[摘要] 5月历来是每年楼市两大旺季之一，在传言漫天飞的当下，今年5月的上海楼市，或许是一场虚假的热闹，看的人多，买的人少。
5月历来是每年楼市两大旺季之一，在传言漫天飞的当下，今年5月的上海楼市，或许是一场虚假的热闹，看的人多，买的人少。
5月楼市历来受关注的原因有三，一是上半年信贷总是较为宽裕的，房贷获批的概率高、周期短，客观上促进成交。二是一年差不多过了一半，房企内部开始有业绩指标完成率的压力，有跑量的主观冲动。三是季节较好，气温适宜、雨水不多，利于出行看房，极冷极热或者阴雨连月，客户看房意愿不强，看的心情也不会好。
天气因素基本不变，信贷上，不好不差，虽然有不少首套房贷基准利率85折的新闻，但实际对客户的资产要求很高，不过信贷额度总量和审批周期已经较去年下半年改善许多，因此总体上房贷方面是较为宽松的。
那么重点就要看房企在库存和业绩压力下的促销能不能让准购房者满意了，而“满意”是没有明确客观标准的，要区分客户来看。
从目前五一房展会的准备情况来看，以中小房企为主，龙头房企有不少缺席，但这些缺席房展会的公司都在性的打折，而毫无疑问的，参加房展会的中小房企，也必定打折促销。因此5月份，打折促销几乎是所有楼盘的必选动作。
目前上海新建商品住宅的库存约950万平米，即使按照“近10个月来”的三月份80万平米去化速度来“最乐观”估算，也要整整一年才能消化，因此房企的打折促销压力非常大，9折估计是较为普遍的，会有少数楼盘达到85折，极个别楼盘或许会有8折的大甩卖。
从楼盘档次上说，由于近期不少豪宅定位的楼盘，已经出现了4万3变成3万4的案例，其客群并非急于居住，而是对资产的价值属性非常敏感，因此中高档楼盘在5月的定价压力异常大。
但单价在2万以内的中低档楼盘，面对的是对房贷门槛敏感的刚性需求，当前信贷环境尚可，因此虽然打折是必须的，但深度打折的压力较小，而且本身利润率已经很低，打折的空间有限。
5月上海楼市整体打折的局面几乎是铁定的，但成交量却并不乐观，因为购房者不但要考虑当下的价格，更考虑的是预期未来的价格。
目前坊间有诸多传闻，比如公积金贷款放松、比如扶持刚需，其中最显眼的是央企大规模抛货，7月或出更严厉调控，虽然都未被证实，但已流传甚广，而上海市民又多半有许久的股市经验，早已了然“追涨杀跌、右侧交易”的市场惯性，普遍怀着越是跌、越是不敢买，越是上涨、越是怕继续涨的心态。尤其是中高档楼盘所对应的客群，非常重视价格预期。
因此整体来看，当前微妙的政策面会吸引很多购房者来“了解了解”，入场人数或许会创新高，但到最后签约掏钱的比例会很低，上述传闻是4月爆出的，因此遍地促销的5月行情虽然会比3月份（80万平米）好一些，但也不会太乐观，新建商品住宅成交量超过100万平米的概率极低。成交结构上，还是以中低端楼盘为主，刚需是今年的主题，也是5月的主题。
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