[摘要] 每年的7、8、9月历来是毕业生租房旺季，今年的租房潮更是提前来到。上周，《上海市居住房屋租赁管理办法》出台。
每年的7、8、9月历来是毕业生租房旺季，今年的租房潮更是提前来到。上周，《上海市居住房屋租赁管理办法》出台。有人认为，这是本轮调控开始向租赁市场延伸的一个信号，也有人认为租金就此会被继续推高，但由于新办法要到今年10月1日才正式实施，一周来房屋租赁市场并无太大波澜。据统计，浦东高桥、金桥、闵行莘庄、宝山共康通河等板块的上门租客未提及该条例，仍照往常的方法办理交易手续，中介也处在解读政策与消化的过程中。对于今后出租房屋到哪里去备案，怎么备案？不备案会受到哪些处罚，谁来处罚？租金怎么收费等问题，市场一片热议。
租赁行情
两类房子租金涨
稀缺豪宅、毕业生求租房趋热
21世纪不动产上海区域对旗下300余家门店抽样统计显示，7月前12天全市租赁成交套数较6月同期约下滑一成，其中50平方米以下房源下降7.6%，50-90平方米下降11%，90平方米以上降幅，达14.8%。该公司对全市40个板块的热销楼盘进行价格监测发现，今年租金上涨相对集中在一季度、季节性因素明显，二季度租金走势总体平稳，到6月重现上涨态势，但幅度较小。
按成因不同，主要有两类。一是前期低价房源已被消化，目前挂牌房源均价偏高。这类情况主要集中在放盘较为稀缺的高端住宅，如世贸滨江花园、御翠豪庭等的大、中户型。二是高校毕业生租赁需求增多，推动房源租金上涨。例如位于杨浦江湾城板块的合生江湾，6月末大、中户型租金分别为5000元/月和3750元/月，较上月末有500-750元/月的不同程度涨幅。
21世纪不动产分析师黄河滔指出，从6月末的同比情况来看，上述40个标杆楼盘在过去一年间的租金涨幅不小。约有65%的房源租金有不同幅度的同比涨幅，的在5%左右，的近40%。例如，因市场上同质可租房源的减少，徐家汇板块的东方曼哈顿210平方米的大户型房源6月末租金为2.5万元/月，同比涨幅近40%。而租金下降的房源仅15%左右，且集中于部分高档小区的小户型房源。
毕业租房需求提前释放
低价房租金跌了
学生族最爱租的低价房，出现了租金下滑迹象。
上海我爱我家市场研究部数据显示：7月上半月上海中低档租赁市场房源供应量环比下降10%左右，租赁需求量环比则下降7.5%，房源供应量的大幅下降，使得中低档租赁市场供需比也由6月份的1:1.39，上升至7月上半月的1:1.42。7月上半月全市中低档房租金环比6月下半月小幅下降3.2%左右，与6月整月的租金相比则下降4%左右。其中，三居室以上的均价环比下降2.6%，一居室均价则下降1.7%。
毕业季之所以出现租金下滑，一方面是随着6月毕业生离校高峰的将近结束，大部分低价房源已被消化，从而导致7月房源供应量呈现大幅下降状态。且今年季度租金上涨集中，季节性因素明显，二季度租金走势总体平稳，提前满足了业主涨价的心理预期。
另一方面，受今年通货膨胀及季节性因素影响，不少租房者为减轻租金压力，开始选择合租或者在市外围的轨道交通沿线租房。其表现在于：租赁热点区域合租人群比例上升，租赁需求沿轨道交通向远郊区县的分流，城市外围租房的比例明显上升。这在不同程度上拉低了总体的租金水平。
我爱我家预计，9月底之前，受通胀压力及供需比例的上升等因素影响，房租还将出现一轮上升，但是涨幅将明显小于去年。
商务区周边看涨
面对新的租赁管理办法的即将出台，以及管理层对于租金上涨的高度重视及调控要求，市场似乎并不买账。据上海中原研究咨询部抽样调查数据显示，陆家嘴板块、外高桥、北蔡板块租金较上月涨了5%-10%，碧云板块内租金平稳。
上海中原浦东新区陆家嘴分行经理表示，7月上旬买卖来客量与6月底相比变化不大，但租客量增加三成，新进上海工作的境外人口，以台湾、香港居多，主要是附近工作的金融、管理类外籍人士。板块内代表楼盘有仁恒滨江、世茂滨江、财富海景，目前一房84平方米的租金为1万元/月，较上月上涨10%。
外高桥板块的客群层级虽无法跟陆家嘴地区相比，但同样难掩需求火热。据上海中原外高桥板块分行经理反映，7月上旬门店租赁来客量较6月底要增多20%左右，以保税区内的民工最为显著，这要归因于保税区开发建设的持续。区域内代表性楼盘有华景苑、富特三村、新高桥春晖苑，而租赁挂牌量在最近两个月中没有明显变化。目前套内一个房间的价格大约为600元/月，较半年前涨幅为40%，表现紧俏。
上海中原研究咨询部总监宋会雍表示，租赁来客的明显回潮，其市场基础是房价僵持，买卖市场驻足犹豫的需求继续滞留在租赁市场中，部分买卖需求被租赁需求替代。此外，局部新增客群亮相，影响了市场供求结构。而CPI的持续走高、人员工资的对应跟进，给租金抬升提供了条件。而且，租赁走旺的局面还会有一定的延续。
实用指南
什么样的房屋不可出租？
《办法》第八条规定，出租的居住房屋的结构及其附属设施应当安全、牢固，具备供水、供电等必要的生活条件。属于违法建筑的，被鉴定为危险房屋的，不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的，违反规定改变房屋使用性质的，以及法律、法规、规章规定不得出租的居住房屋，均不得出租。
租房押金怎么付、付多少？
根据居住房屋租赁市场交易惯例，出租人除了收取房租之外，还会向承租人收取租赁保证金作为履行合同的担保。为避免出租人收取过高的租赁保证金提高租赁门槛，《办法》第十六条规定：出租人可以按照租赁合同约定的数额，向承租人收取租赁保证金；未约定数额的，租赁保证金不得超过两个月的租金。以往，市场中通常是按照“付三押一”或“付三押二”的方式。
继承出租房可否随时收回？
《办法》第十八条规定，居住房屋在租赁期届满后继续出租的，承租人在同等条件下享有优先承租权。租赁合同对续租已经作出约定的，从其约定；未约定的，出租人不再继续出租的，应当在租赁期届满前1个月通知承租人；未提前1个月通知的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。出租人提出解除该不定期租赁合同的，应当至少提前1个月书面通知承租人。《办法》第十九条还规定，房屋租赁期间，因买卖、交换、赠与、继承等发生房屋所有权转移的，新的房屋所有权人应当继续履行原租赁合同，不得以房屋所有权已转移为由要求终止租赁合同。
出租房屋如何备案、哪里备案？
租赁合同订立后30日内，租赁当事人应当到租赁房屋所在地社区事务受理服务中心办理租赁合同登记备案。租赁合同登记备案内容发生变化、续租或者租赁关系终止的，租赁当事人应当在30日内，到原登记备案部门办理租赁合同登记备案的变更、延续或者注销手续。同时，为了减少租赁双方当事人的负担，使该项制度更易于落实，《办法》还采取了以下两方面措施：一是《办法》第十三条规定，通过房地产经纪机构订立租赁合同的，由房地产经纪机构代为办理租赁合同登记备案；二是《办法》第十四条规定，市房屋行政管理部门应当推进建设租赁合同登记备案信息系统，实行网上登记备案。
新规必知
：仍为上下家月租金35%
新办法出台后，网络论坛一度流传“房产中介将不得向租客收取”的说法。有网友认为，此规定将原本房东和租客分摊的中介费，全部要求房东来交，无疑会导致房东将这部分成本转嫁给租客，房租将进一步上涨。实际上，《办法》原文表述不是这个意思，而是“中介租用自己代理的房屋不收房东中介费”，上下家仍然按照月租金35％，各付各的。
《办法》第二十五条规定，房地产经纪机构或者房地产经纪人员承租其居间、代理的居住房屋的，不得收取。即，当中介或其员工承租自己代理的房屋时，不得向房东收取，而不是“房产中介不得向租客收取”。
据2003年10月1日起实施的《关于规范上海市居住房屋买卖、租赁中介经纪服务收费的通知》，中介经纪服务收费原则上由买卖双方或租赁双方平均分摊，买卖或租赁双方也可书面约定中介经纪服务收费的分摊办法。目前，房屋租赁的中介费一般是月租金的70%，多数情况下是房东和租客各承担一半，少数情况是协商后由一方支付。
备案：不备案可罚1万元
《办法》还在租赁合同登记备案制度、房地产经纪机构和人员、物业服务企业等方面作出了规定。其中，对租赁合同登记备案增加了罚款手段，对于未按规定登记备案并且未在限期内改正的，个人将处以1000元至1万元罚款；如果经纪机构代办，则处以3000元至3万元罚款。
涨租：一年只可以调一次
《上海市居住房屋租赁管理办法》将于10月1日起施行。 《办法》加强对承租人利益的保护。对于租赁期限在1年以下的，出租人应当一次性确定租金；对于租赁期限在1年以上的，每年只能调整1次租金。
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