[摘要] 面对市场形势的错综复杂,房企“割肉解套”在一季度表现得尤为明显。以金地地产为例,今年一季度销售37万平方米,获得销售额41亿元,项目均价为11081元/平方米,而去年一季度,金地销售了30万平方米,获得了40亿元的销售额,均价在13333元/平方米,相比价格下降了2252元/平方米。
面对市场形势的错综复杂,房企“割肉解套”在一季度表现得尤为明显。以金地地产为例,今年一季度销售37万平方米,获得销售额41亿元,项目均价为11081元/平方米,而去年一季度,金地销售了30万平方米,获得了40亿元的销售额,均价在13333元/平方米,相比价格下降了2252元/平方米。同样的情况在华润、中海、越秀地产、招商、首开等企业中均存在,降幅达到了四成左右。
今年一季度销售额超过100亿元的只有4家企业,分别为万科、中海、绿地和保利,去年一季度销售额超过百亿的有6家企业,今年缺席的两家为恒大地产和万达地产,其中,恒大地产下跌幅度尤为明显,去年一季度恒大地产销售额为201亿元位列万科之后,而今年的一季度的销售额仅为91亿元。
研究机构分析,在经历前几年的高速扩张后,恒大主动进行降速调整,通过提升项目盈利能力来应对当前的调控环境,这也是企业在达到预定规模后转向内控以保持利润率的必要举措。不仅如此,从恒大近几年来的净利润率走势也可以看到这种转变。据统计,2010年恒大的净利润率为18.6%,2011年即提升到20.2%。今年以来,恒大在控制和提高现有项目的利润率方面更是不懈努力,主要体现在减少使用性降价策略,主要根据个别项目的推盘节点让利、审慎进入新城市以及与装修公司战略合作提高产品质量等。
也就是说恒大正在放弃当年农村包围城市靠低价项目赢市场的策略。
除了万科的业绩依然保持与去年持平的水平外,其他房企均有不同程度的下调,去年入围一季度销售前十的房企为88亿元,而今年仅为66亿元。
同时房企的降价趋势正在不断扩大,如年初伊始,万科春节期间市场的促销、保利的囍春行动、中海的再度打折、龙湖的10亿周末、新城控股的春季攻势、招商的、华润的价格优惠、越秀地产的广州价格调整等等,都说明了企业以价格换成交。
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近日,杭州一家房企申请破产,成为此轮房地产调控以来“倒下的”家房企,引发业内关注。
北京东方基石房地产经纪公司总经理杨朝淅认为,这仅是个案,楼市大环境仍是“以价换量”。但某业内认为,房企破产还会出现,“金星申请破产是房企困境的一个缩影。”
杭州一房企申请破产
近日,杭州市余杭区西城家园业主收到余杭区政府室短信,短信透露区人民法院已依法受理金星房产公司破产案;西城时代家园三期后续各项工程也于4月1日起陆续开工,其中去年底和今年6月底到期房屋所涉工程力争于7月底前完工。同时,余杭区政府将依法保障业主办理“三证”的权利。
据悉,2012年3月30日,余杭区法院受理了杭州金星房地产开发有限公司破产清算案。据承办法官介绍,因破产案件刚刚受理,具体情况还在核查中。
西城时代家园位于杭州市郊余杭区,总建筑面积约17万平方米。2006年开始销售,2011年位居区销售套数三甲。项目共分3期,前两期已交付,第3期共790户,几乎售罄,其中约300多户本应已交房。但碍于资金问题,项目3期自今年初已停工数月。
9日,杭州市余杭区房地产管理处主任尤初阳介绍,西城时代家园销量不错,金星房产“破产”并非自身原因,而是受到母体浙江中江控股有限公司拖累。
据网上公开资料显示,金星房产曾5次转让股权,欠款4000万元,欠税2398万元,在今年杭州市地税局曝光欠税所有企业中排名第二。它的母公司为浙江中江控股,而中江控股集团也已经申请破产保护。
专家认为是个案
“目前房地产调控政策已有一定成效,但我个人认为金星房地产破产事件是个案。”杨朝淅对《国际金融报》记者表示,目前据了解,北京没有类似案例出现。因为调控政策导致资金链断裂进而破产的可能性不大,可能和该公司的经营、战略等自身情况有关。
对此,中原地产研究部总监张大伟也认为,金星申请破产应该属于一个个案。同时他还指出,金星的破产实际影响不会很大。
有业内人士表示,业内的确有不少企业面临破产的风险,但规避破产的方法很多。同时,在楼市调控的重压下,一些经营不善的企业被市场淘汰也是正常现象。
业内则认为,房企破产还会增加,但数量不会太多。而金星申请破产可以视作在持续的调控和市场低迷形势之下,开发企业经营和资金陷入困境的缩影。总体而言,少数企业困难非常大、处境艰难,但可以通过少拿地、少开工、降价卖房、转让项目等实现储备现金。
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