个假象，首先要去掉泡沫，当潮水退掉才知道谁在裸泳。我认为对一部分刚需而言政府在帮你压着，房价是不可能跌的。限购是对一部分人的禁购令，有些东西不解除他就是跌的，抗到最后自己也没有信心了就算了，你想干嘛就干嘛，再不行就抛掉不玩了，移民去了。
我个人觉得市场需要保持一定的独立性，政府要尊重市场，切身为市场主体考量。限购限错掉了，限购应该对普通老百姓买的房子限购，而不是对汤臣一品之类的房子限购。汤臣一品卖20几万一方跟我们有什么关系，反而说明上海国际地位提高，全世界有钱人都卖给他好了，关键你卖的钱对不起你转手炒作的时候，我把你赚来的钱，我通过政策引导扣你税，扣来的税你再回到廉租房，经济适用房。我们政策有时候一刀切难以操作。
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