[摘要] “房地产过冬了，但我们从未说过房地产的黄金时代结束了。”万科总裁郁亮日前现身东莞松山湖万科建筑研究基地，与广州、深圳、佛山、东莞四地的媒体畅谈万科与楼市。他多次强调房地产业现正在“过冬”，对于近期关于万科降价引发业主维权的报道，郁亮回应说，万科从不对房价进行预测，因此也不对房价进行承诺。
“房地产过冬了，但我们从未说过房地产的黄金时代结束了。”万科总裁郁亮日前现身东莞松山湖万科建筑研究基地，与广州、深圳、佛山、东莞四地的媒体畅谈万科与楼市。他多次强调房地产业现正在“过冬”，对于近期关于万科降价引发业主维权的报道，郁亮回应说，万科从不对房价进行预测，因此也不对房价进行承诺。
不希望行业任何一员倒下
在国家政策的调控下，房地产市场进入“寒冬”，万科、中海等龙头企业也纷纷降价，绿城甚至传出破产。对此，郁亮表示不希望房地产行业任何一员倒下。他希望每个开发商都能坚持下来。
郁亮强调，企业把情况想得严重一些没有坏处，正如2008年，万科在房企中个提出“拐点论”，有人说万科当时的做法太过了，丧失了2009年的一些发展机会，但郁亮认为“踏空”是很正常的，这样做会更“安全”。过去的两三年中，万科“不捂盘、不囤地、不当地王”的战略一直很坚定，没犯明显错误，因此在今年的严峻形势下并不觉得有很大压力。
2011年，万科又率先提出“过冬论”，积极准备“过冬”策略。郁亮再三表示“过冬”不是“冬眠”，不是毫不作为。
郁亮说，房地产的好日子时间太长了，牛市对大家的影响都很大，甜水里泡大的孩子很容易成为温水里的青蛙。郁亮这样评价房地产行业的现状，这句话无疑向同行们敲响了警钟。
对于近期上海万科清林径和万科尚源的两个项目开盘时，推出20%—25%的降价优惠这一现象，郁亮表示，万科首先要积极卖楼、慎重卖地、控制运营预算、以及提供员工技能和身体素质。其次，万科不会对价格进行预测，也不进行任何承诺，比如“三年后降价赎回之类”。再次，对于何时买房的问题，郁亮称“我如果知道，我就是巴菲特”。
今年业绩不比去年差
进入楼市的“寒冬期”，各大开发商的负面消息不断，万科也不能幸免，如最近网络上疯传万科考虑年终奖减半。关于奖金问题，郁亮回答很干脆：“发工资的钱是有的，发奖金钱是有的，拿地的钱也是有的”。郁亮表示，万科的年终奖与业绩挂钩，万科今年的业绩相当不错，为什么要少发奖金？
资料显示，今年前10个月万科累计实现销售面积941.5万平方米，销售金额1074.3亿元，同比分别上升28.7%和23.6%，依然稳坐国内房企龙头位置。
在媒体见面会上，郁亮承认了有关万科广深区域总部将迁往广州的传闻。在组织架构上，万科将深圳区域更名为广深区域，主要地点选在广州，预计调整将在春节前完成。
对于备受关注的15平方米极小屋，郁亮透露，该产品明年将在北京推出，同时也会在广州开发建筑面积15平方米的极小屋。
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在降价过冬的旗号下，万科拿地步伐明显加速。统计显示，今年下半年前4个月（7-10月）内，万科土地收购金额为196亿元，约占同期销售收入的47%；而上半年6个月内，合计购地金额为147亿元，约占同期合同销售额的22%。
低价跑量过冬术
数据显示，今年前10月，万科累计实现销售面积941.5万平方米，销售金额1074.3亿元，同比上升28.7%和23.6%，前10月销售额已逼近去年全年的1081.6亿元，此外，万科手持现金逾300亿元，亦高于同行水平。
在销售业绩节节攀升的同时，万科却宣称谨慎入冬。近日，万科集团总裁郁亮公开表示，万科2012年的发展策略是过冬，现在已进入“冬天模式”，现金为王、积极卖房、审慎买地、节约开支、锻炼身体是万科的五步过冬策略。郁亮表示，在定价策略上，万科将坚持市场原则，通过采取积极的定价策略促进成交。
与“过冬论”几乎同步的是，万科近期在范围内掀起促销降价潮。据业内人士透露，万科上海公司内部正在酝酿旗下楼盘全线降价事宜，同时，万科在北京、深圳、广州、南京、东莞等地也均祭出降价大旗，降幅普遍在20%-30%。
土地市场悄悄扩张
作为行业龙头企业，万科的一举一动颇受市场关注，其“过冬论”也让业界纷纷揣度，房地产行业已经进入冬天。但事实上，万科在降价增加销售回款的同时，也已经迈出新一轮扩张步伐，为来年春天储备足够的粮草。
记者根据高华证券的统计，今年7-10月，万科购地金额为196亿元，同期合同销售额为417.8亿元，购地款约占销售额的47%；而上半年购地款为147亿元，占同期合同销售额656.5亿元的22.3%。
其中，第三季度（7-9月）万科土地收购金额高达174亿元，同期拿地的房地产企业还有中国海外、龙湖、保利、远洋、碧桂园和恒大地产，拿地金额分别为56亿元、53亿元、50亿元、41亿元、16亿元和5亿元。而到了10月，拿地房企仅剩下万科、保利、龙湖，拿地金额分别为22亿元、50亿元和5亿元。
根据万科中期业绩报告，今年1至6月，万科新增房地产开发项目22个，对应权益规划建筑面积约423万平方米，同时参与城市更新改造类项目4个，对应权益规划建筑面积约161万平方米，上半年全部拿地支付地价款合计约147亿元。郁亮对此表示：“上半年我们有意少买地是肯定的，我们认为下半年的土地市场机会更好一些。”
万科下半年拿地的凶猛势头在北京市场表现得尤为明显。从8月开始，万科打破上半年在北京“颗粒无收”的窘境，仅一周时间内斥资27.6亿元连续拿下三宗地，与周边项目相比，楼面价相对较低。
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